ความเห็นต่อแนวคิดของ 18 สมาคมอสังหาฯ

  AREA แถลง ฉบับที่ 594/2567: วันพุธที่ 03 กรกฎาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

 

            คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้กรุณาส่งความเห็นของ 18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มาให้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) อ่านเพื่อให้ความเห็น ซึ่งนับเป็นความกรุณาของคุณประเสริฐ  ดร.โสภณ จึงขอแสดงความเห็นดังนี้:

           

เรื่องเป้าหมายสำคัญการดำเนินการแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยในครั้งนี้

            1. เป็นการวางโครงสร้างระยะยาวรองรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติอย่างถูกต้อง โดยมีการเสียภาษีและค่าธรรมเนียมที่ถูกต้อง โปร่งใส ผ่านการเช่าระยะยาวเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแม้แต่ตารางนิ้วเดียว

            ความเห็น ดร.โสภณ: ปัจจุบันนี้ไทยก็ให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้ว เช่น นำเงินเข้ามา 40 ล้านก็ซื้อที่ดินได้ 1 ไร่ หรือซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม หรือหากได้รับการส่งเสริมการลงทุนก็สามารถซื้อที่ดิน 5 ไร่มาทำกิจการ อีก 10 ไร่มาเป็นที่อยู่อาศัย และอีก 20 ไร่มาสร้างบ้านให้คนงานอยู่ (ซึ่งเป็นระเบียบที่ไม่ดีต่อชาติ)

 

            2. คนไทยตัวเล็กได้รับประโยชน์จากกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางภายใน 3 ปี เกือบ 100,000 ครอบครัว

            ความเห็น ดร.โสภณ: อันนี้ต้องดูรูปธรรมว่าจะทำอย่างไรจึงจะวิเคราะห์ได้ และอาจต้องประเมินถึงผลกระทบในเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยว่ามีหรือไม่

 

            3. เป็นการจัดระเบียบและกฎเกณฑ์การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยการควบคุมของคนไทยในฐานะเจ้าของประเทศ ผ่านการสละสิทธิ์การโหวตส่วนเกิน 49% ของชาวต่างชาติอย่างถาวร และมีเสียงไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทย

            ความเห็น ดร.โสภณ: ถ้าให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 75% แต่มีสิทธิ์โหวดไม่เกิน 49% ก็มากกว่า 25% ของคนไทยอยู่แล้ว หรือจะลดสิทธิ์การโหวดของเขาเหลือ 24% ซึ่งคงแปลกมาก

 

เรื่อง สัดส่วนห้องชุดชาวต่างชาติเกิน 49% เฉพาะบางพื้นที่

            1. กำหนดเฉพาะบางพื้นที่ที่ส่งเสริมการลงทุนหรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น กทม. (บางเขต) ภูเก็ต พัทยา

            ความเห็น ดร.โสภณ: ในความเป็นจริง อาจมีบางโครงการที่เต็ม 49% ในพื้นที่ดังกล่าวเท่านั้น

 

            2. โครงการซึ่งจะถือกรรมสิทธิ์เกิน 49% ต้องมีจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ ป้องกันการถือครองที่ดินทางอ้อม

            ความเห็น ดร.โสภณ: เป็นความคิดที่ดี

 

            3. สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติส่วนที่เกิน 49% เป็นการถาวร และส่วนที่ไม่เกิน 49% กำหนดให้ไม่เกินเสียงส่วนน้อยของคนไทย

            ความเห็น ดร.โสภณ: เช่นเดียวกับข้างต้น ถ้าให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 75% แต่มีสิทธิ์โหวดไม่เกิน 49% ก็มากกว่า 25% ของคนไทยอยู่แล้ว หรือจะลดสิทธิ์การโหวดของเขาเหลือ 24% ซึ่งคงแปลกมาก

 

            4. กำหนดหลักเกณฑ์อื่นๆ ให้อยู่ในการควบคุมของคนไทย

            4.1 ประธานและผู้จัดการนิติต้องเป็นสัญชาติไทย 4.2 ชาวต่างชาติเป็นกรรมการนิติไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่ง 4.3 วางระเบียบรักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยของคนไทย

            ความเห็น ดร.โสภณ: เป็นความคิดที่ดี แต่เป็นข้อปลีกย่อยเล็กน้อย ทุกวันนี้มีกรณีตัวอย่างบางอาคาร แม้ให้ต่างชาติครองอยู่เพียง 49% แต่ก็ถูกต่างชาติครอบงำไปแล้วเพราะคนไทยเองก็อาจไม่ได้ไปใช้สิทธิ์

 

            4.4 อาคารชุดให้เช่าเป็นรายวันไม่ได้ผิดพรบโรงแรม

            ความเห็น ดร.โสภณ: กรณีนี้มีการบังคับอยู่แล้วในปัจจุบัน

 

