จับตา วิกฤตอสังหาจีน...อาการน่าห่วง!!

จับตา วิกฤตอสังหาจีน...อาการน่าห่วง!!

นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล นักเศรษฐศาสตร์ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาประเทศ โพสต์ถึงสถานการณ์หนึ่งในประเด็นที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดในช่วงต่อไป ก็คือ วิกฤตอสังหาจีน หลายคนถาม - ทำไมจีนต้อง ลดดอกเบี้ย ขณะที่ประเทศอื่นๆ เกือบทุกประเทศทั่วโลกกำลังเร่งขึ้นดอกเบี้ย

คำตอบ - จีนกำลังเผชิญปัญหาที่คนอื่นไม่มี ปัญหาเริ่มตั้งแต่กรณี #Evergrande เมื่อปีที่แล้ว

ลุกลามบานปลายขึ้นเรื่อยๆ จนกระทั่ง อสังหารายใหญ่สุดของจีน คือ Country Garden ก็ยังเอาตัวไม่รอด ลำบากสุดสุด

ล่าสุดในภาพ เห็นว่า หุ้นกู้สกุลดอลลาร์ครบกำหนดปี 2024 ของ Country Garden ซื้อขายกันอยู่ที่ประมาณ 50% ของราคาเต็ม เมื่อไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา เคยลงไปต่ำสุดที่ประมาณ 31% !!!

จึงไม่น่าแปลกใจว่า ทำไมบริษัทอสังหาจีนทุกขนาด เล็ก กลาง ใหญ่ ต่างเข้าสู่ช่วงคับขัน ขาดสภาพคล่อง กันถ้วนหน้า ....ยิ่งนานวัน ยิ่งยากขึ้นเรื่อยๆ 

เพราะหากหุ้นกู้ที่มีอยู่เดิม ซื้อขายกันราคานี้ การออกหุ้นกู้ใหม่ คงเป็นไปได้ยากยิ่ง

ดอกเบี้ยที่อสังหาจีนจะต้องจ่าย เพื่อให้ได้เงินใหม่มาหมุน จึงแพงขึ้นเป็นพิเศษ

นำไปสู่เหตุการณ์ “โครงการสร้างไม่เสร็จ” 

ล่าสุด นำไปสู่ การประท้วงของลูกบ้าน ที่ไม่ยอมจ่ายคืนเงิน สินเชื่อบ้าน ในโครงการเหล่านั้น 

Bloomberg รายงานว่า จากจุดเล็กๆ จากจดหมายประท้วงสั้นๆ 590 คำ ของลูกบ้านในโครงการ Dynasty Mansion Project ของ Evergrande ที่มณฑลเจียงซี แจ้งเพื่อทราบว่า “ถ้าไม่เริ่มสร้างต่อ ลูกบ้านก็จะไม่จ่ายเงินเช่นกัน”

ในช่วงเวลาสั้นๆ ไม่กี่สัปดาห์ ได้แพร่ระบาดไปยังเมืองต่างๆ ประมาณ 100 เมือง 300 กว่าโครงการ กลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของวิกฤตอสังหาจีน เพราะปัญหาเรื่องนี้กำลังกระจายออกจาก “ภาคอสังหา” ไปสู่ “ภาคการเงิน” ที่เป็นคนปล่อยกู้ ทำให้ทางการไม่สามารถปล่อยให้เรื่องนี้เป็นเรื่องของเอกชน เป็นเรื่องของภาคอสังหา ที่จะต้องจัดการปัญหาโดยลำพัง อีกต่อไป

เพราะถ้าปล่อยไป เราอาจจะเห็นภาพของคนไปยืนรอถอนเงินอีกหลายธนาคารท้องถิ่น ในจีน 

ทำให้วิกฤตอาจจะลุกลามขึ้นไปอีกขั้น ....แล้วจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป?

วิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นเป็นปกติในประเทศต่างๆ 

ญี่ปุ่นประสบปัญหาในช่วงก่อนปี 1991 

ไทยเคยประสบปัญหานี้เมื่อก่อนปี 1997 

สหรัฐประสบปัญหาในช่วงก่อนปี 2008 

ทุกครั้งที่เกิด จะส่งผลกระทบกว้างไกลในประเทศดังกล่าว

ที่เป็นเช่นนี้ ก็เพราะว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่ใหญ่ มี Supply chain ที่ยาว ส่งต่อไปถึงภาคส่วนอื่นๆ ภาคก่อสร้าง วัสดุ เครื่องใช้ เครื่องตกแต่งบ้าน และอื่นๆ 

หลายสำนักประเมินไว้ว่า ภาคอสังหาของจีนมีสัดส่วนใหญ่ถึง 25-30% ของ GDP จีน

หมายความว่า เมื่ออสังหาจีนเกิดวิกฤต ก็จะมีนัยยะตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวม

จึงไม่น่าแปลกใจว่า ทำไมจีนที่เคยขยายตัวดีมาตลอด ตอนนี้ กำลังมีปัญหาในการขยายตัว

Goldman Sachs ปรับลดอัตราขยายตัวปี 2022 ของจีนจาก 3.3% เหลือ 3.0% ส่วน Nomura จาก 3.3% เหลือ 2.8%

การผลิตซีเมนต์ เหล็กกำลังลดลง ตัวเลขการใช้จ่ายด้านต่างๆ ต่ำกว่าที่เคยคาดกันไว้

ล่าสุด เด็กที่จบใหม่ 20% หางานทำไม่ได้ !!!

ทั้งหมด เป็นสัญญาณเตือนภัยว่า ปัญหากำลังรออยู่ข้างหน้า และสถานการณ์เรื่องนี้ กำลังคับขันมากขึ้นเรื่อยๆ ....แล้วทางออกคืออะไร?

การจะออกจากวิกฤตภาคอสังหา ต้องเริ่มจากความเข้าใจที่ว่า “ความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว”

คำถามหลัก คือ จะจัดการกับความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วอย่างไร 

จะให้ “ใคร” เป็นคนรับภาระบ้างความเสียหายเริ่มมาจาก “โครงการที่ไม่เสร็จ” “ราคาที่เพิ่มสูงไปแล้วตกลง” “ลูกหนี้ไม่สามารถจ่ายชำระหนี้” กลายเป็น #หนี้เสีย NPL ในระบบการเงินและเศรษฐกิจ 

นอกจากนี้ หากจัดการไม่ดี อาจจะมีหนี้เสียเพิ่มเติมจากภาคส่วนอื่นๆ ของเศรษฐกิจมาให้ทางการแก้ไขเพิ่มเติม จากเศรษฐกิจที่ขยายตัวน้อยกว่าที่ทุกคนคาดมาก ทำให้แผนธุรกิจของหลายๆ บริษัท ไม่เป็นไปตามเป้า อย่างที่เกิดในไทยเมื่อปี 1997 

ทั้งนี้ เวลาเกิดวิกฤตอสังหา ปกติแล้วมีทางออกอยู่ 2 ทาง 

ทางแรก - แบบไทยหรือสหรัฐ ยอมเกิดวิกฤตใหญ่เพื่อล้างปัญหา 

ภาคอสังหา แบงค์ เจ้าหนี้หุ้นกู้ ผู้ฝากเงิน ต่างรับภาระไปบางส่วน โดยสุดท้ายแล้ว ทางการต้องยอมรับหนี้เสียต่างๆ เข้ารัฐ อย่างที่ไทยทำในช่วงปี 1997 เพื่อที่จะให้สามารถเริ่มต้นใหม่ได้อีกครั้งหนึ่ง

