หน้าแรก Hot Topic Pic Post หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype หาเพื่อน Facebook เว็บบอร์ด พูดคุย ถาม-ตอบ คลิป Video ตรวจหวย หาเพื่อน Skype หาเพื่อน Facebook ผลบอล เกมส์ Quiz Play ไดอารี่ อัลบั้มโหวต คำคม แต่งรูป กริตเตอร์ (รูปวิบวับ) คำนวณ สเปซ Page
หน้าแรกเว็บบอร์ด กระทู้ของฉันค้นหากระทู้ ตั้งกระทู้ใหม่
ดูรายการโปรดเพิ่มเป็นรายการโปรด

เคล็ดลับกู้ซื้อบ้าน แบบไม่ต้องเสียเงินซักบาท ทำได้จริง มาดูกัน!


กระดานสนทนา หมวด Review, HowTo, ท่องเที่ยวเรียบเรียงโดย sickpack

ภาพประกอบไม่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา

 

วันนี้มีเคล็ดลับการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน โดยไม่ต้องควักเงินซักบ้านเลย ทำได้จริง โดยสมาชิกเวบไซต์พันทิปได้บอกเคล็ดลับไม่ยากแค่ทำตามนี้ว่า 

การที่เราจะกู้อสังหาฯ แล้วได้วงเงินเกินราคาซื้อขาย เกิดได้จาก 2 เงื่อนไขหลัก คือ

1. ราคาประเมินจากธนาคารจะต้องสูงกว่าราคาซื้อขายจริง


เป็นที่ทราบกันดีว่าโดยมากธนาคารมักจะให้เรากู้ซื้อบ้านได้ในยอดสินเชื่อที่ 80-90% ของราคาประเมิน(พวก 100% ก็มีนะครับเช่นพวกสวัสดิการต่างๆที่ทำข้อตกลงกับธนาคารพิเศษ) ดังนั้นหลักการก็คือต้องหาซื้อทรัพย์ที่ราคาต่ำกว่าราคาประเมินมากๆ เช่น บ้านหลังหนึ่งราคาประเมิน 3 ล้านบาท แต่เราสามารถซื้อได้ในราคา 2 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 80% ของ 3 ล้าน คือ 2.4 ล้าน เราซื้อจริง 2 ล้าน ได้เงินทอนกลับไป 4 แสนบาทเป็นต้น

หาซื้อทรัพย์เหล่านี้ได้จากที่ไหน?

– คนที่ร้อนเงินหนักๆ ขายแบบไม่คิดอะไรแล้ว รอไม่ได้ ทิ้งทุกราคา … กรณีนี้สาเหตุหลักๆจะมาจากเหตุผลของส่วนตัวผู้ขายเอง … ราคาขายพวกนี้อาจจะต่ำมากๆ หลายๆครั้งที่ต่ำกว่าราคาตลาดและต่ำกว่าราคาประเมิน

– ทรัพย์ที่โครงการที่มีปัญหา รกร้าง ทรุดโทรม แต่อยู่ในทำเลดีหรือเคยดี … แต่ก่อนตอนเปิดตัวโครงการอาจจะเคยดีมากๆ แต่สะดุดล้มด้วยเหตุผลบางประการทำให้เจ๊งและร้างในที่สุด ดังนั้นโครงการเหล่านี้บ่อยครั้งที่ราคาประเมินจากธนาคารอาจจะไม่ลง ทั้งๆที่โครงการแทบจะร้างแล้ว …

ราคาซื้อขายจริงต่ำเรี่ย แต่ราคาประเมินยังสูงอยู่เลย … อาจจะมองได้หลายมุม ว่า ต้องธนาคารรับจำนองไว้ต้นทุนมาสูง ขายราคาต่ำก็อาจจะขัดกับนโยบาย หรือมองในอีกมุมที่กู้ได้สูงกว่าราคาซื้อขายจริงก็อาจจะเกิดจากการหลับตาข้างหนึ่งของผู้ประเมินเอง

