สถาบันปรีดีอาจเจ๊งเพราะสร้างอาคารใหม่ ทำไงดี

สถาบันปรีดีอาจเจ๊งเพราะสร้างอาคารใหม่ ทำไงดี

            ผมได้เขียนบทความเรื่อง “10 ข้อสังเกตในการรื้ออาคารสถาบันปรีดี” (https://bit.ly/3NTl8W1 และ https://cutt.ly/dFhxZlm) อย่างไรก็ตามผมมีความห่วงใยสำคัญเพิ่มเติม จึงขออนุญาตนำเสนอเพื่อประโยชน์ของสถาบันปรีดี  พนมยงค์

            ตามข้อมูลที่สถาบันชี้แจง บอกว่าสถาบันจะได้พื้นที่ 600 ตารางเมตรบนชั้น 6-7 ของอาคารใหม่ ผมก็ไม่มีโอกาสเห็นแปลนอาคารใหม่ จึงอนุมานได้ว่า อาคารนี้มีพื้นที่ 2,100 ตารางเมตร (ชั้นละประมาณ 300 ตารางเมตร) ที่สร้างบนที่ดิน 371 ตารางวา ซึ่งถือว่าสร้างได้ไม่คุ้มค่าเลย เพราะพื้นที่ตามผังเมือง ย-10 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)  นี้สามารถก่อสร้างได้ถึง 8 เท่าของที่ดิน คือ 11,872 ตารางเมตร แต่อาจมีระยะร่น พื้นที่โล่งและอื่นๆ ที่ทำให้พื้นที่ก่อสร้างจริงถึงทอนลง แต่ก็ยังน่าจะมากกว่า 2,100 ตารางเมตร ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าการใช้ที่ดินในกรณีนี้ไม่คุ้มค่าเท่าที่ควรทั้งที่ที่ดินบริเวณนี้มีมูลค่าถึงตารางวาละราว 1 ล้านบาท หรือราวเป็นเงิน 371 ล้านบาท

            บริษัทที่ก่อสร้างอาคารให้ใหม่จะได้พื้นที่เป็นเวลา 30 ปี โดยใช้สอย 1,500 ตารางเมตร (ชั้น 1-5) ส่วนสถาบันปรีดีได้ใช้ชั้นที่ 6-7 (600 ตารางเมตร) โดยสมมติให้แต่ละชั้นมีพื้นที่เท่ากัน  การลงทุนก่อสร้าง 2,100 ตารางเมตร โดยสมมติให้ค่าก่อสร้างเป็นเงิน 20,000 บาท รวม 42 ล้านบาท แล้วได้ใช้พื้นที่ 1,500 ตารางเมตร หรือตารางเมตรละ 28,000 บาท เป็นเวลาถึง 30 ปี นับว่า “สุดคุ้ม” สำหรับบริษัทดังกล่าว หากสมมติว่าห้องชุดในถนนทองหล่อ ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 200,000 บาท ซึ่งเป็นการซื้อขายขาด แต่ถ้าเช่า 30 ปี ก็น่าจะเป็นเงินอย่างน้อย 40% หรือ 80,000 บาท  ดังนั้น บริษัทดังกล่าวจึงได้ประโยชน์จากการนี้มาก

            ส่วนสำหรับสถาบันปรีดี ก็อาจได้อาคารดังกล่าวเต็มอาคาร ตั้งแต่ชั้นที่ 1-7 ในปีที่ 31 เป็นต้นไป ถึงวันนั้น ก็ยังไม่รู้ว่าคณะกรรมการสถาบันจะอ้างอีกหรือเปล่าว่าอาคารไม่แข็งแรง ต้องรื้อทิ้งอีกแล้ว หรือสภาพของอาคารอาจต้องปรับปรุงขนานใหญ่ สถาบันอาจไม่มีเงินปรับปรุงอีกแล้ว และอาจให้บริษัทดังกล่าวช่วยเช่าต่อไปอีก 20-30 ปี เพราะสถาบันก็อาจไม่มีเงินเพียงพอที่จะซ่อมแซมอาคารได้