ไทยเสียเวลาไป 4-5 ปี ในการสะสางปัญหา สหรัฐประมาณ 5 ปีกว่าที่ทุกอย่างจะกลับดีขึ้น

ทางที่สอง – แบบญี่ปุ่น ที่ประคองเลี้ยงปัญหาไว้ไม่ให้ลุกลามกลายเป็นวิกฤต แต่สุดท้ายหนี้เสียที่ฝังตัวอยู่ในระบบไม่ได้รับการคลี่คลาย สุดท้ายญี่ปุ่นก็ต้องเสียหายเช่นกัน Pay the Price โดยเศรษฐกิจญี่ปุ่นไม่สามารถขยายตัวได้เป็นเวลานับสิบกว่าปี กลายเป็น “ทศวรรษที่หายไป” หรือ “Lost decades”

ทั้งนี้ สาเหตุที่การคลี่คลายวิกฤตอสังหาต้องใช้เวลานับ 4-5 ปี ก็เพราะว่า การจะออกจากวิกฤตได้ แบงก์ต้องตัดหนี้เสียออกไปจากบัญชี ต้องปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ซึ่งเป็นกระบวนการที่กินเวลา โดยเฉพาะในการเจรจาต่อรองระหว่างกลุ่มเจ้าหนี้ 

ในอีกด้าน ทางการต้องพยายามเพิ่มทุนใหม่ให้ภาคแบงค์ เพื่อให้เป็นฐานใหม่ในการฟื้นเศรษฐกิจ ซึ่งก็ต้องใช้เวลาเช่นกัน 

สำหรับกรณีของประเทศจีน หากบริหารปัญหาดีดี จากความสามารถในการสั่งการของทางการ จีนอาจสามารถลดเวลาในการแก้ไขปัญหาให้เหลือ 2-3 ปีนับจากเกิดวิกฤตได้ เพราะทางการน่าจะสามารถสั่งให้เจ้าหนี้ตกลงกันได้ว่าจะ hair cut เท่าไร สามารถสั่งเร่งกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ให้จบ นอกจากนี้ ทางการจีนก็มี balance sheet ที่สะอาดมาก มีกำลังเหลือพอสมควรที่จะมารับความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วเข้าสู่ภาครัฐ เพื่อให้ระบบเดินได้ต่อไป

แต่ในช่วงของการแก้ไขปัญหาดังกล่าว เศรษฐกิจจีนจะขยายตัวต่ำกว่าปกติไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งจะมีนัยยะต่อการส่งออกของประเทศต่างๆ รวมถึงต่อการที่สินค้าจีนซึ่งปกติผลิตเพื่อใช้ในประเทศ เหล็ก ปูน วัสดุต่างๆ จะหลั่งไหลออกมาสู่ตลาดโลกมากขึ้น และกระทบต่ออุตสาหกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต่อไป ....ทั้งนี้ ยังคงเร็วไปที่เราจะสรุปว่าจะทั้งหมดนี้ จะจบแบบไหน

มวยยกนี้ แค่ยกต้นๆ เท่านั้น

ทางการจีนยังมีเครื่องมือทางนโยบายอีกมาก ที่ยังไม่ได้ใช้ให้เต็มที่ 

ดอกเบี้ยที่ยังลดได้อีก สภาพคล่องที่ยังสามารถปล่อยออกมาเพิ่ม ค่าเงินหยวนที่สามารถอ่อนลงจากระดับปัจจุบัน และรัฐบาลก็ยังสามารถจัดเงินพิเศษมาช่วยเหลือ (ดังที่ประกาศไปล่าสุดว่าจะจัดตั้งสินเชื่อพิเศษ 2 แสนล้านหยวนเพื่อช่วยให้โครงการที่ขายแล้วแต่สร้างไม่เสร็จให้เดินต่อไปได้) และยังสามารถรับหนี้เสียของเอกชนเข้าสู่ภาครัฐต่อไป

นโยบายที่ทางการจีนเลือกในช่วงต่อไป จะกำหนดเส้นทางของวิกฤต

คงต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่า จะเกิดอะไรขึ้น!