บ้านพัก ผบ.ทร. สิ้นเปลืองไหม คำนวณอย่างไร

            ตามที่มีข่าวการก่อสร้างบ้านพัก ผบ.ทร. 112 ล้าน มูลค่าจริงเท่าไหร่แน่ คุ้มจริงหรือไม่ ได้เว้นแนวสำหรับการพัฒนาริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแผนแม่บทหรือไม่

            ตามที่มีข่าว “ทร.แจงยิบ บ้านพักหรู 112 ล้าน ผบ.ทร.อยู่แค่ชื่อ ไม่ได้อยู่จริง ยันคุ้มค่าแน่ ใช้รับรองวีไอพี” (https://bit.ly/30LyQQG) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ความเห็นต่อกรณีนี้ เพื่อสะท้อนถึงแนวทางการลงทุนของภาครัฐในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ

            มูลค่าของสิ่งก่อสร้างนี้ไม่ใช่ 112 ล้าน แต่เป็น 565 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะที่ดินที่อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาในทำเลแบบนี้ ถ้าเป็นราคาตลาดทั่วไป น่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท หากมีพื้นที่ 1 ไร่ ก็คงเป็นเงินอีก 400 ล้านบาท ค่าดูแลอาคาร 112 ล้านบาท อาจเป็นเงินปีละ 5% หรือ 5.6 ล้านบาท ตลอดอายุการใช้งาน 30 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงินอีก 53 ล้านบาท หรือ =(112 * 5%) * (1 - 1 / (1 + 10%) ^30) / 10%  หากพิจารณาตามนี้จึงถือว่าต้นทุนการพัฒนาโครงการนี้สูงมาก

            มีคำชี้แจงว่ามีแขกของกองทัพเรือมาเยี่ยมเยือนประมาณ 2-3 รายต่อเดือน ครั้งละ 3 วัน หรือปีละ 72-108 วัน และหากมีงานใหญ่ ก็อาจประมาณรวมที่ 200 วัน แต่จำนวนห้องที่ใช้คงไม่มาก  สมมติคณะหนึ่งมีการใช้ห้องพัก (ในโรงแรม 10 ห้อง) ก็อาจมีการใช้ห้องพัก 2,000 ห้องต่อปี  ถ้าห้องหนึ่งตกเป็นเงินเฉลี่ย 4,000 บาท ก็จะเป็นเงินปีละประมาณ 10 ล้านบาทเท่านั้น  การก่อสร้างด้วยงบประมาณ 112 ล้าน ค่าบำรุงอีก 53 ล้านบาท บนที่ดิน 400 ล้านบาท รวม 565 ล้านบาท จึงไม่คุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง  หากนำเงินงบประมาณไปพัฒนาในทางอื่นน่าจะคุ้มค่ากว่า

            งบประมาณค่าที่พักปีละ 10 ล้านบาทในห้องพักรับรองในโรงแรมนั้น ถ้าคิดตามอัตราคิดลด 10% เป็นเวลา 30 ปี ก็จะเป็นเงินประมาณ 94 ล้านบาท ซึ่งรวมค่าอาหารเช้าและบริการต่างๆ ตามมาตรฐานของโรงแรมไว้แล้วด้วยมูลค่าสุทธิของตัวที่ดินและอาคารจริงอาจเหลือเพียง 40 ล้านบาท จึงนับว่าไม่คุ้มเป็นอย่างยิ่งกับการก่อสร้างอาคารมูลค่า 112 ล้านบาท บนที่ดินอีก 400 ล้านบาทนั่นเอง

            ข้อปลีกย่อยที่พึงพิจารณาก็คือคำชี้แจงที่ว่า “บ้านพักรับรอง ผบ.ทร.เดิมก่อสร้างมาเป็นเวลากว่า 30 ปี และเมื่อปี 2554 เกิดน้ำท่วมขัง ทำให้โครงสร้างของบ้านพักรับรองเกิดการชำรุดและเสียหาย เนื่องจากมีพื้นที่ต่างระดับกับแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะคอนกรีตเสริมเหล็กผุพัง และไม่แข็งแรงทำให้ในฤดูน้ำหลากมีน้ำท่วมขัง ทั้งนี้กรมช่างโยธาทหารเรือได้เข้าไปตรวจสอบบ้านดังกล่าว พบว่ามีสภาพชำรุด และไม่คุ้มค่าต่อการซ่อมแซม”  ดร.โสภณ ให้ข้อสังเกตว่าถ้าอาคารที่สร้างเพียงราว 20 ปี (นับถึงตอนเกิดน้ำท่วม) แล้วทรุดเสียหาย แสดงว่าการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานหรือไม่ เพราะน้ำท่วมคราวนั้น ก็แทบไม่มีข่าวว่าบ้านเรือนประชาชนทั่วไปในบริเวณนั้นทรุดจนต้องรื้อทิ้งเลย

            ประการต่อมาที่มีการชี้แจงว่า “การเพิ่มวัตถุประสงค์ให้เป็นอาคารรับรองแขกระดับวีไอพีของกองทัพเรือ โดยเฉพาะห้องจัดเลี้ยงกันที่จะต้องมีการปรับปรุงขยายให้มีความสง่างาม”  กรณีนี้ควรมีการทบทวนเรื่อง “ความสง่างาม” ว่าเพื่อใคร เป็นข้อดีต่อประเทศชาติจริงหรือไม่ หรือเป็นความสิ้นเปลืองกับงบประมาณของประเทศชาติ  อย่างบ้านพักนายกรัฐมนตรีอังกฤษที่บ้านเลขที่ 10 ถนนดาวนิ่ง ก็มีขนาดเล็กๆ ไม่ต้องมีความสง่างามแต่อย่างใด  แขกเหรื่อที่มาเยี่ยมประเทศอังกฤษ รัฐบาลก็คงไม่ต้องจัดที่พักให้ “สง่างาม” เหมือนประเทศกำลังพัฒนาเช่นประเทศไทยเป็นแน่

            อีกประการหนึ่ง ตกลงว่าบ้านพักหลังนี้ “ผบ.ทร.อยู่แค่ชื่อ ไม่ได้อยู่จริง” หรือ “อาคารหลังนี้ไม่ใช่เพียงแค่บ้านพักรับรองของ ผบ.ทร.เพียงอย่างเดียว”  ส่วนที่ว่า “ที่ผ่านมาตั้งแต่ พล.ร.อ.ลือชัยรับตำแหน่งก็ไม่เคยเข้าพักที่บ้านหลังดังกล่าว เพราะท่านมีบ้านของท่านเองอยู่แล้ว และเมื่ออาคารนี้สร้างเสร็จผมเชื่อว่า ผบ.ทร.ไม่ได้มาใช้งานบ้านหลังนี้เป็นประจำ” ตกลงจะมาอยู่บ้างตามอัธยาศัยหรืออาจอยู่ประจำหรืออย่างไร

            ดร.โสภณ เสนอว่ารัฐบาลควรมีหน่วยงานกลางในการพิจารณาวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมากรมธนารักษ์ รักษาทรัพย์สมบัติของแผ่นดิน แต่ในการก่อสร้างอาคารต่างๆ ว่าคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ใช้เงินภาษีประชาชนอย่างเหมาะสมหรือไม่ ควรมีหน่วยงานหนึ่งมาดูแลกำกับ แทนที่จะให้แต่ละหน่วยงานพิจารณากันเอง