– บ้านที่มีปัญหาเป็นพิเศษ … บ้านหลังอื่นปกติดี แต่หลังนี้มีปัญหาเช่น โครงสร้างแตกร้าว สภาพย่ำแย่ เจ้าของปล่อยโทรมถึงขีดสุด มีผีสิงสุดเ...้ยนที่รู้กันทั้งบาง ฯลฯ แต่เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นเฉพาะหลังในขณะที่บ้านหลังอื่นๆ ยังปกติดี … ในกรณีนี้โดยมากราคาประเมินของบ้านหลังนี้น่าจะไม่ต่างจากหลังอื่น หรือถ้าจะต่างก็ต่างไม่มากแล้วแต่กรณี


– ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ ที่เคลมว่าสามารถกู้เงินได้เกินราคาซื้อขายนั้นอาจจะอนุมานได้ว่า ราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบริเวณนั้นๆสูงเกินกว่าราคาซื้อขายจริง กรณีแบบนี้เกิดขึ้นจริงนะครับ

เช่น ในกรณีที่ราคาซื้อขายที่ดินยังไม่ไปไหนเลย แต่ราคาประเมินเลยไปไกล กลายเป็นว่า ผู้ประกอบการได้ต้นทุนที่ดินถูกสามารถทำขายได้เกินราคาประเมิน เป็นต้น

– หรืออาจจะหลายๆปัจจัยอื่น หรือหลายๆอย่างผสมกัน ฯลฯ

2. เราต้องมีศักยภาพมากเกินพอที่จะกู้หรือผ่อนอสังหาฯนั้นๆ


อันนี้ตรงตัวครับ … เราจำต้องมีศักยภาพในการกู้เหลือๆ หรือ อย่างน้อยๆต้องครอบคลุมกับค่าผ่อนต่อเดือน … คิดง่ายๆ ธนาคารมักจะให้กู้ได้ไม่เกิน 40% ของเงินเดือน(หรือไม่เกิน กี่% ต่อรายได้หลังหักค่าให้จ่าย เท่าไหร่ก็ว่ากันไป) แต่ที่สำคัญคือเงิน รายได้ของเราต้องมากกว่ามูลค่ายอดที่เราจะกู้

สมมติ เราเงินเดือน 20,000 บาท กู้ได้เต็มที่ชำระได้ที่ 40% คือ 8,000 บาท กู้เต็มที่ได้ที่ 1.2 ล้านผ่อน 30 ปี แต่เราไปซื้อบ้านที่ราคา 2 ล้านแต่ราคาประเมินมากถึง 3 ล้าน ในกรณีแบบนี้ก็ทำไม่ได้หรือไม่เกิดผล ไม่ได้ส่วนต่างเพิ่มแถมยังต้องจ่ายเงินส่วนต่างให้ธนาคารอีกด้วย ยังไงก็ไม่ได้ส่วนต่างเพราะธนาคารก็จะให้เรากู้แค้ 1.2 ล้านตามศักยภาพที่เราสามารถจ่ายได้จริง

เอาล่ะ ผมอธิบายหลักการไปแล้วที่นี้มาลองดูสถานการณ์จริงกันบ้าง ขอเล่าในแบบสีขาวๆเล่นในเกมนะครับ เรื่องแบบสีเทาๆก็พอรู้บ้างแต่ขออนุญาตล่ะไว้เดี๋ยวของจะเข้าตัว 5555+
สถานการณ์ที่ 1 เกิดขึ้นกับเพื่อนผมคนหนึ่ง

เขาเป็นพี่ชายคนโตในครอบครัวที่แตกแยก แต่คุณแม่ใจเด็ดเดี่ยวและแรงใจเป็นเลิศ(กราบรำลึกถึงคุณแม่เพื่อนครับ ไอดอลคุณแม่ตัวอย่าง) ได้พยายามดันและส่งเสียลูกให้ได้เล่าเรียนทุกคน … ด้วยลูกที่หลายคนทำให้ตอนเพื่อนผมเรียนจบออกมานั้น รับปริญญาพร้อมกับหนี้เดิม ภาระของครอบครัว และ หน้าที่ที่ต้องส่งน้องเล่าเรียน

