ว่าด้วยห้องชุดรอบมหาวิทยาลัย: กรณีศึกษาธรรมศาสตร์

ว่าด้วยห้องชุดรอบมหาวิทยาลัย: กรณีศึกษาธรรมศาสตร์

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ห้องชุดรอบมหาวิทยาลัยเป็นอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่น่าสนใจ เพราะในปัจจุบันมีสถาบันอุดมศึกษาประเภทต่างๆ กระจายไปทั่วประเทศ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าตั้งแต่ปี 2555 ได้มีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นในบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์โดยมีทั้งหมด 14 โครงการในขณะนี้โดยมีจำนวนหน่วยรามถึง 9,464 หน่วย รวมมูลค่า 18,339 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 1.938 ล้านบท โดยทั้งหมดนี้ขายไปแล้ว 8,146 หน่วย ขณะนี้ยังมีหน่วยขายรอผู้ซื้ออยู่ 1,318 หน่วย ทั้งนี้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์มีนักศึกษาอยู่ทั้งหมด 62,190 คน นอกจากนี้ยังมีข้าราชการและเจ้าหน้าที่อีกเป็นจำนวนมาก

ตารางที่ 1: ห้องชุดพักอาศัยในบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พ.ศ.2567 (ตามราคาหน่วยขาย)

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ห้องชุดส่วนใหญ่มีราคาระหว่าง 1-2 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 1.632 ล้านต่อหน่วย โดยมีถึง 6,797 หน่วย หรือ 72% ของสินค้าห้องชุดทั้งหมด รองลงมาคือห้งอชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,330 หน่วย รวมมูลค่า 6,036 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.591 ล้านบาท ทั้งนี้มีสัดส่วนประมาณ 25% ของทั้งหมด

            ดังนั้นจะเห็นได้ว่าห้องชุดในพื้นที่นี้มีราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท รวมกันถึง 97% ของทั้งหมด ที่เหลือเป็นห้องชุดที่มีราคาสูงเกิน 3 ล้านบาท ซึ่งคงเป็นห้องเพนท์เฮาส์ หรือห้องส่วนน้อยเท่านั้น แสดงว่าห้องชุดสำหรับมหาวิทยาลัยควรมีราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้หากเป็นมหาวืทยาลัยท้องถิ่นต่างๆ ราคาเฉลี่ยที่จะขายได้อาจต่ำกว่านี้ เช่น ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือราวๆ 1 ล้านบาทเป็นสำคัญ

            จำนวนหน่วยเหลือในขณะนี้ 1,318 หน่วยหรือ 14% ของหน่วยขายทั้งหมดนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นหลักเช่นกัน โดยมีเหลืออยู่ 1,046 หน่วย หรือ 15% ของหน่วยขายในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทนี้ แสดงว่าหน่วยที่เหลือขายนั้นไม่ได้มากหรือน้อยกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป  อย่างไรก็ตามสำหรับหน่วยขายที่มีราคา 2-3 ล้านบาทที่มีอยู่ 2,330 หน่วยนั้น กลับเหลือขายเพียง 264 หน่วย หรือราว 11% เท่านั้น

            ปรากฏการณ์นี้แสดงว่าสินค้าที่มีคุณภาพกว่ากลับขายได้มากกว่า ทั้งนี้คงเป็นเพราะนักศึกษาและข้าราชการในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นี้ น่าจะมีกำลังซื้อที่ดี ยิ่งสำหรับห้องชุดราคา 3-4 ล้านบาท ก็เหลืออยู่น้อยมากเพียง 3% เท่านั้น ส่วนห้องชุดราคา 4-5 ล้านบาท และ 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีน้อยมาก ไม่มีหน่วยแหลือขายแล้ว  อย่างไรก็ตามหากเป็นสถาบันอุดมศึกษาอื่นโดยเฉพาะในจังหวัดภูมิภาคที่เป็นเมืองรอง ราคาขายย่อมต้องต่ำกว่านี้ตามฐานะทางเศรษฐกิจของนักศึกษาในท้องถิ่น

ตารางที่ 2: ห้องชุดพักอาศัยในบริเวณรอบๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พ.ศ.2567 (ตามราคาต่อตารางเมตร)

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            หากพิจารณาหน่วยขายแยกตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะพบว่าราคาที่มีขายเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 42% ก็คือห้องชุดที่ขายในราคา 70,001-100,000 บาทต่อตารางเมตร  แสดงว่าครอบครัวของนักศึกษาในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นี้ คงมีฐานะค่อนข้างดี จึงสามารถซื้อห้องชุดในราคาค่อนข้างสูงได้ อย่างไรก็ตามากลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากเป็นอันดับที่ 2 คือ 28% หรือ 2,664 หน่วย ตามด้วยห้องชุดราคา 50,001 – 70,000 บาทต่อตารางเมตร

            จะสังเกตได้ว่าห้องชุดราคาที่เกินกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีเพียง 8% สามารถขายได้แล้วถึง 99% ของทั้งหมดในกลุ่มนี้ ส่วนห้องชุด ราคา 70,001-100,000 บาทต่อตารางเมตรก็ขายได้แล้วถึง 89% ของทั้งหมด  ส่วนห้องชุดที่มีราคาต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ยต่ำกว่ากลับขายได้น้อยกว่า  อย่างไรก็ตามหากเป็นในกรณีสถาบันอุดมศึกษาท้องถิ่นโดยเฉพาะในเมืองรอง ราคาต่อตารางเมตรที่พึงขายได้ก็คงไม่เกิน 50,000 บาท ส่วนถ้าเป็นห้องชุดในมหาวิทยาลัยในใจกลางเมืองโดยเฉพาะจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ราคาขายต่อตารางเมตรคงเป็นเงินประมาณ 250,000 บาท

            การพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยโดยรอบมหาวิทยาลัยยังมีโอกาสเติบโตพอสมควร แต่ในขณะนี้ผู้ซื้อถึงราว 50% กลายเป็นนักเก็งกำไรที่ซื้อเพื่อหวังปล่อยเช่าหรือขายต่อ ซึ่งอาจเป็นสัญญาณการล้นตลาดในอนาคต