ต่างชาติให้ซื้อ/เช่าที่ 99 ปีจริงหรือ

           ตอนนี้เห็นรัฐบาลออกมาเคลื่อนไหวจะให้เช่าที่ดิน 99 ปีอยู่แล้ว ผมเองก็ค้านมาตั้งแต่สมัยนายกฯ ทักษิณแล้ว ไม่ได้ค้านตัวบุคคลนะครับ ค้านหลักการ ยังไงหวังว่าจะไม่มีใครมาจับผมนะครับ ผมจึงขอนำหลักฐานในต่างประเทศมาให้ดูกัน

           อันที่จริงผมเขียนหนังสือชื่อ "บ้านสะท้าน" ออกมาตั้งแต่ปี 2551 ค้านเรื่องนี้ และค้านมาโดยตลอด สมัยนายกฯ ทักษิณ ก็อ้างว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งไม่ได้ผลหรอกครับ เพราะผมสำรวจมาแล้วว่า ตอนที่เราให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในประเทศไทยได้ 100% ปรากฏว่าดูดซับอุปทานไปได้แค่ 1.2% เท่านั้น ต่อมารัฐบาลจึงยกเลิกไป แต่ถ้าเป็นวันนี้ ฐานะทางเศรษฐกิจเราดีขึ้น คงมีต่างชาติสนใจซื้อทั้ง 100% เหมือนกัน อยู่ที่ไทยจะควบคุมดีหรือไม่

           ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศเพื่อนบ้านของเรา มักมีการอ้างว่า สิงคโปร์และมาเลเซียให้เช่าได้ 99 ปี ทั้งนี้เพราะเขาใช้กฎหมายอังกฤษ แต่อย่าอ้างส่งเดช เราต้องดูข้อเท็จจริงว่า นั่นคือหลักกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงไม่มีหรอกครับ ลองเอาหัว. . . คิดดูได้ครับ สิงคโปร์ ประเทศกระจิริดแค่นั้น แค่ครึ่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ถ้าให้ต่างชาติเช่าที่ได้ 99 ปี คงไม่เหลือแล้วล่ะครับ

           ครั้งหนึ่ง พล.ต.สรรเสริญ แถลงว่าสิงคโปร์ให้เช่าที่ดินนาน 99 ปี ผม ได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์พบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย

           เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 20 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน รัฐบาลมาเลเซียห้ามต่างชาติเช่าอย่างเด็ดขาด ที่เม็กซิโกก็เช่นกัน ห้ามขาดไปเลยในกรณีที่ดินชายแดนในระยะ 50 กิโลเมตรจากชานแดน และทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมาลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH

           ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด
           กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เขาสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเช่านั้นเสียเปรียบ เวียดนาม ก็ไม่มีการเช่า 99 ปี มีเช่าระยะ 50-70 ปี แต่ไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่ ส่วนมากในนิคมอุตสาหรรมซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว ไม่ต้องเช่าด้วยซ้ำไป (http://bit.ly/1Tya4g8) จะเห็นได้ว่าประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่มีใครให้เช่า 99 ปีแต่อย่างใด ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

           อันที่จริงประเทศตะวันตกไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาประเมินซึ่งพอๆ กับราคาตลาด และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ "ขายชาติ" ที่ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังร่างอยู่นี้ และระบบภาษีมรดกที่แทบไม่เก็บภาษีเลย ก็เพราะตามตำรา "ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น" รัฐบาลคงเห็นแก่ "อำมาตย์" รวย ๆ และทายาท รวมทั้งเหล่าคหบดีลูกหาบ จึงแทบไม่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก

           ยิ่งกว่านั้นในประเทศที่ต่างชาตินิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดาและออสเตรเลีย กลับยังกำหนดให้ต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ยกเว้นคนท้องถิ่น) แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้ นี่ถือเป็นไม้เด็ดที่ใช้สำหรับการดูแลการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ สำหรับของไทยระบบข้อมูลก็แย่ ราคาเพื่อการเสียภาษีก็ใช้ราคาประเมินทางราชการซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงทำให้ประเทศไทยอาจกลายเป็นประเทศราชหรืออาณานิคมต่างชาติไปในอนาคต