ประโยชน์ที่ประเทศไทยและคนไทยจะได้รับ

            1. แก้ปัญหาถือครองกรรมสิทธิ์โดยผิดกฎหมาย (nominee) ทำให้เกิดความสุจริต โปร่งใส

            ความเห็น ดร.โสภณ: มาตรการเพียงเท่านี้คงยังไม่สามารถแก้ปัญหา Nominee ได้ ต่างชาติยังซื้อบ้าน Nominee ทั้งที่ดิน บ้าน ห้องชุดอยู่เสมอโดยไม่มีการปราบปราม

 

            2. เสียค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อ-ขาย และเสียภาษีที่ดินประจำปีสูงกว่าอัตราที่คนไทยต้องเสีย

            ความเห็น ดร.โสภณ: ข้างต้นไม่ได้เสนอไว้ชัดเจน แต่ ดร.โสภณ เสนอไว้ในจดหมายถึงนายกฯ เมื่อวันที่ 24 มิถุนายนแล้ว โดยเสนอให้เก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไร 20% และภาษีมรดก 10% ตามราคาตลาด เช่นที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศต้องเสียในอัตราที่สูงกว่านี้ด้วยซ้ำ

 

            3. รายได้ที่เพิ่มขึ้นสามารถริเริ่มจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้เช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ 0% 3 ปีแรก หรือเป็นกองทุนค้ำประกันสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยผ่านระบบ mortgage insurance

            ความเห็น ดร.โสภณ: อันนี้ต้องดูรูปธรรมว่าจะทำอย่างไรจึงจะวิเคราะห์ได้ และอาจต้องประเมินถึงผลกระทบในเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยว่ามีหรือไม่

 

การขยายระยะเวลาเช่า 99 ปี

            ประโยชน์สำหรับคนไทยเมื่อขยายระยะเวลาเช่า

            1. ผู้ให้เช่ายังคงเป็นเจ้าของที่ดินและมีรายได้ระยะยาว

            ความเห็น ดร.โสภณ: ปกติเขาให้เช่า 30 ปีหรือ 50 ปีตามกฎหมายปัจจุบัน เจ้าของที่ดินก็มีรายได้ระยะยาวอยู่แล้ว การให้เช่า 99 ปี ได้ค่าเช่าน้อยนิดมาก ดูอย่างกรณีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว หากให้เช่า 50 ปี แทน 30 ปีตามที่ให้เช่าจริง 20 ปีหลังก็คงไม่ได้ค่าเช่าอีก 20,000 ล้านบาท (แม้หักตัวอาคารออก ก็ยังได้ประโยชน์จากการเช่าที่ดินใน 20 ปีหลังสูงมาก)

 

            2. ผู้เช่ามีระยะเวลาเพียงพอที่จะใช้เป็นหลักประกันฯ ได้

            ความเห็น ดร.โสภณ: ผู้เช่าที่เช่าแค่ 30 ปี สถาบันการเงินก็ยินดีอำนวยสินเชื่ออยู่แล้ว

 

            3. ผู้เช่าคนไทยทำประโยชน์ได้ทุกประเภท ทั้งการเกษตร ที่อยู่อาศัย พานิชยกรรม อุตสาหกรรม

            ความเห็น ดร.โสภณ: ต่างชาติก็แสร้งตั้งบริษัท Nominee มาเป็นบริษัทคนไทย มาเช่าได้อยู่แล้ว ต่อไปต่างชาติอาจมาปลูกสวนทุเรียน ทำนา บนพื้นที่เช่านับพัน นับหมื่นไร่ที่เช่าต่อจากเจ้าสัว-นายหัวใหญ่ๆ

 

            4. ผู้ให้เช่า-ผู้เช่ายืดหยุ่นเวลาการได้ ตามขนาดการลงทุน

            ความเห็น ดร.โสภณ: อันนี้ไม่มีประเด็น

            สำหรับชาวต่างชาติ

            1. จำกัดเนื้อที่ เช่น ไม่เกิน 1 ไร่

            ความเห็น ดร.โสภณ: เช่นเดียวกับข้างต้น ต่างชาติก็แสร้งตั้งบริษัท Nominee มาเป็นบริษัทคนไทย มาเช่าได้อยู่แล้ว ต่อไปต่างชาติอาจมาปลูกสวนทุเรียน ทำนา บนพื้นที่เช่านับพัน นับหมื่นไร่ที่เช่าต่อจากเจ้าสัว-นายหัวใหญ่ๆ

 

            2. ใช้เพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากไม่สร้าง หรืออยู่อาศัยใน 3 ปี จัดเก็บภาษีที่ดินฯ ในอัตรารกร้างสูงสุด 3% ต่อปี (ป้องกันการเก็งกำไร)

