การให้เช่าที่ดิน 99 ปี: ข้อมูลใหม่และทางออก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี ณ ศูนย์บริการประชาชน สำนักงานปลัดสำนักนายกรัฐมนตรี เสนอข้อมูลเปรียบเทียบทั้งในและต่างประเทศ เพื่อประโยชน์ของทางราชการในการกำหนดนโยบายการเช่าที่ดิน 99 ปีที่สอดคล้องกับความเป็นจริง พร้อมทั้งให้นายกฯ ทำประชามติถามประชาชนเจ้าของประเทศในเรื่องสำคัญของชาติว่าจะยอมให้เช่าที่ดิน 99 ปีแบบเดียวกับที่จักรวรรดินิยมอังกฤษตั้งใจจะฮุบฮ่องกง แต่ติดขัดจึงทำเป็นเช่าที่ดิน 99 ปีหรือไม่

-----------------

10 ถ.นนทรี 5 ยานนาวา กทม.10120

25 เมษายน 2560

เรื่อง การให้เช่าที่ดิน 99 ปี: ข้อมูลใหม่และทางออก

กราบเรียน พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี

ตามที่รัฐบาลมีดำริจะให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี กระผมขอนำเสนอข้อมูลเพื่อท่านโปรดพิจารณาดังนี้:

1. ในหลักการและเหตุผลนั้น การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ไม่ได้ช่วยเศรษฐกิจ กระผมเคยทำหนังสือถึงนายกฯ (ทักษิณ) ในเรื่องนี้ ลว. 9 มกราคม 2545 โดยชี้ให้เห็นว่า "ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว" (http://bit.ly/29ioEr5) ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด (www.thaifta.com)

2. ในข้อเท็จจริง ไม่ได้ผลเพราะในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ (http://goo.gl/SQ960j)

3. ในแง่กฎหมาย การให้เช่า 99 ปีเป็นการขัดเจตนารมณ์ของกฎหมายอย่างชัดแจ้ง เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี. . .เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้" และตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ที่ "มาตรา 3. . . ไม่เกินห้าสิบปี มาตรา 4 . . . เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้. . ." ดังนั้นจึงไม่ใช่ทำสัญญาล่วงหน้าตั้งแต่แรก

4. ในเชิงเปรียบเทียบ สิงคโปร์ ให้เช่าได้ 99 ปี สำหรับนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่นเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (URA) กำหนดไว้เท่านั้น แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 30 ปี (ไทยให้ซื้อได้เลย) มาเลเซีย แม้กฎหมายให้เช่าได้ 99 ปี แต่แทบไม่พบเห็น แต่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่เกษตร/ชายแดน ห้ามต่างชาติเช่าไม่ว่ากี่ปีก็ตาม กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น เวียดนาม ก็มีเช่าระยะ 50-70 ปี แต่ไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่ ส่วนมากในนิคมฯ ซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว (http://bit.ly/1Tya4g8)

5. ในแง่การเงิน ตัวอย่างการให้เช่า 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว เช่น

5.1 ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟฯ ยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท

5.2 โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น

5.3 โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

5.4 ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

5.4 ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว (http://bit.ly/1OjM1xU)

6. ในแง่การเสียรู้ต่างชาติ ประเทศตะวันตกไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาประเมินซึ่งพอๆ กับราคาตลาด และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ "ขายชาติ" ยิ่งกว่านั้นในประเทศที่ต่างชาตินิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดาและออสเตรเลีย (http://bit.ly/2ayQuhn http://bit.ly/2peYkH0) กลับยังกำหนดให้ต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ยกเว้นคนท้องถิ่น) แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้

7. ในแง่ร่าง พรบ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ครอบคลุม 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) เป็นการกำหนดคลุมทั้งจังหวัด ไม่ใช่เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ควบคุมเฉพาะพื้นที่ ไม่ได้จัด Zoning หรือจัดให้มีการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมตามตะเข็บชายแดน ทำให้การพัฒนากระจายตัวขาดการควบคุม เป็นการพัฒนาที่ยิ่งทำให้เขตเมืองกรุงเทพมหานครขยายไปคลุมภาคตะวันออกทั้งแถบ ทำให้เมืองขยายอย่างสะเปะสะปะไร้ขอบเขต

สำหรับข้อเสนอแนะ กระผมขอเสนอดังนี้:

1. จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย

2. สร้างบรรยากาศทางการเมืองดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น

3. สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด

4. เน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

อนึ่ง โดยที่คำว่าการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีสภาพคล้ายกับการที่ประเทศตะวันตกบังคับจีนให้เช่าเกาะฮ่องกง 99 ปี หรือเขตเช่าของตะวันตกในแผ่นดินจีนในอดีต จึงทำให้ดูเป็นการ "ขายชาติ" ดังนั้นหากรัฐบาลจะออกกฎหมายแบบนี้ซึ่งกระทบต่อความมั่นคงของชาติ กระผมก็ขอเสนอให้รัฐบาลจัดทำประชามติ ถามความเห็นของประชาชนเจ้าของประเทศเสียก่อน

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ในฐานะประชาชนคนหนึ่ง