สั่งรื้อ 1 พันหอพักรุกฟลัดเวย์: ปลด/ยึดทรัพย์ ขรก.ก่อนไหม

                ดร.โสภณ ชี้สินค้าบ้านเรียงตามประเภท ระดับราคาและทำเลที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะขายได้ช้ามาก จนน่าจะ "ไม่รอด"

                ตามที่มีข่าว "สั่งรื้อ1พันหอพักรุกฟลัดเวย์. . .1,000 หอพัก 4,000 หน่วยเขตลาดกระบังผิด กม.ผังเมืองรวม กทม. ในพื้นที่เขียวลายฟลัดเวย์โซนตะวันออก ขออนุญาตเป็นบ้านเดี่ยว กลับซิกแซกซอยห้องแบ่งเช่า รับทำเลทองสนามบินสุวรรณภูมิ /สจส." (http://bit.ly/2khwNC2) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เสนอว่าควรสั่งปลด ยึดทรัพย์ จำคุกข้าราชการขี้ฉ้อ (ถ้ามี) ที่ปล่อยปละละเลยนับพันแห่งก่อนไหม

                นายสุธน สุวรรณภานนท์ ผู้อำนวยการสำนักงานเขตลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยถึง "วิธีการผู้ประกอบการจะยื่นขออนุญาตเป็นบ้านเดี่ยวอยู่อาศัยขนาดใหญ่สูง 12 เมตร หรือประมาณ 4ชั้น ถูกต้องตามข้อกำหนดแต่ภายหลังได้รับอนุญาตแล้ว ได้ดัดแปลง ซอยห้องเป็นหอพัก อาพาร์ตเมนต์ ขนาด 20ตารางเมตรเฉลี่ย 30-40 หน่วยให้เช่ารองรับ กลุ่มคนทำงานสนามบินสุวรรณภูมิ นิคมอุตสาหกรรม สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง อย่างไรก็ดี เขตได้ใช้อำนาจตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ควบคุมอาคารพ.ศ.2522 ส่งหนังสือถึงเจ้าของอาคารให้แก้ไขแล้วพร้อมดำเนินคดีตามกฎหมายผังเมืองทั้งจำทั้งปรับต่อไป"

                ดร.โสภณ กล่าวว่า การที่มีการก่อสร้างแบบนี้ และดำเนินการเรื่อยมานับว่าผิดปกติเพราะถ้ามีรายแรกทำแบบนี้ อาจเล็ดรอดสายตาราชการได้ แต่เมื่อต้องไปตรวจอาคารอื่น ๆ ในภายหลังเมื่อเริ่มก่อสร้างหรือก่อสร้างเสร็จ ก็ย่อมเห็น ย่อมต้องทำอะไรบางอย่าง การปล่อยไว้ถึง 1,000 อาคารแบบนี้ คงต้องมีความผิดปกติอย่างแน่นอน ดังนั้นความผิดจึงควรตกที่เจ้าหน้าที่ แต่ ดร.โสภณ ก็ตั้งข้อสังเกตว่า เรื่องการรื้ออาคาร 1,000 แห่งนี้ สุดท้ายก็อาจกลายเป็นเรื่อง "ไฟไหม้ฟาง" ไปในที่สุด

                เมื่อปี 2557 ดร.โสภณ ได้ทำการศึกษาในกรณีพื้นที่ลาดกระบังนี้โดยได้นำพื้นที่ ก.1-13 ก.1-14 และ ก.1-15 นี้ ในเขตอนุรักษ์และชนบทและเกษตรกรรมตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 นี้ ซึ่งมีมีพื้นที่รวมกัน 21.12 ตารางกิโลเมตร มาศึกษา และพบว่าแทนที่การใช้ที่ดินจริงจะเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่ตามผัง แต่ความจริงกลับเป็นอื่น ตามผังเมือง ได้กำหนดไว้ตั้งแต่ฉบับก่อนๆ แล้วว่า ห้ามการจัดสรรที่ดินทุกประเภท เว้นแต่การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่มีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ การอยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว หรืออาคารอยู่อาศัยรวม เป็นต้น (http://bit.ly/1VY6qix)

           จากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมดพบว่าในพื้นที่ ก.1-13, 14 และ 15 นี้มีขนาดที่ดินทั้งหมดประมาณ 21.12 ตารางกิโลเมตร หรือ 132,000 ไร่ มีแปลงพื้นที่ทำการเกษตรกรรมจริงๆ เพียง 60 บริเวณ รวมกัน 5.9 ตารางกิโลเมตรหรือเพียง 28% เท่านั้น ส่วนที่เหลือเป็นแปลงเพื่อการคลังสินค้า 25 แปลง รวม 0.62 ตารางกิโลเมตร (3%) ที่ดินจัดสรร 46 แปลง 4.1 ตารางกิโลเมตร (19%) หมู่บ้านจัดสรร 26 บริเวณ 1.91 ตารางกิโลเมตร (9%) และอื่น ๆ 8.58 ตารางกิโลเมตร (41%)

           ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าพื้นที่นี้ได้เปลี่ยนการใช้สอยจากแผนที่วางไว้อย่างสิ้นเชิง โดยในรายละเอียดยังพบว่ามีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าพักอาศัย ถึง 37 แห่ง รวมจำนวนห้องถึง 2,218 ห้อง ยังมีตึกแถว 6 โครงการ รวม 207 คูหา ซึ่งไม่น่าจะได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ในพื้นที่นี้ มีหมู่บ้านจัดสรร 10 โครงการ รวม 720 หน่วย ทั้งนี้ยังไม่รวมแปลงที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยที่ปล่อยร้างไว้อีกนับพันๆ แปลง ที่ดินจัดสรรร้างเหล่านี้เกิดขึ้นเพราะผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมทั้งที่เจ้าของที่ดินไม่ได้คิดทำการเกษตรแต่อย่างใด

           ยิ่งกว่านั้น จากการสำรวจยังพบว่ามีกิจการบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นแปลงที่ดินขนาดใหญ่พอสมควรอีก 16 แห่ง รวมพนักงาน 2,020 คน ยังมีโรงเรียน 4 แห่ง รวมบุคลากรถึง 4,535 คน แยกเป็นนักเรียน 4,290 คนและครู 245 คน รวมทั้งศูนย์ขนถ่ายสินค้า (Depot) อีก 18 แห่ง รวมพนักงานถึง 1,750 คน การที่มีศูนย์ขนถ่ายสินค้าจำนวนมากเพราะอยู่ใกล้เขตที่กำหนดให้ทำกิจการเช่นนี้ แต่โดยที่พื้นที่ดังกล่าวมีจำกัด จึงขยายตัวออกมาโดยรอบ แสดงถึงความจำเป็นที่ต้องมีพื้นที่เพื่อการขนถ่ายสินค้าเพิ่มขึ้น

           ในด้านประชากร แขวงคลองสามประเวศซึ่งเป็นบริเวณหลักในพื้นที่ศึกษานี้ มีขนาด 17.458 ตารางกิโลเมตร กลับมีที่อยู่อาศัยอยู่รวมกัน 7,030 หน่วย มีประชากร 15,271 คน ซึ่งถือว่ามีประชากรถึง 875 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ความหนาแน่นของประชากรไทยอยู่ที่ประมาณ 140 คนต่อตารางกิโลเมตร

          จะเห็นได้ว่าในพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมนี้ กลับมีพื้นที่เกษตรกรรมจริงๆ เพียง 5.9 ตารางกิโลเมตร หรือ 28% ของพื้นที่ทั้งหมด แสดงว่าหมดสภาพการเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมแล้ว แสดงให้เห็นว่า การกำหนดสีผังเมืองแตกต่างจากความเป็นจริง เป็นการกำหนดตามความเข้าใจ (ผิด) ของนักผังเมืองเอง ดังนั้นหากจะอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมแท้ๆ ทางราชการจึงควรที่จะ