เขาจบออกทำงานได้เงินเดือนไม่กี่บาท(แต่ก็มากพอที่จะกู้คอนโดนี้ได้) กับภาระเหล่านี้ แน่นอนว่าเงินไม่มีและหมุนไม่ทัน … เขาเลือกที่จะกู้คอนโดเก่าๆสภาพเกือบร้าง(ราคาขายจริงไม่กี่แสนบาทแต่ราคาประเมินเกือบล้าน) … ซื้อโดยที่ไม่ได้อยู่อาศัยด้วย ปล่อยให้เช่ามองในแง่ความคุ้มค่าแทบไม่มี ซื้อจริงหลักแสน (กู้จริงเกือบล้าน) แต่รับค่าเช่า 1-2,000 บาท คนเช่าก็มีบ้างไม่มีบ้าง ยอมเป็นหนี้ก้อนโตเพื่อหวังที่จะ “ได้เงินส่วนต่าง” มาเสริมสภาพคล่องให้แก่ครอบครัว

ปัจจุบันเพื่อนผมคนนี้ส่งน้องเรียนจนจบทุกคนแล้ว แต่คอนโดที่ซื้อนั้นก็ผ่อนอยู่โชคดีหน่อยที่สภาพแวดล้อมรอบๆคอนโดเจริญขึ้นบ้าง ได้ราคาขึ้นมาอีกนิดหน่อย อัตราการเช่าดีขึ้น

สถานการณ์ที่ 2 เป็นเรื่องราวของผมเอง


ผมต้องการจะย้ายที่ทำงานเดิมไปที่ใหม่ เพราะ เจ้าของตึกที่ผมเช่าอยู่ทำอย่างไรก็ไม่ยอมขายตึกให้ผม แต่ค่าเช่ายังคงขึ้นทุก 2 ปี และ มันเริ่มมากเกินกว่าที่ผมจะรับได้ ผมจึงเริ่มมองหาอาคารพาณิชย์ในบริเวณที่สนใจ

ผมไปเจอตึกหนึ่งสภาพโครงการโดยรวมดูไม่ดีพลุกพล่านแต่ก็ไม่ย่ำแย่เกินไป(และธุรกิจที่ผมทำไม่จำเป็นต้องใช้หน้าร้าน) ผมไปเจออาคารพาณิชย์ 2 คูหาประกาศขายด่วน
 
 

ราคาประกาศขายอยู่ 2.4 ล้าน หรือ ตึกล่ะ 1.2 ล้านบาท ในขณะที่ราคาตลาดหรือราคาตึกอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่ซื้อขายจริง(ตามประกาศ ขาย) ของตึกอื่นอยู่ที่ราคา 1.6 ล้าน++ บาทต่อคูหา แสดงว่าตึกหลังนี่ถูกกว่าหลังอื่นมาก ที่ผมจึงเข้าไปสอบถามและขอดูภายใน

สภาพภายในก็ย่ำแย่ สภาพถูกทิ้งมาหลายปี ผนังมีราขึ้นโดยรอบ มีร่องรอยของน้ำซึมตามขอบหน้าต่างและประตูรวมถึงเพดาน(เป็นดาดฟ้า) แต่ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาภายนอกที่สามารถแก้ไขได้ แต่ในเรื่องของโครงสร้างยังดีอยู่ ไม่มีปัญหาแต่ประการใด ค่าซ่อมบำรุงชุดใหญ่แบบยกเครื่องทั้งภายในภายนอกไม่เกิน 200,000 บาทแน่นอน (ก็ไม่เกินจริงๆเพราะทำแล้ว)
 


กรณีนี้อาจจะมองได้หลายปัจจัยที่ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าของก็อยากขายจริงๆ เพราะ ขายมานานแล้วก็ไม่มีใครสนใจอาจจะด้วยเรื่องของสภาพภายในที่ย่ำแย่ทรุดโทรม อีกทั้งโดยรวมของโครงการนี้ก็ไม่พลุกพล่านมาก จริงๆคือเงียบเลยล่ะ แต่ก็ไม่ถึงกับร้าง

ผมจึงทำเรื่องกู้ธนาคาร สถานะการเงินของบริษัทที่ผมใช้กู้ซื้อนั้นสถานะการเงินนั้นดีเพียงพอสำหรับการกู้อสังหานี้ได้ … ในท้ายที่สุดธนาคารให้กู้ที่ 2.8 ล้านบาท (จริงๆธนาคารเสนอให้มากกว่านี้แต่ผมเอาเท่านี้พอ)

ในกรณีนี้ผมแทบไม่ได้ใช้เงินสดของตัวเองเลย เลยซื้อจริง 2.4 ล้าน ผู้ขายออกค่าใช้จ่ายที่ดินให้หมด (ยกเว้นค่าจดจำนอง) แต่ธนาคารให้ 2.8 ล้าน ผมซ่อมบำรุงไป 2 แสน และยังมีเงินเหลืออีก 2 แสนไปทำอย่างอื่นต่อ

