มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์
AREA แถลง ฉบับที่ 560/2567: วันพุธที่ 26 มิถุนายน 2567
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ดร.โสภณ ทำหนังสือถึงนายกฯ และรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างเม็ดเงินได้ปีละนับแสนล้านบาท
-------------------
5/15 ถ.นนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร
24 มิถุนายน 2567
เรื่อง ขอเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิผลจริง
เรียน นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี
นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์
นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
นายวราวุธ ศิลปอาชา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
อ้างถึง หนังสือที่ นร.0503/12790 ลว. 20 มิถุนายน 2567 โดยสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี
กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอความเห็นส่วนตัวเพื่อประโยชน์ต่อประเทศชาติ ดังนี้:
เรื่องเดิม
ตามหนังสือของสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีข้างต้น จะให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมาย:
1. การพิจารณาให้ทรัพย์อิงสิทธิ์มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี
2. การให้คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 75 (จากเดิมร้อยละ 49)
ข้อเท็จจริง
1. การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นับว่ามากเกินความจำเป็น ในกรณีประเทศจีน กัมพูชา เมียนมาและเวียดนามก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้นในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี
2. แม้ว่ามีบางฝ่ายอ้างว่ามีอาคารชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 49% แล้ว แต่รัฐบาลก็ไม่ควรออกมาตรการไปเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเหล่านั้น ยังมีโครงการอื่นใกล้เคียงที่ยังมีห้องชุดว่างให้ต่างชาติซื้ออีกเป็นจำนวนมาก
3. ในต่างประเทศ การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดก็กำหนดไว้ต่ำ เช่น เวียดนาม 30% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น
4. ผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กระผมเป็นประธาน พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท
จากข้อมูลข้างต้น จึงแสดงชัดเจนว่ามาตรการที่สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีนำเสนอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ปัญหาคนต่างชาติสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติ
ข้อเสนอแนะ
กระผมมีข้อเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น
1. เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ
2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)
3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)
4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)
ชาวต่างชาติก็ยินดีที่จะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา/ดำ” หรืออาจถูกโกง ยิ่งกว่านั้นการเช่าบ้าน/ห้องชุด/ที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติก็จะมีความผิดทางอาญาด้วย หากรัฐบาลกระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติก็ย่อมยินดีและสนใจมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น
รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น
1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ
2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้
สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น
1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
2. การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี
3. การที่ห้องชุดบางส่วนซื้อขายเกินกว่า 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ถ้ามี)
รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว
ผลที่คาดว่าจะได้รับ
เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิถุนายน 2567 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตไตรมาส 1/2567 โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านบาทจะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้
1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี
2. หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่าคือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท
3. หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่าคือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท
4. ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท
รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาทเฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด ก็เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้
ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)