มาตีราคาที่ดินทำหอชมเมืองกัน จะได้ไม่ผลาญชาติ

           ตอนนี้กำลังเป็นที่โจษจันกันว่า ราคาที่ดินสร้างหอชมเมืองที่ให้เช่ากันนั้น แท้จริงแล้วควรมีมูลค่าเท่าไหร่กันแน่ ในฐานะที่ผมเป็นคนสอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินในมหาวิทยาลัยชั้นนำ และทำกิจการการประเมินค่าทรัพย์สินมาอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ ตลอดจนเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศในด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน ผมจึงขออนุญาต "แชร์" สักนิด

           ก่อนอื่น เรามาดูกันก่อนว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ตรงไหนกันแน่ ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินตาบอดตั้งอยู่ท้ายซอยเจริญนคร 5/1 หรืออาจเข้าทางเจริญนคร 7 ก็ได้ และต้องเดินผ่านชุมชนแออัด กว้าง 1 เมตร ไม่มีถนนที่รถขับเข้าไปถึง จึงถือว่าไม่มีทางเข้าออก ยกเว้นใช้คลองเพลง หรือแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งแถวนั้นก็มีท่าเรือหลายแห่งอยู่ แต่ความจริงคงไม่สะดวก แต่ในสมัยก่อนเขาใช้เป็นที่ตั้งของ "ตำรวจน้ำ" ซึ่งคงเน้นการมีที่ดินติดถนน

           ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ตั้งอยู่ติดแม่น้ำ ปกติถ้าที่ดินที่ไม่ได้ติดถนนจะมีราคาถูกมาก แต่นี่ติดแม่น้ำจึงมีราคาสูงขึ้น ในบริเวณนี้ราคาตลาดของที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 600,000 บาท หากติดกับถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา แต่หากเป็นฝั่งพระนคร หากมีที่ดินติดทั้งถนนเจริญกรุงและแม่น้ำเจ้าพระยา น่าจะมีราคาประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางวา

           หลักการง่ายในการประเมินราคาที่ดินแปลงนี้ก็คือ นำที่ดินทั้งผืนมาแบ่งเป็น 4 ส่วนเท่า ๆ กัน ราคาที่ออกมาจะมีสัดส่วนเป็น 4-3-2-1 ดังภาพ ซึ่งอันนี้ถือเป็นหลักการประมาณการแบบคร่าว ๆ หรือ Rule of Thumb อัน Rule of Thumb นี้ในสมัยโบราณใช้ในหลายๆ กรณี เช่น หากเรือใบออกจากท่าเรือไป โดยที่เสากระโดงเรือวัดได้สูงพอ ๆ กับหัวแม่มือ ก็แสดงว่าออกไปไกลถึงราว 4 ไมล์ทะเลแล้ว เป็นต้น กรณีประมาณการนี้ค่อนข้างถูกต้อง แต่ไม่ได้เป๊ะๆ นั่นเอง

           ตามข้างต้น ในกรณีที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนเจริญนคร หากติดทั้งถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา น่าจะมีราคาตลาดอยู่ที่ 600,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินราคานี้มาจากค่าเฉลี่ยของ 4, 3, 2 และ 1 คือ 2.5 นั่นเอง ดังนั้น ถ้าเป็นที่ดินแปลงด้านหน้าสุด ก็จะมีราคาสูงถึง 960,000 บาทต่อตารางวา ส่วนแปลงล่างสุดคือ 1 ก็จะเป็น 240,000 บาท และแปลงที่ 2 จากด้านล่างก็จะเป็นเงิน 2 เท่าของ แปลงท้ายสุด คือ 480,000 บาท ดังนั้น ถ้าที่ดิน 2 แปลงหลัง จึงควรมีราคาอยู่ที่ 360,000 บาทต่อตารางวา แต่เดิม ผมประเมินไว้เบื้องต้นที่ราคาประมาณ 300,000 บาท (http://bit.ly/2u9qVO4)

           ยิ่งหากพิจารณาว่า ที่ดินแปลงนี้ ไม่ได้ตาบอดแบบที่ดินทั่วไป แต่ส่วนท้ายติดแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีโอกาสดีที่จะสร้างอะไรก็ตามที่ใช้ประโยชน์สูงสุดจากการตั้งอยู่ติดแม่น้ำในลักษณะนี้ ก็ยังอาจประมาณการได้ว่า ราคาที่ดินแปลงนี้น่าจะมีค่าสูงกว่า 360,000 บาทต่อตารางวา โดยอาจเป็นถึง 400,000 บาทต่อตารางวาก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าจะพัฒนาเป็นในรูปแบบอะไรที่ได้ประโยชน์สูงสุดเพื่อประเทศชาติและประชาชนเจ้าของประเทศ

           ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา หรือ 1,834 ตารางวา หากคูณด้วยราคาตารางวาละ 300,000 บาท ก็จะเป็นเงินสูงถึง 550.2 ล้านบาท หรือถ้าคิดจากราคา 360,000 บาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงิน 660.24 ล้านบาท ยิ่งถ้าคิดที่ราคา 400,000 บาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงินถึง 733.6 ล้านบาท ในที่นี้ก็คิดที่ราคา 550.2 ล้านบาทในเบื้องต้นก่อน

           ปกติแล้วถ้าให้เช่าที่ดินเชิงพาณิชย์แบบนี้ ก็อาจคิดค่าเช่าได้ประมาณ 3% ของราคาตลาด หรือปีละประมาณ 13.8 ล้านบาท ที่คิดไว้ที่ 3% ก็เพราะคิดจากค่าเช่าตลาดที่ควรจะเป็น ยิ่งในกรณีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ยิ่งมีโอกาสที่ดีในการพัฒนา ทำให้ค่าเช่าตลาดค่อนข้างสูง ค่าเช่าตลาดปีละ 13.8 ล้านบาท หากคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ณ วันนี้ เป็นเวลา 30 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็จะเป็นเงิน 211.45 ล้านบาทที่ทางราชการควรได้รับการจากลงทุนโดยถือหรือแปลงที่ดินแปลงนี้เป็นทุน

           ในการนี้ไม่ควรที่จะใช้ราคาประเมินราชการ เพราะไม่สะท้อนมูลค่าตลาด ปกติในการซื้อขาย หรือร่วมทุนกัน ไม่มีใครใช้ราคาราชการในการอ้างอิงแต่อย่างใด กรมธนารักษ์น่าจะประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดมาใช้เพื่อการนี้โดยเฉพาะ และหากประเมินตามราคาตลาด ทางราชการก็ควรที่จะได้เงินจำนวน 211.45 ล้านบาท

           ขอประชาชนเจ้าของประเทศโปรดพิจารณาครับ