           ที่ผ่านมามีต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์กันมากจนกระทั่งรัฐบาลต้องออกกฎหมายว่า ชาวต่างชาติที่มาซื้อ จะต้องเสียภาษี 10% ในทำนองเดียวกับที่คนไทยส่งลูกไปเรียนในออสเตรเลีย ก็ต้องเสียค่าเทอมแพงกว่าเด็กท้องถิ่นเพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้เขานั่นเอง แต่ที่ผ่านมาก็ยังมีกระแสซื้ออสังหาริมทรัพย์ถาโถมเข้าสิงคโปร์อย่างไม่ขาดสาย จนรัฐบาลสิงคโปร์ต้องยกระดับการเก็บภาษีต่างชาติขึ้นเป็น 15% ที่สิงคโปร์เก็บภาษีนี้เป็นประเทศแรกก็เพราะเขาเล็งเห็นอย่างกรณีส่งบุตรหลานไปเรียนหนังสือในออสเตรเลีย ซึ่งคนท้องถิ่นอาจไม่เสียค่าเล่าเรียนหรือเสียแต่น้อย แต่คนต่างชาติมารับประโยชน์ก็ต้องคิดค่าเล่าเรียนแพงเป็นพิเศษเพราะไม่เคยเสียภาษีเข้าหลวงมาก่อนนั่นเอง

           กรณีนี้แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลสิงคโปร์เห็นว่านักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ๆ "ไม่ใช่พ่อ" ของตน จึงไม่คำนึงถึงผลเสียต่อบริษัทพัฒนาที่ดิน แต่มุ่งไปที่ผลประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ มุ่งเก็บภาษีมาบำรุงประเทศมากกว่าจะเห็นแก่นักธุรกิจนั่นเอง อย่างไรก็ตามด้วยภาวะชะลอตัวแบบนี้ มีโอกาสที่ในปี 2560 จะมีการลดทอนหรือไม่ก็ยกเลิกภาษีที่เก็บกับชาวต่างชาติ เพื่อกระตุ้นให้ต่างชาติกลับมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง

           สิงคโปร์ยังไม่กลัวต่างชาติเพราะมี "ไม้เด็ด" อีกอย่างหนึ่งก็คือมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่สำหรับประเทศไทย ผู้มีอำนาจทั้งหลาย (คงไม่ใช่นักการเมืองแล้วในขณะนี้) คงไม่ต้องการเสียภาษีนี้มาบำรุงประเทศ จึงกำหนดให้เก็บภาษีนี้สำหรับบ้านที่มีราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเสมือน "Joke" ที่น่าขมขื่นเพราะการเห็นแก่ประโยชน์ตนมากกว่าประโยชน์ของชาติ

           การให้เช่าที่ดิน 99 ปีก็คล้ายการเช่าเกาะฮ่องกงในอดีต ซึ่งจริงๆ แล้วจักรวรรดินิยมอังกฤษอยากได้ที่ดินของจีนไปเลย แต่คงติดขัดด้านการเมืองระหว่างประเทศ จึงทำเป็นการเช่าไป 99 ปีไป ดังนั้นจึงเป็นเรื่องค่อนข้าง "แสลง" ในความรู้สึกของคนไทย การเช่านานขนาดนี้จึงควรที่จะต้องถามความเห็นจากประชาชนเจ้าของประเทศด้วยการทำประชามติเสียก่อน จึงจะดี 

           ช่วยกันคิดและนำความจริงจากต่างประเทศมาให้รัฐบาลศึกษา เพื่อไม่ให้เพลี่ยงพล้ำในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างประเทศนะครับ
อ้างอิง

http://bit.ly/2ayQuhn

http://bit.ly/2peYkH0

ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1938.htm