           1. ส่งเสริมอาชีพเกษตรกรรม มีการประกันราคา รับซื้อสินค้า หรือจัดหาตลาดให้ เพื่อให้เกษตรกรรมแขนงนั้นๆ สามารถยืนยงอยู่ได้จริง
           2. กำหนดชัดให้มีการใช้เพื่อการเกษตรกรรม ไม่สามารถใช้เพื่อการอื่นได้ แต่ในความเป็นจริงทางราชการกลับกำหนดหละหลวง มีช่องโหว่ ยิ่งทำให้การกำหนดนั้นไม่เป็นจริง
           3. ในกรณีที่และหากผู้ใดต้องการจะขายที่ดิน ทางราชการสมควรมีองค์กรรับซื้อเพื่อนำมาใช้เพื่อการเกษตรหรือพื้นที่สีเขียวต่อไป ในมหานครขนาดใหญ่ในตะวันตกเช่นกรุงลอนดอน การกำหนดพื้นที่สีเขียว (Green Belt) นั้น ทางราชการซื้อที่ดินมา ไม่ใช่บังคับเอากับเจ้าของที่ดินเช่นที่เกิดขึ้นเยี่ยงการวางผังเมืองในประเทศไทย

           กรณีลาดกระบังนี้จึงชี้ให้เห็นถึงจุดอ่อนอย่างฉกรรจ์ของการวางผังเมืองนั่นเอง ดังนั้นสิ่งแรกที่พึงดำเนินการก็คือ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องทั้งกรมโยธาธิการและผังเมือง กรุงเทพมหานคร ราชการส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น อัยการ ศาล สถาบันการศึกษา นักวิชาชีพด้านผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนนักพัฒนาที่ดินและนักการอุตสาหกรรม รวมทั้งชาวบ้านในพื้นที่ควรจะได้ร่วมกับเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เพื่อที่เมืองจะไดัพัฒนาอย่างมีประสิทธิภาพต่อไป

           แม้ผังเมืองกรุงเทพมหานครที่เพิ่งประกาศใช้ไปเมื่อปี 2556 จะหมดอายุลงในปี 2560 แต่กรุงเทพมหานครและกรมโยธาธิการและผังเมืองควรเร่งแก้ไขผังเมืองตั้งแต่วันนี้ เพราะในผังเมืองดังกล่าว มีจุดผิดพลาดมากมาย และมีผู้ร้องเรียนนับพัน ๆ ราย แต่ไม่เคยได้รับการแก้ไขจากกรุงเทพมหานคร และไม่มีคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อให้มีมาตรฐานที่ถูกต้อง

           วันนี้กรุงเทพมหานครอาจบอกว่าได้เริ่มเก็บข้อมูลบ้าง แต่การเก็บข้อมูลยังไม่พอ ต้องยกร่างผังเมืองตั้งแต่วันนี้ และแก้ไขก่อนหมดอายุปี 2560 เพราะความผิดพลาดมากมายของผังเมืองก็ตาม แต่เชื่อว่าทางราชการคงจะ "ซื้อเวลา" ไปเรื่อยรอจนหมดอายุในปี 2560 เพราะหลังจากนั้นยังสามารถต่ออายุต่อไปได้อีกครั้งละ 1 ปี จำนวน 2 ครั้ง ยิ่งถ้าร่างพระราชบัญญัติผังเมืองฉบับใหม่ผ่าน สนช. อายุของผังเมืองก็จะขยายเป็น 20 ปี ต่ออายุได้อีกครั้งละ 2 ปี ถ้าเป็นเช่นนั้น ความผิดพลาดต่าง ๆ ก็จะไม่ได้รับการแก้ไขไปอีกนาน

           ความทุกข์ยากของคนเมืองอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นจากการต้องเดินทางไกลไปทำงาน ไปทำงานแต่เช้ามืด เสียค่าใช้จ่ายมากมายในแต่ละวัน และเป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน ก็เนื่องจากการวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงในพื้นที่ต่าง ๆ นั่นเอง แต่ปัญหานี้ประชาชนทั่วไปอาจไม่ทราบหรือไม่รู้ว่าเป็นเพราะผังเมืองที่ไร้ประสิทธิภาพ ทำให้การจัดพื้นที่อยู่อาศัย การทำงาน เกิดความลักลั่นนั่นเอง