            ผมก็ไม่ทราบว่าคณะกรรมการสถาบันได้คิดถึงค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ ฯลฯ ให้กับพื้นที่สำนักงานของสถาบันใหม่หรือไม่  ค่าตกแต่งสำหรับพื้นที่ 600 ตารางเมตร อาจเป็นเงินตารางเมตรละ 6,000 บาท (สมมติ) หรือ 3.6 ล้านบาท สถาบันมีเงินจำนวนนี้หรือยัง หรือบริษัทที่ลงทุนก่อสร้างอาคารให้ จะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายให้  คำชี้แจงของคณะกรรมการสถาบันการไม่ได้ระบุอะไรชัดเจน

            ยิ่งกว่านั้นเมื่อพิจารณาว่า พื้นที่ใช้สอย 600 ตารางเมตรที่สถาบันปรีดีจะได้ในชั้นที่ 6-7 หลังจากสร้างอาคารใหม่แล้วเสร็จ สถาบันพึงทราบว่า ค่าส่วนกลางในการดูแลอาคารอาจเป็นเงินตารางเมตรละ  40 บาท หรือเดือนละ 24,000 บาท หรือปีละ 288,000 บาท เงินจำนวนนี้แต่เดิมสถาบันแทบไม่ได้เสียเพราะเป็นอาคารของตนเอง  สถาบันจะมีเงินเพียงพอที่จะจ่ายค่าส่วนกลางนี้หรือไม่ หรือทำไปทำมาถสาบันอาจต้องตัดใจยกพื้นที่บางส่วนให้กับบริษัทนักลงทุนเพื่อให้ช่วยจ่ายค่าส่วนกลางให้ พื้นที่ของสถาบันก็อาจเล็กลงไปอีก

            ด้วยเหตุนี้เอง หากพิจารณาจากต้นทุนในการตกแต่ง (ถ้ามี) ต้นทุนประจำในการดูแลอาคารสถานที่ (ค่าส่วนกลาง) การสร้างอาคารใหม่ของสถาบันปรีดี อาจกลายเป็นเสมือน “กับดัก” ที่จะยิ่งทำให้สถาบันถลำลึกลงไป ทำให้สถานะทางการเงินของสถาบันยิ่ง “เจ๊ง” ลงไปอีก การคำนวณถึงรายได้และผลตอบแทนที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่คณะกรรมการสถาบันต้องให้การระมัดระวังเป็นพิเศษ เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหาย คณะกรรมการน่าจะออกมาชี้แจงกับสังคมให้ชัดเจนกว่านี้ สถาปัตยกรรมของอาคารสถาบันเดิมก็ล้วนแต่มีความหมายในตัวมันเองทั้งสิ้น การทุบทิ้งจึงเป็นสิ่งที่น่าเสียดาย ยกเว้นว่าคณะกรรมการมีข้อสรุปที่สังคมเข้าใจได้

            อย่างไรก็ตามทางออกก็ยังมี กล่าวคือเมื่อวันเสาร์ที่ 9 เมษายน 2565 ผมเองก็เดินทางไปดูการชุมนุมของกลุ่มผู้คัดค้านการทุบอาคารสถาบันทิ้ง เท่าที่ดูจากภายนอก เห็นมีการรื้อถอนบางส่วนแล้ว แต่คงเป็นงานสถาปัตยกรรมต่างๆ ที่ก็คงถึงเวลาที่จะต้องรื้อทิ้งเพื่อการปรับปรุงบ้าง  แต่งานโครงสร้างซึ่งมีมูลค่าประมาณ 40-50% ของตัวอาคารก็ยังคงสภาพดีอยู่  หากจะปรับปรุงให้ดีขึ้น แม้จะต้องเสียเงินบ้าง แต่ก็คงน่าจะลงทุนน้อยกว่าการสร้างใหม่ และไม่ต้องเสียค่าส่วนกลาง ไม่ต้องเสียค่าน้ำไฟในราคาแพงกว่าปกติและใช้เปลืองกว่าปกติ (ถ้าอยู่บนอาคารขนาดใหญ่)

            ผมเชื่อว่าใครๆ ก็รักท่านปรีดี พนมยงค์ และหวังให้สถาบันเป็นที่พึ่งในสังคม ไม่มีใครอยากจะเดินขบวนเรียกร้องในเรื่องนี้นัก หากคณะกรรมการสถาบันเปิดเผยตัวเลข แบบแปลน และค่าใช้จ่ายอย่างตรงไปตรงมา

  AREA แถลง ฉบับที่ 291/2565: วันอังคารที่ 12 เมษายน 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน