การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์

          ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากวิเคราะห์ทำเลได้ถูกต้อง ก็ได้ชัยชนะไปครึ่งหนึ่งแล้ว แต่ถ้าวิเคราะห์ทำเลผิด ก็เจ๊งไปครึ่งหนึ่งแล้วเช่นกัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะหน่วยงานที่ให้บริการการสำรวจวิจัย ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ และศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่าการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ถือเป็นพันธกิจจำเป็นของการสำรวจวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ผู้ประกอบการหรือนักวางแผนวางตำแหน่งทางกายภาพของทรัพย์สินในสนามแข่งขันทางการตลาดได้ถูกต้อง

            การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งมีวัตถุประสงค์สำคัญคือเพื่อการวิเคราะห์ความเป็นไปได้สูงสุด (Highest and Best Use) ของที่ดินแปลงดังกล่าว ซึ่งอาจจะ
            1. สอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดิน หรือ
            2. ไม่สอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดินดังกล่าว

            การวิเคราะห์ในส่วนนี้ จะช่วยสนับสนุนให้ผู้วางแผนการพัฒนาที่ดินตระหนักถึงความเป็นไปได้ทางการตลาด และพึงให้ความสำคัญเป็นพิเศษแก่ หลัก Highest and Best Use ข้างต้นนั้น ประกอบด้วยความเป็นไปได้ที่สอดคล้องกับข้อกฎหมาย ตลาด การเงิน และกายภาพ

            การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง จะประกอบด้วยการวิเคราะห์ในประเด็นหลัก ๆ ทางกายภาพเป็นสำคัญ และอาจรวมถึงสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ซึ่งเป็นปัจจัยด้านสังคมที่เกี่ยวข้องเช่นกัน โดยสรุปแล้ว องค์ประกอบที่สำคัญได้แก่:
            1. การเข้าถึง (Accessibility) ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก ทางภาระจำยอม
            2. โครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) อันได้แก่ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โครงข่ายคมนาคม โทรคมนาคม การขนส่ง (Logistics)
            3. การใช้ที่ดิน (Land Use) อันประกอบด้วย ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน ข้อกำหนดการก่อสร้าง
            4. การเชื่อมโยง (Linkage) กับสิ่งต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งด้านประชากร แรงงาน ตลาดวัสดุ และสิ่งแวดล้อมในด้านต่าง ๆ

            สิ่งต่าง ๆ ข้างต้นนี้ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนถึงการวางแนวทางการขายและการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษา

            ในทางปฏิบัติการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในด้านทำเลที่ตั้งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่วางแผนไว้นั้น สามารถดำเนินการได้หลายวิธี:
            1. การรวบรวมและสังเคราะห์ข้อมูลทุติยภูมิจากแหล่งข้อมูลต่าง ๆ เช่น หน่วยงานวางแผน อันได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ กองนโยบายและแผนขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นต่าง ๆ  เป็นต้น หรือหน่วยงานปฏิบัติ เช่น ฝ่ายโยธาขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หน่วยราชการในการปกครองส่วนภูมิภาค และหน่วยราชการส่วนกลาง
            2. การแจงนับการจราจรและสัญจร โดยสามารถแจงนับได้แบบ 12, 15, 18 หรือ 24 ชั่วโมง และดำเนินการได้ในวันธรรมดา (อังคาร และพฤหัสบดี) หรือวันหยุดราชการ (ทั้งเสาร์และอาทิตย์) เพื่อประเมินจำนวนประชากรก่อนการพัฒนาโครงการ และใช้เป็นฐานประกอบการประเมินจำนวนประชากรหลังการพัฒนาโครงการ  การแจงนับการจราจรและสัญจรนี้ ใช้กับการพัฒนาทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ตลาด และสถานีบริการน้ำมัน เป็นต้น
            3. การวิเคราะห์ทางเข้าออก โดยเฉพาะข้อจำกัดทางกฎหมายที่จะมีทางเข้าออกที่ถูกต้องหรือไม่เพียงใด เพราะหากขาดความเป็นไปได้ ก็จะทำให้โครงการเสียหาย ไม่อาจดำเนินการได้
            4. การวิเคราะห์ผังเมือง รวมทั้งข้อกำหนดการใช้ที่ดินต่าง ๆ โดยนำมาเปรียบเทียบ วิเคราะห์ทั้งผังเมืองและข้อกำหนดขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และอื่น ๆ
            5. การวิเคราะห์ทำเลโดยรอบ ได้แก่ สิ่งที่จะเกื้อหนุนหรือฉุดรั้งการพัฒนา ในกรณีเกื้อหนุนก็เช่น จำนวนสถานประกอบการและพนักงาน จำนวนสถานศึกษาและนักศึกษา เพื่อการวางแผนประกอบการพัฒนาศูนย์การค้า หรือในกรณีฉุดรั้งก็เช่นการมีกองขยะ หรือบ่อบำบัดน้ำเสียอยู่ใกล้เคียง และส่งกลิ่นเหม็น เป็นต้น

            การวิเคราะห์ที่เป็นระบบและเป็นขั้นเป็นตอนเช่นนี้ จะช่วยให้โครงการที่ศึกษา มีโอกาสประสบความสำเร็จได้เป็นอย่างดีในอนาคต

ที่มาของภาพประกอบ: https://www.behance.net/gallery/28558399/Site-Analysis-Bahria-Town

ปล. ท่านใดสนใจใช้บริการสำรวจวิจัย ศึกษาความเป็นได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในด้านการตลาด การเงิน สามารถติดต่อได้ที่คุณสัญชัย โทร. 02.295.3905 ต่อ 114 Email: lek@area.co.th

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน