เรื่องน่ารู้ของคนอยู่คอนโด

ทรัพย์สิน ส่วนกลาง คือ ทรัพย์ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกันตามที่ให้รายละเอียดไว้ในการจดข้อบังคับ เบื้องต้น แต่ยังคงมีรายละเอียดทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน แต่ไม่ได้ระบุไว้ในรายละเอียด เช่น

สายไฟฟ้าส่วนกลาง เบรคเกอร์ไฟฟ้า ทางเดินร่วมชั้น ดาดฟ้าอาคาร ปั๊มน้ำ ระบบน้ำดี น้ำเสีย บำบัด รวมถึงวัสดุสิ่งของที่มีไว้ใช้ร่วมกันเพื่อประโยชน์ส่วนกลาง การบำรุงรักษาเป็นเรื่องของส่วนกลางที่ต้องรับผิดชอบร่วมกัน คิดง่ายๆ ว่าอะไรที่ไม่ได้อยู่ในห้องชุดของเรา และไม่ได้ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ ก็อาจเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนร่วม

2.เก็บเงินแล้วไปไหน

ปกติการเก็บเงินของส่วนกลางสำหรับผู้พักอาศัยคอนโดมีหลายส่วนแต่ที่พูดถึงขณะนี้คือ ค่าส่วนกลาง ที่กำหนดให้มีการเรียกเก็บแล้วแต่ว่าจะเก็บตามอัตราส่วนหรือตารางเมตรส่วน ใหญ่ค่าส่วนกลางเก็บแล้วใช้ไป มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าน้ำ ค่าไฟ เงินเดือนพนักงาน แม่บ้าน รักษาความปลอดภัย การบริหารงาน งานซ่อมบำรุงต่าง ๆ การเสียภาษี

รวมถึงค่าใช้จ่ายการเก็บขยะมูลฝอย ซึ่งค่าใช้จ่ายจะมากน้อยขึ้นอยู่กับการบริหารว่าเจ้าของร่วมต้องการแค่ไหน ถ้าต้องการให้มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยมากก็ต้องจ่ายเงินมากเป็นหลัก การง่ายๆ ลองเฉลี่ยๆ ดูว่าเดือนหนึ่งเสียค่าส่วนกลางเท่าไรต่อวันเป็นเท่าไร และได้อะไรมาบ้าง เช่น ขึ้นลิฟต์ได้หรือไม่ ไฟฟ้ามีหรือเปล่า มีคนเก็บขยะหรือไม่เป็นต้น ถ้าประเมินได้ก็จะทราบว่าไปไหนบ้างแต่ปัญหาจริงๆ มันอยู่ที่ว่าเก็บเงินแล้ว จ่ายแล้วไม่บอกให้รู้มากกว่าฉะนั้นจึงควรมีการสรุปรายรับ-รายจ่ายทุกๆ เดือน ให้เจ้าของร่วมได้รู้ว่าใช้จ่ายอะไรพอหรือไม่เท่านั้น

3.ที่จอดรถยนต์ไม่พอทำไงดี

ปัญหาที่จอดรถยนต์เป็นปัญหาใหญ่มากและเป็นเรื่องหนักใจสำหรับผู้อาศัยคอนโด ถ้าไม่ใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลที่ระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ เพราะถ้าพื้นที่ส่วนกลางเป็นทรัพย์ส่วนกลางการใช้ที่จอดรถยนตต้องมีไว้ใช้ ร่วมกันบางห้องมี 1 คัน บางห้องมี 2 คัน ที่จอดรถยนต์ จอดได้ 70 คัน แต่มีรถยนต์รวม 120 คัน ก็ต้องใช้แบบหมุนเวียน ใครมาก่อนได้ก่อน และที่สำคัญต้องเข้าใจกันจริงๆ เราอาจกำหนดจำนวนไว้ว่าควรมีรถยนต์เท่าไร เพื่อจำกัดปริมาณรถยนต์เป็นเบื้องต้น แต่จริงๆ แล้วปัญหาที่จอดรถยนต์แก้ไขยาก เหมือนปัญหารถยนต์ติดที่กรุงเทพฯ ถ้าจะแก้ให้หายขาดก็ต้องห้ามนำรถมาวิ่งบนถนน นั่นแหละคะ (หาเสียงได้ แต่แก้ไม่ได้)

4. บัญชี/การเงิน นิติบุคคลอาคารชุด ไม่โปร่งใส ทำไงดี

เรื่องด้านการเงินการบัญชีเป็นเรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งสำหรับนิติบุคคล อาคารชุดหรือคอนโด ถ้าดูไม่โปร่งใสก็ไม่ได้หมายความว่าเกิดอะไรผิดปกติ แต่อาจเกิดจากข้อสงสัยของเราเอง ถ้าไม่แน่ใจเรื่องบัญชีการเงิน ก็ให้สอบถามที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดคอนโด และขอให้คณะกรรมการอาคารชุด ติดประกาศแจ้งงานในเรื่องรายรับรายจ่ายทุกๆ เดือน แต่ปกติแล้วจะเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดหรือคอนโดนั้นๆ อยู่แล้วที่ต้องแจ้งให้ เจ้าของร่วมทราบ เพื่อความโปร่งใสและถ้าเกิดสงสัยในรายการ ก็สอบถามได้

รวมถึงการจัดซื้อจัดจ้างต่างๆ ควรมีการประชาสัมพันธ์ให้เจ้าของร่วมได้รับ ทราบด้วยจะดีที่สุด แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นกับการให้ความร่วมมือของเจ้าของร่วมด้วยเป็นสำคัญที่จะช่วย สอดส่องดูแลอาคารชุดหรือคอนโดของท่านถ้าเห็นอะไรไม่ดีก็รีบแจ้งคณะกรรมการก็จะช่วยได้มาก

แต่ส่วนใหญ่ที่เจอเจ้าของร่วมไม่ค่อยให้ความสนใจ เรียกได้ว่า บ้านของฉัน พักอาศัยอย่างเดียว เรื่องอื่น ๆ ไม่ยุ่ง เพราะงานประจำก็ยุ่งอยู่แล้ว ซึ่งถ้าเข้าใจแบบนี้ แต่ยังเข้าใจหน้าที่ โดยการชำระส่วนกลาง สม่ำเสมอก็ถือว่ายังดีอยู่มาก เพราะถือว่าจ่ายเงินแล้วนิติบุคคลฯ ก็ทำไปแต่บางห้องกลับคิดว่าจะอยู่อย่างเดียว จะจ่ายเงินไปทำไมกัน อย่างนี้ก็แย่หน่อย

5. ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น

ค่าส่วนกลางของอาคารชุดหรือคอนโดกฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกท่านมีหน้าที่ชำระเหมือนๆ กับการเสียภาษีรถยนต์ประจำปี ถ้าซื้อรถยนต์แล้วไม่ได้ใช้ ก็ต้องไปเสียภาษี จะอ้างว่าใช้น้อยหรือไม่ได้ใช้ก็ไม่ได้ การเป็นเจ้าของร่วมเมื่อตัดสินใจซื้ออาคารชุดก็ต้องเข้าใจก่อนเลยว่า เจ้าของห้องมีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องชำระค่าส่วนกลางซึ่งจะเป็นอัตราเท่าไร ก็ขึ้นอยู่กับอาคารชุดหรือคอนโดนั้น ๆ

ถ้าการบริการมากราคาก็สูงหน่อย ถ้าไม่มีบริการอะไรมากราคาก็ต่ำหน่อย ซึ่งตามกฎหมายให้เก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธ์ แต่พูดไปแล้วเข้าใจยากจึงเฉลี่ยออกเป็นตาราเมตรเพราะเข้าใจง่ายหน่อย ทีนี้มาถึงว่าค่าส่วนกลางที่เก็บมาจ่ายอะไรบ้าง นิติบุคคลอาคารชุดก็จะจัดการบริหารการเงิน นำไปชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง น้ำ ไฟฟ้า ทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายการบริหารต่าง ๆ การดูแลซ่อมบำรุง ระบบการจ่ายน้ำ จ่ายไฟฟ้า ไปยังห้องชุดย่อยๆ ของอาคารชุดหรือคอนโด รวมถึงการพัฒนาปรับปรุงให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่อง และน่าอยู่ ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น ก็แยกเป็น 2 ส่วน

1. เกิดกับนิติบุคคลอาคารชุด จากข้อมูลที่ได้ชี้แจงในวรรคต้น ถ้าเจ้าของร่วม บางส่วน หรือส่วนใหญ่หรือทั้งหมด ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็จะมีผลทำให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการทรัพย์ส่วนกลางไม่ ได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็จะทำให้ไม่มีน้ำไฟฟ้า ไม่มีความปลอดภัย ก็จะส่งผลมายังเจ้าของร่วมทุกห้องชุดไม่สามารถพักอาศัยได้ (ถ้านิติบุคคลอาคารชุด ฯ เป็นบริษัทฯ ก็คือ บริษัทต้องปิดกิจการ)

2. เกิดกับเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ชำระเอง จากความสำคัญของค่าส่วนกลางที่ต้องใช้ในการดูแลให้อาคารชุดหรือคอนโดสามารถ เป็นที่พักอาศัยหรือใช้พื้นที่ได้ นิติบุคคลอาคารชุด ฯ หรือ ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่และความจำเป็นที่ต้องเก็บเงินให้ได้ มีมาตราการในการเร่งรัดหนี้สิน มิให้เกิดการค้างชำระเป็นจำนวนมาก และเพื่อรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกท่านที่ต้องใช้พื้นที่กฎหมายก็กำหนดให้ ผู้จัดการนิติฯ พิจารณาในการดำเนินการตามกฎหมายคือฟ้องร้องห้องชุดที่ไม่ชำระได้

ประกอบกับตามข้อบังคับอาคารชุดหรือคอนโดก็มีบทลงโทษผู้ที่ไม่ชำระเงินไว้ เช่น ต้องชำระเบี้ยปรับ ระงับสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามมิให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ การไม่ชำระ ค่าส่วนกลาง มีผลเสียมากมายทั้งทางตรงและทางอ้อม ทางที่ดีควรชำระตามกำหนดแล้วเจ้าของร่วมก็ร่วมตรวจสอบจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด คะ

6. ทำไมต้องประชุมใหญ่กันทุกๆ ปี

การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรียกว่า การประชุมใหญ่สามัญประจำปีเป็นไปตามกฎหมายกำหนดให้มีการประชุมใหญ่ เหมือนการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นอย่างไรอย่างนั้น ถ้าเป็นผู้ถือหุ้น ก็ต้องเข้าประชุมเพื่อดูผลการดำเนินการ หรือมีผลกำไรเท่าไร และกำหนดนโยบายให้ผู้บริหารบริษัทฯ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นการประชุมใหญ่เพื่อชี้แจงผลการดำเนินการตลอด 1 ปีที่ผ่าน และให้เจ้าของร่วมได้แสดงความเห็นรวมถึงการกำหนดนโยบาย ให้นิติบุคคลฯดำเนินการและชี้แจงบัญชีการเงินถ้าสงสัยก็สอบถาม

ซึ่งการประชุมใหญ่มีจำเป็นและเป็นสิ่งสำคัญคือต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้า ของร่วมเข้าประชุมเพื่อรักษาสิทธิของตนเองแต่ปัญหาคือไม่ค่อยได้รับความร่วม มือในการเข้าประชุม หากการบริหารงานไม่ถูกใจเจ้าของร่วมก็ไม่สามารถแก้ไขได้ เพราะต้องแก้ไขในที่ประชุม 7 วาระใหญ่ วาระสำคัญในการประชุมใหญ่ ส่วนใหญ่ประกอบด้วย

1. การรายงานผลการดำเนินการ ซึ่งจะประกอบด้วย การซ่อมบำรุง งานพัฒนาอาคาร งานบัญชีการเงิน รับรองงบดุลหรือคัดเลือกผู้ตรวจสอบบัญชี

2. การเลือกตั้งคณะกรรมการ เพื่อเป็นตัวแทนควบคุมการทำงานนิติบุคคลอาคารชุด

3. การเลือกตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านเพื่อปฏิบัติหน้าที่

4. การแก้ไขข้อบังคับ บางครั้งข้อบังคับไม่ถูกใจก็ต้องขอแก้ไขในที่ประชุมและต้องได้รับเสียงสนับ สนุน ถ้าไม่เข้าประชุมให้มากพอก็แก้ไขไม่ได้ ข้อบังคับที่ไม่ถูกใจก็เป็นอยู่อย่างนั้น

5. การกำหนดนโยบาย เจ้าของร่วมสามารถเสนอนโยบายให้นิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติตามนโยบายที่ต้อง การ (แต่ต้องไม่ขัดกับข้อบังคับ และพรบ.) หรือเสนอความเดือดร้อนที่ห้องชุดได้รับอยู่ให้นิติบุคคลอาคารชุดแก้ไขได้

6. เรื่องอื่นๆ ทุกๆ เรื่องที่ท่านเสนอ ถ้า การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมมีความสำคัญขนาดนี้ จะไม่เข้าร่วมประชุมได้อย่างไรกัน จึงขอความร่วมมือเจ้าของร่วมทุกท่านเข้าประชุมใหญ่ในทุกๆ ปี ปีละ 1 ครั้งเท่านั้น ถ้าทุกท่านร่วมแรงร่วมใจกันทรัพย์สินของท่านดีขึ้นแน่นอน

7. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คืออะไร

อัตราส่วน กรรมสิทธิ์ คืออัตราส่วนที่แต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์(เป็นเจ้าของ)ในส่วนกลาง ซึ่งอัตราส่วนนี้จะถูกระบุไว้ในเอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุด อัตราส่วนนี้เป็นตัวชี้วัดความเป็นเจ้าของ ซึ่งเทียบจากราคา ซื้อ-ขาย ตั้งแต่แรก ซึ่งการแก้ไขต้องเข้าที่ประชุมใหญ่ ทั้งนี้ขอชี้แจงแบบเข้าในได้ง่ายๆขึ้น คือ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ต่อทรัพย์ส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างเช่น

นิติบุคคล อาคารชุด เอ มีที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด 150 ห้องชุด (ตั้งสมมุติว่า150ห้องนี้มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน) 1 ไร่ ต่อมาที่ประชุมมีมติให้ยกเลิกอาคารชุด และจำหน่ายที่ดิน 1 ไร่ เมื่อขายที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางได้ ก็จำเป็นต้องนำมาแบ่งส่วนให้กับเจ้าของร่วมทุกราย ตามที่อัตราส่วนกรรมสิทธิ์กำหนด

ที่ดิน 1 ไร่ขายได้ 20 ล้านมีเจ้าร่วม 150 ห้อง (มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน)

ก็เอา 20 ล้าน หาร 150 ได้เลย ก็จะเป็นเงินที่แต่ละห้องชุดจะได้รับ

แต่ ถ้าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ไม่เท่ากัน ก็ต้องหารตามอัตราส่วนง่ายๆเท่านี้เอง ที่นี้เห็นความสำคัญของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แล้วก็ใคร่ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ตาม พรบ. กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ก็มาจากสาเหตุ ว่า เราเป็นเจ้าของเท่าไรเราก็จ่ายเท่านั้น เราเป็นเจ้าของเท่าไรเราก็ได้เท่านั้น แต่อาคารชุดโดยส่วนใหญ่จะแจ้งเก็บเป็นตารางเมตร เรื่องนี้ก็ไม่ต้องซีเรียสอะไรมากมายเป็นการปรับให้เข้าใจง่ายๆ เพราะถ้าพื้นที่มากก็จ่ายมาก (เพราะซื้อมาแพงกว่าห้องอื่นๆ) และได้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่าห้องอื่น ๆ

8. ทำไมต้องประกันภัยส่วนกลาง

การประกันวินาศภัยของอาคารชุดมีความจำเป็นเนื่องจากเป็นการประกันภัยแบบ ทุกความเสี่ยง เช่นอัคคีภัย ภัยจากลมพายุ ภัยจากน้ำ ฯลฯ รวมถึงการประกันภัยสาธารณะ (บุคคลที่ 3) ซึ่งเมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้นก็จะมีบริษัทประกันภัยมารับผิดชอบให้ การชำระเบี้ยประกันก็ชำระตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีต่อทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ที่ประกันจะประกอบด้วย งานโครงสร้างอาคารไม่รวมฐานราก งานระบบอาคาร อุปกรณ์ส่วนกลางอันประกอบด้วย ลิฟต์โดยสาร ตู้เมนไฟฟ้า หม้อแปลงไฟฟ้า ระบบปั๊มน้ำอาคาร ระบบป้องกันภัยต่างๆ ซึ่งอุปกรณ์เหล่านี้เมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้น จะต้องใช้เงินซ่อมแซมจำนวนมาก

หากมีการประกันไว้ก็จะช่วยลดภาระให้กับเจ้าของร่วมทุกท่านได้มาก และเป็นมาตราการในการเพิ่มความปลอดภัยในการพักอาศัยค่าเบี้ยประกันต่อปี เมื่อเฉลี่ยออกมาแล้ว แต่ละห้องชุดก็ชำระไม่มากมายอะไรแต่ได้ประโยชน์มากกว่าคะ แต่คำถามที่เกิดขึ้นคือมีประกันห้องชุดกับสถาบันการเงินที่ให้กู้ได้ประกัน ห้องชุดอยู่แล้วจะเป็นการซ้ำซ้อนหรือเปล่าก็ต้องขอตอบว่าซ้ำซ้อนกันบางส่วน

หากทางสถาบันการเงิน ที่ให้กู้ยินยอมให้ทางนิติบุคคลอาคารชุดทำสลักหลังว่าหากมีเหตุเกิดขึ้นจะยก ประโยชน์ให้สถาบันการเงินนั้นๆ ทางนิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถสลักหลังให้ได้แต่ทั้งนี้ ส่วนใหญ่สถาบันการเงินจะให้ประกันแยกการประกันภัย ในกรณีกู้เงินสถาบันการเงินเป็นการประกันหลักประกันเงินกู้ ซึ่งผู้รับประโยชน์คือสถาบันการเงินนั้น ซึ่งโดยส่วนใหญ่ประกันเพียง

เมื่อทรัพย์ไม่สามารถพักอาศัยได้ผู้กู้ไม่ต้องผ่อนชำระอีกต่อไป ถือเป็นความเสี่ยงที่น้อยมากแต่การประกันภัยส่วนกลางเป็นการประกันทรัพย์ของ เจ้าของร่วมเอง ผู้รับประโยชน์จะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดก็คือเจ้าของร่วมทุกท่านเมื่อมีความ เสียหายบางส่วนก็สามารถเคลมประกันมาซ่อมแซมแต่ถ้าเสียหายทั้งหมดก็ได้เคลมมา เต็มจำนวนประกันและนำเข้าสู่ที่ประชุมว่าจะสร้างอาคารขึ้นใหม่หรือจะแบ่ง เงินกันไปก็ย่อมได้

9. การบริการของเจ้าหน้าที่ไม่ถูกใจ ทำอย่างไรดี

ก่อนอื่นต้องเข้าใจเบื้องต้นก่อนว่าเจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดมี หน้าที่หลักในการดูแลซ่อมบำรุงส่วนกลางเป็นอันดับหนึ่ง การให้บริการทั่วไปของเจ้าของร่วมเป็นส่วนที่รองลงมาเมื่อเจ้าหน้าที่จัด เวลาที่ให้บริการได้ซึ่งขึ้นกับนโยบายและจำนวนบุคลากรที่ทำหน้าที่ว่ามี เพียงพอให้บริการหรือไม่แต่ส่วนใหญ่เจ้าหน้าที่ก็จะพยายามจัดเวลาให้เหลือพอ ที่จะบริการเจ้าของร่วมแต่อาจจะไม่ทันใจบ้างบางอาคารชุดมีการกำหนดอัตราค่า ใช้บริการก็เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมว่าถ้าห้องใดให้เจ้าหน้าที่บริการภายใน

ห้องก็ต้องจ่ายเงินเพิ่มบางที่ก็ถือว่าเป็นการบริการไม่เก็บเงินแต่การ บริการของนิติบุคคลอาคารชุดก็จะมีข้อจำกัดในส่วนเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับส่วน กลาง เช่นไฟฟ้า โทรศัพท์ น้ำประปา ถ้าเป็นการติดตั้งหรือตกแต่ง ปรับปรุงใหม่ เจ้าหน้าที่นิติฯ จะไม่สามารถให้บริการได้ ต้องจัดจ้างช่างภายนอกเข้ามาดำเนินการและช่างอาคารส่วนใหญ่เป็น

ช่างไฟฟ้า อาจไม่มีความชำนาญที่จะบริการใดๆ ให้กับเจ้าของร่วมได้ทั้งหมด ถ้าการบริการไม่ถูกใจก็ต้องพิจารณาว่าที่ให้บริการนั้นเป็นเนื้องานที่ เกี่ยวข้องกับที่ได้กล่าวมาข้างต้นหรือไม่ เมื่อเข้าใจตรงกันการบริการที่ไม่ถูกใจก็จะเป็นความเข้าใจนะคะ

10. น้ำรั่วระหว่างห้องใครรับผิดชอบ

ปัญหาน้ำรั่วเป็นปัญหาหนักอกของเจ้าของร่วมทุกท่านที่เจอปัญหา ส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่น้ำรั่วจากห้องน้ำเป็นส่วนใหญ่ อันเกิดจากสาเหตุ การก่อสร้างหรือการตกแต่งเปลี่ยนแปลงท่อน้ำ ซึ่งพรบ. กำหนดให้ พื้น และผนัง เป็นทรัพย์สินส่วนร่วมระหว่างห้องชุด ฉะนั้นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจึงเป็นหน้าที่ของ 2 ห้องจะตกลงกัน โดยนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นคนกลางในการช่วยนัดหมายให้

ยกตัวอย่างเช่น ห้องน้ำชั้นบน รั่วลงมาห้องน้ำชั้นล่าง การแก้ไขก็ต้องเริ่มจากนัดหมายห้องชั้นบน เพื่อตรวจดูสาเหตุ ถ้ามาจากท่อส่วนกลาง การซ่อมท่อ นิติฯ จะเป็นผู้ซ่อม ความเสียหายในห้องชั้นล่างถ้าเสียหายมาก นิติฯ ก็เคลมประกันให้ แต่ถ้าเกิดจากอุปกรณ์ของห้องชุด เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมห้องชุดตนเอง ส่วนความเสียหายห้องชุดข้างล่างห้องชุดชั้นบนต้องเป็นผู้รับภาระ

เพราะเป็นผู้ที่กระทำความเสียหายให้ห้องชุดชั้นล่าง และต้องยินยอมให้เจ้าหน้าที่เข้าตรวจดู และรีบซ่อมแซม หากเพิกเฉย เจ้าของห้องชั้นล่างอาจดำเนินการตามกฎหมายได้ แต่ถ้าการรั่วซึมมาจากส่วนกลางอาคาร เช่นมาจากรอยร้าวผนังอาคาร หรือท่อส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ดำเนินการเพื่อลดความเดือดร้อนของห้องชุดนั้นๆ การระเบียบที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