            ความเห็น ดร.โสภณ: เช่นเดียวกับข้างต้น ต่างชาติก็แสร้งตั้งบริษัท Nominee มาเป็นบริษัทคนไทย มาเช่าได้อยู่แล้ว ต่อไปต่างชาติอาจมาปลูกสวนทุเรียน ทำนา บนพื้นที่เช่านับพัน นับหมื่นไร่ที่เช่าต่อจากเจ้าสัว-นายหัวใหญ่ๆ

 

ประโยชน์ที่ได้รับ

            1. แก้ไขปัญหาการถือกรรมสิทธิ์หรือการเช่าโดยผิดกฎหมาย (nominee) ทำให้เกิดความสุจริตโปร่งใส

            ความเห็น ดร.โสภณ: ตามที่เสนอความเห็นไปข้างต้นแล้ว มาตรการเพียงเท่านี้คงยังไม่สามารถแก้ปัญหา Nominee ได้ ต่างชาติยังซื้อบ้าน Nominee ทั้งที่ดิน บ้าน ห้องชุดอยู่เสมอโดยไม่มีการปราบปราม

 

            2. ชาวต่างชาติต้องเสียค่าธรรมเนียมการเช่า และภาษีที่ดินสูงกว่าคนไทย

            ความเห็น ดร.โสภณ: พึงเสนอให้ชัดเจนเช่นที่ ดร.โสภณ เสนอไว้ในจดหมายถึงนายกฯ เมื่อวันที่ 24 มิถุนายนแล้วว่าให้เก็บภาษีซื้อ/เช่าระยะยาว 99 ปี (ถ้ามี) 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไร 20% และภาษีมรดก 10% ตามราคาตลาด เช่นที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศต้องเสียในอัตราที่สูงกว่านี้ด้วยซ้ำ

 

            3. รายได้ที่เพิ่มขึ้น สามารถริเริ่มจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้เช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ 0% 3 ปีแรก สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือเป็นกองทุนค้ำประกันสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยผ่านระบบ mortgage insurance

            ความเห็น ดร.โสภณ: ภาษีที่เก็บได้ (ตามที่ ดร.โสภณ เสนอ ซึ่งประมาณการไว้ 135,000 ล้านต่อปี) ควรเอามาพัฒนาประเทศ ไม่ใช่ส่งเสริมให้ชาวบ้านไปซื้อบ้านกับนักพัฒนาที่ดินเป็นหลัก

 

            คุณประเสริฐท่านยืนยันว่า “ข้อเสนอของสมาคมทำเพื่อรักษาผลประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนคนไทย” ดร.โสภณก็ขออนุโมทนาสาธุด้วย เพียงแต่ต้องมีมาตรการที่แท้คือการเก็บภาษีกับชาวต่างชาติ เช่น  

            1. การเก็บภาษีซื้อ 10% ของราคาซื้อขายจริงตามราคาตลาด (อินโดนีเซียประมาณ 10-15%, ยุโรป 10-20%, ฮ่องกง 30% สิงคโปร์ 60%)

            2. การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ของราคาตลาด (สหรัฐอเมริกา ประมาณ 1-3% ของราคาประเมิน ซึ่งใกล้เคียงราคาตลาด แต่ที่ประเทศไทย ราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 10%-30% ของราคาตลาด

            3. การเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อ โดยคิด 20% ของกำไรตามราคาตลาด (ในสหรัฐอเมริกา 20% ไต้หวัน 30-40%)

            4. ภาษีมรดกเก็บ 10% ตามราคาของกองมรดก (หลายประเทศเก็บสูงกว่านี้มาก เช่น ญี่ปุ่น เก็บถึง 55% หากทรัพย์สินส่วนที่มีมูลค่าเกิน 150 ล้านบาทตามราคาตลาด)

            ดร.โสภณ ประมาณการไว้ว่าในกรณีภูเก็ต น่าจะเก็บภาษีได้ปีละ 13,500 ล้านบาท ทั่วประเทศอาจเป็น 135,000 ล้านบาท และหากนิรโทษกรรมพวกที่ซื้อเทาๆ แต่เดิมเพื่อจะได้ทำให้ถูกต้อง ก็อาจได้ภาษีปีละ 2-3 แสนล้านบาทต่อปี เงินเหล่านี้ต่างหากที่เราจะได้นำมาพัฒนาประเทศและพัฒนาประสิทธิภาพการป้องกันและปราบปรามการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สีเทาๆ หรือสีดำในประเทศไทย

            ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลยังควรห้ามการซื้อขายห้องชุดที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้าน (มาเลเซียประมาณ 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ) เพื่อป้องกันไม่ให้ต่างชาติมาซื้อเก็งกำไรหรือขายต่อหรือให้เช่ากับคนไทยอีกต่อหนึ่ง รวมทั้งห้ามการขายต่อภายในเวลา 3 ปีเพื่อป้องกันการเก็งกำไรอีกด้วย และอนุญาตให้ต่างชาติกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้แต่วงเงินสินเชื่อต้องไม่เกิน 50% ของราคาตลาด