เจาะลึกลงทุนอสังหาฯ อเมริกา

เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกากำลังเติบโต เราคนไทยจะไปแสวงหาลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไรดี ถึงจะประสบความสำเร็จ รุ่งเรืองไม่รุ่งริ่งกลับมา
ในโลกยุคใหม่ เรามักได้ข่าวการก่อการร้าย ในสหรัฐอเมริกาอยู่บ่อยๆ ในภาพยนตร์ฮอลลีวูดก็มักมีฉากอาชญากรรมในนครใหญ่ๆ ของสหรัฐอเมริกาอยู่เนืองๆ ทำให้หลายคนคงรู้สึกว่าสหรัฐอเมริกาไม่ปลอดภัยและไม่น่าอยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริงประเทศนี้มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินสูงที่สุดในโลกแห่งหนึ่ง จนทำให้คนหลากหลายเชื้อชาติศาสนาอยู่ร่วมกันและเติบโตร่วมกันไปได้
คนไทยที่ไปอยู่ในสหรัฐอเมริกาส่วนใหญ่มีความรู้สึกเช่นนี้จริงๆ คนไทยที่ไปอยู่ที่นั่นมา 20 ถึง 40 ปี คงกลับบ้านเกิดเมืองนอนเป็นส่วนน้อยเพราะปักหลักปักฐานเรียบร้อย ญาติมิตรในไทยก็ร่อยหรอในขณะที่มีญาติมิตรใหม่อยู่ในสหรัฐยิ่งรุ่นลูกหลานก็คงยิ่งไม่คิดย้ายออกจากประเทศนี้ และความจริงอีกอย่างหนึ่งคือประเทศไทยมีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินน้อยกว่ามาก
ผลสำรวจบอกว่าคนจีนเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเป็นอันดับหนึ่งนอกเหนือจากการซื้อทรัพย์สินภายในประเทศ อินเดียซึ่งมีประชากรเกือบเท่าจีนแล้ว ก็เลือกสหรัฐอเมริกาเป็นเป้าหมายการลงทุนอันดับหนึ่งเช่นกัน อาจกล่าวได้ว่าทั่วโลกนิยมมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านและที่ดินในสารัทธ์อเมริกา
ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาสหรัฐอเมริกามีวิกฤตอสังหาริมทรัพย์มาแล้วสองรอบ รอบแรกเกิดเมื่อปี 2531 เรียกว่า the Saving and Loan Crisis ซึ่งเป็นผลพวงจากการปล่อยกู้ส่งเดช อีกครั้งหนึ่งเกิดเมื่อปี 2551 เรียกว่า the Subprime Crisis โดยการเล่นแร่แปลธาตุในตลาดอนุพันธ์พันธุ์ของสหรัฐอเมริกา ต่อมาราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวมาตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบัน แต่หลายคนก็กังวลว่าจะเกิดฟองสบู่อีกในไม่ช้า
อย่างไรก็ตามฟองสบู่คงยังไม่เกิดขึ้นในเร็ววันนี้ทั้งนี้ดูได้จาก อัตราการว่างงาน หนังสือพิมพ์ไฟแนนซ์เชียลไทม์ฉบับวันที่ 4-5 พฤศจิกายน 2560 รายงานว่าอัตราการว่างงานทั่วสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 4.1% ถือว่าต่ำสุดในรอบ 17 ปีคือตั้งแต่ปี 2543 โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของ ตำแหน่งงานนอกภาคการเกษตร อย่างไรก็ตามรายได้ของคนทำงานเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ในรอบปีที่ผ่านมา นอกจากนั้นราคาบ้านยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกเดือนมาจนถึงเดือนล่าสุดคือเดือน กันยายน 2560
การมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาหรือประเทศอื่นก็ตามไม่ใช่จำกัดอยู่ในวงเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่แต่นักธุรกิจรายการรายย่อย (เอสเอ็มอี) ก็สามารถลงทุนได้ ด้วยการซื้อบ้านห้องชุดอะพาร์ตเมนต์ หรือทรัพย์สินอื่นที่สร้างรายได้ การลงทุนข้ามชาติของเอสเอ็มอีอาจมีมากกว่าของบริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เสียอีก การลงทุนข้ามชาติเป็นการกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสและสร้างแบรนด์ได้จากประเทศอีกด้วย
คนไทยและคนต่างชาติทั้งหลายสามารถซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ได้ในประเทศสหรัฐอเมริกา โดยไม่มีข้อจำกัดมากมายเช่นในประเทศไทย นอกจากนี้ยังสามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาได้ด้วย แต่ ณ อัตราดอกเบี้ยที่สูงถึง 7-9% ในขณะที่คนท้องถิ่นกู้ในอัตราเพียง 3.75% ดังนั้นในการลงทุนจึงไม่ควรใช้เงินกู้ หรือใช้เงินกู้แต่น้อย
อีกลู่ทางหนึ่งในการลงทุนก็คือ EB5 ซึ่งย่อมาจาก 'employment base category five โดยลงทุน เป็นเงิน 1,000,000 เหรียญสหรัฐและสร้างงานให้ชาวอเมริกันได้ 10 งาน ผู้ขอและคู่ครองก็จะได้ใบผู้มีถิ่นฐานถาวรในสหรัฐอเมริกา สำหรับในพื้นที่ห่างไกลความเจริญเงินลงทุนเพียงแค่ 500,000 เหรียญเท่านั้นแต่ยังต้องสร้างงานได้ 10 งานเช่นเดิม นอกจากนั้นยังอาจมีการลงทุนผ่านกลไกบริษัทแบบ Regional center ที่เป็นแหล่งสร้างงานและเราเพียงวางเงินตามวงเงินที่กำหนดข้างต้น
ในการลงทุนภาคปฏิบัติ เราอาจซื้อบ้านหรือห้องชุดมาเพื่อให้บุตรหลานที่มาเรียนหนังสือหรืออาจซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าและขายต่อเมื่อได้กำไรดีซึ่งจะทำให้เราได้ผลตอบแทนจากทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาและค่าเช่านั่นเอง ทั้งนี้ในปัจจุบันราคาบ้าน (Capital Gain)ในมลรัฐแคลิฟอร์เนียเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ต่อปี อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนสุทธิจากการให้เช่า (Capitalization Rate) ช่วงเพียง 3-4% เท่านั้น
การลงทุนที่น่าสนใจก็คือประการแรกควรซื้อทรัพย์สินที่สร้างรายได้เช่นบ้านเช่า อพาร์ตเม้นต์ หรือโรงแรม เพื่อให้ทรัพย์สินสร้างรายได้หมุนเวียน เทคนิคอีกอย่างหนึ่งคือการให้เช่าระยะสั้นลงเช่นแทนที่จะให้เช่ารายปี ก็อาจเป็น 2-6 เดือนสำหรับวิชาชีพที่มีการหมุนเวียน เช่นแพทย์และพยาบาล นอกจากนี้ยังอาจให้เช่าเป็นโรงแรมแบบ Airbnb ก็จะสร้างรายได้ได้มากกว่าการเช่าตามแบบปกติ
ยิ่งกว่านั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ควรดำเนินการผ่านนายหน้าจะมีประสิทธิภาพมากกว่าการซื้อขายกันเองถึงแม้ว่าจะต้องเสียค่านายหน้าสูงถึง 5-6% ก็ตาม (ในไทย จ่ายเพียง 3% เท่านั้น) และยังสามารถตัดเรื่องยุ่งยากในการประสานงาน ทำสัญญา ฯลฯ อีกมากมาย แต่ใช่ว่าเราจะเชื่อนายหน้าโดยไม่มีการตรวจสอบ ยิ่งเป็นคนต่างชาติอีกอาจถูกหลอกลวงได้ง่าย ดังนั้นเราจึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดก่อนการทำสัญญาใด ๆ ในยุคบูมก่อนหน้านี้ นักลงทุนที่ไม่รอบรู้จากทั้งญี่ปุ่น รัสเซีย และจีนตาก็เสียค่าโง่มามากมายแล้ว
อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกอื่นมักต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงถึงราว 1-3% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน เช่นบ้านหลังหนึ่งราคา 20 ล้านบาทจะต้องเสียภาษี 1.5% ก็เท่ากับ 300,000 บาท ในขณะที่ในประเทศไทยมีแนวโน้มว่าบ้านราคาต่ำกว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี ถ้าเป็นอย่างนี้ก็จะเป็นประโยชน์จากต่างชาติและเป็นผลเสียต่อประเทศชาตินั่นเอง
สุดท้ายก็คือ เราต้องศึกษาข้อมูลภาวะตลาด อัตราผลตอบแทน และทิศทางแนวโน้มในอนาคตก่อนการตัดสินใจเพื่อความสำเร็จในการลงทุนในระยะยาวนั้นเอง ไม่รู้จริงอย่าเพิ่งลงทุน!