ซื้อบ้านและที่ดินตรงไหนดี

ก่อนที่เราจะซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราพึงรู้สถานการณ์ให้ถ่องแท้ก่อน วันนี้ขอแนะนำคนที่คิดจะลงทุน ได้ล่วงรู้ข้อมูลให้ชัดเจนประกอบการลงทุนเสียก่อนว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร ลงทุนแล้วจะได้รุ่งเรือง ไม่ใช่รุ่งริ่ง!!!

ซื้อบ้านและที่ดินตรงไหนดี

ถ้าเป็นไปได้ เราควรซื้อบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน เพราะราคาที่ดินมักจะขึ้นเร็วกว่า ราคาบ้านและห้องชุดพักอาศัยก็ขึ้นเช่นกัน แล้วอยากทราบหรือไม่ ราคาที่ดินที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ที่ไหนพุ่งแรงที่สุด แล้วเราจะไปลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ไหนดีที่สุด

ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในช่วงปี 2537-2558 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจมาอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นอย่างไรบ้าง โดยมีรายละเอียด ดังนี้:

1. ในปีล่าสุดที่สำรวจ พ.ศ.2558 ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้น 3.2% ต่ำกว่าปี 2557 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.5% และคาดว่าปี 2559 นี้จะปรับเพิ่มขึ้นเหลือเพียง 3% ตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลง

2. โดยเฉลี่ยแล้วใจกลางกรุงเทพมหานครปรับเพิ่มสูงสุดที่ 6.8% สูงกว่าค่าเฉลี่ยรวม เนื่องจากว่าประชาชนในย่านใจกลางเมืองเข้าเมืองมาทำธุรกิจต่าง ๆ ได้สะดวก โดยใช้รถไฟฟ้า จึงทำให้ใจกลางเมืองเติบโตกว่าเขตนอกเมืองเสียอีก

3. โดยสรุปแล้ว กรุงเทพฯ ชั้นนอก ทางด้านเหนือในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเติบโตเพียง 2.0% ด้านตะวันออก เติบโต 3.2% ด้านตะวันตก 2.9% และด้านใต้ 3.3% จะเห็นได้ว่าการเติบโตลงไปทางด้านใต้ของกรุงเทพมหานคร คือ สมุทรปราการเป็นหลัก

4. สำหรับการเปรียบเทียบระหว่างฝั่งธนบุรี และฝั่งกรุงเทพมหานครเดิม (บางกอก) เฉพาะในเขตชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ +5.1% และฝั่งธนบุรี +5.0% บริเวณนี้เป็นเขตต่อเมือง ที่มีการขยายตัวเข้มข้นไปตามแนวรถไฟฟ้า

5. เมื่อเทียบระหว่างแนวรถไฟฟ้าที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด พบว่า

บีทีเอสปัจจุบัน 6.50%ขยายตัวเต็มที่ โดยเฉพาะใจกลางเมืองเพิ่ม 20%
บีทีเอส ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 5.70%กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วมาก
บีทีเอส ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 7.50%กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วมาก
บีทีเอส ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 3.80%ยังไม่เห็นผลชัดในขณะก่อสร้าง
เอ็มอาร์ที (ใต้ดิน) 6.10%ขยายตัวเต็มที่ บางบริเวณสูงถึง 15-20%
แอร์พอร์ต ลิงก์ 4.00%ไม่ค่อยมีผลมากนักเพราะมีที่ดินพัฒนาจำกัด
สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ 9.60%เติบโตสูงสุด
สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน 1.90%ไม่มีการพัฒนาใด ๆ นัก
สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ 8.10%เติบโตอย่างเต็มที่แม้จะมีการพัฒนาหนาแน่นแล้ว
สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค 7.70%เติบโตอย่างเต็มที่แม้จะมีการพัฒนาหนาแน่นแล้ว

จะสังเกตได้ว่าแนวเส้นทางสายสีม่วง มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สูงที่สุดถึง 9.6% ในขณะที่แนวสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน แทบไม่มีความเปลี่ยนแปลง เพราะไม่มีรถไฟฟ้าวิ่ง มีเพียงรางเท่านั้น

ซื้อห้องชุดแถวไหนราคางอกเงยที่สุด

ย่านปทุมวันถือได้ว่าห้องชุดมีราคาแพงสุด โดยเฉลี่ยคือประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนที่เพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดคือแถวรัชดาฯ-ห้วยขวาง เพิ่มถึง 47% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาหรือ 8% ต่อปี อย่างไรก็ตามย่านดังกล่าวเทียบกับปทุมวัน ยังมีราคาต่างกันถึง 45%

แม้ห้องชุดที่แพงที่สุดจะมีราคาสูงถึง 420,000 บาทต่อตารางเมตรตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยประเมินไว้ จึงได้ทำสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาห้องชุดเพื่อเป็นข้อแนะนำประกอบการลงทุนของผู้สนใจ

ห้อง ชุดที่มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีสูงสุด ได้แก่ ห้องชุดย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 75,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 110,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 47% หรือเท่ากับ 8.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 55% สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะย่านนี้เป็นเขตที่ต่อเนื่องกับใจกลางเมืองและมี การพัฒนาเชิงพาณิชย์เป็นอันมาก

ส่วนย่านสาทรก็เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ใกล้ใจกลางเมืองที่สุด บริเวณหนึ่ง ห้องชุดย่านสาทร ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 140,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 170,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 21% หรือเท่ากับ 4.0% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 85% อย่างไรก็ตามเมื่อข้ามไปฝั่งตากสิน ราคาลดลงมาก โดยห้องชุดย่านตากสิน ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 80,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 115,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 44% หรือเท่ากับ 7.5% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 58%

ห้องชุดย่านสุขุมวิท 21-63 ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 110,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 36% หรือเท่ากับ 6.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 75% แพงกว่าย่านสุขุมวิท 71-105 ที่ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 63,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี

แม้อยู่ในย่านใกล้เคียงกัน การมีรถไฟฟ้ากับการไม่มีรถไฟฟ้า ก็ส่งผลต่อราคาเป็นอย่างมาก ห้องชุดย่านนราธิวาสฯ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 85,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 120,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 41% หรือเท่ากับ 7.1% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน แต่ย่านที่ไม่มีคือ ห้องชุดย่านสาธุประดิษฐ์ ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 55,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 70,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 27% หรือเท่ากับ 4.9% ต่อปี

ส่วนที่ตั้งอยู่ไกลออกไปคือ ห้องชุดย่านรามคำแหง ราคา ณ สิ้นปี 2554 เป็นเงิน 46,000 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นเป็น 57,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถือว่าเพิ่มขึ้น 24% หรือเท่ากับ 4.4% ต่อปี หากเทียบกับย่านปทุมวัน ย่านนี้มีราคาต่ำกว่าโดยเป็น 29% จะเห็นว่าย่านนี้ราคาขึ้นช้ากว่าบริเวณอื่น ส่วนหนึ่งก็คงเป็นเพราะไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง

อย่าลืมนะครับ ก่อนลงทุนใด ๆ ศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อน ตามตำราว่า “รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง” นะครับ