สรุป


การกู้เงินเกินกว่าราคาที่ซื้อขายนั้นทำได้จริง แต่อาจจะยากหน่อยเพราะต้องมีหลายๆปัจจัยมารองรับตามที่กล่าวมาทั้งหมด ข้อดีคือมีเงินสดมาใช้เพิ่ม ในขณะที่ดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก แต่อย่างไรก็ตามการกู้เงินได้มากนั้นก็เป็นดาบสองคม ยิ่งได้เงินมามากก็ยิ่งเป็นหนี้มาก ภาระผ่อนต่อเดือนก็ยิ่งมากตาม ถ้าเราบริหารจัดการเงินที่ได้มาไม่ดีพอภาระนี้ก็อาจจะกลับมาทำร้ายเราในท้ายที่สุด

ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าเนื้อหาในบทนี้จะเป็นประโยชน์แก่ทุกท่านบ้างนะครับ

จบบริบูรณ์




เรียบเรียงโดย: SpiderMeaw
แหล่งที่มา:คุณ มาม่ากับปลากระป๋อง สมาชิก Pantip.com
http://pantip.com/topic/34237843
Report เนื้อหา


โพสท์โดย: sickpack
2M
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ "VOTE" และ "SHARE"
40 VOTES
 
Voted By: paktronghie, zerotype, แมวฮั่ว แมวขี้น้อยใจ, Dont sweat it, หญิง วังแตก, sound walker

แชร์ใน Facebook Tweet
Comment ด้วย facebook

Comment!  

เคล็ดลับกู้ซื้อบ้าน แบบไม่ต้องเสียเงินซักบาท ทำได้จริง มาดูกัน!

Top Comment

+51 pamt
เคล็ดลับซื้อบ้าน แบบไม่ต้องเสียเงินซักบาท (หาผัวรวยๆซื้อให้ จบ)
LIKE: บุรุษสยาม, zerotype, จิ๊บจิ๊บ, pamt, โอคาล่ามาร์ชตื๊ดชึ่ง
ตอบความคิดเห็นนี้
+15 เฮเฮ้ อันฟาเย็ด

เอาตรรกะไหนคิดค่ะอ่านแล้วขำหนักมาก ไม่ใช้เงินตัวเองสักบาทแล้วไอ่ที่ผ่อนเกินราคาบ้านล่ะค่ะ บ้าน2.4 ล้าน กู้2.8ล้าน 4แสนธนาคารแถมเหรอค่ะ 555

LIKE: zerotype
ตอบความคิดเห็นนี้
4 เกลียดการเมือง

เดี๋ยวนี้แบงค์พาณิชย์ก็ไม่โง่นะคะ 

แต่ก่อนอาจจะไม่สน ราคาที่คุณขอกู้แบงค์ กับที่ระบุในสัญญาซื้อขายที่ สนง.ที่ดินออกให้

แต่เดี๋ยวนี้ ถ้าไม่ตรงกัน เค้าถือว่าคุณมีเจตนาไม่ดีละ อาจจะขอตรวจสอบย้อนหลัง

และเรียกคืนส่วนต่างคืนจากคุณก็ได้

ตอบความคิดเห็นนี้
3 ประแสร์

ผ่อนหมดมั้ย ช่วยแนะแนวทางให้คนจนด้วยนะ

ตอบความคิดเห็นนี้
+12 Jaguar

ทำได้จริงครับแต่ทำแบบนี้แล้วปัญหาจะตามมาพายหลังไม่รู้จักจบสิ้นน่ะสิครับเผลอๆผ่อนไม่ไหวบ้านโดนยึดติดแบล็คลิสหมดอนาคตอีกเพราะกู้มาเยอะเงินใช้หมดแต่ผ่อนไม่ไหว อย่าลืมว่าบ้านไม่ได้ผ่อนกัน 5ปี10ปี ใครจะรู้อนาคตว่าจะเกิดอะไรขึ้น และที่สำคัญหากเลือกซื้อบ้านในลักษณะที่กล่าวมา พวกโครงการร้าง หรือไม่ค่อยมีคนอยู่ล่ะก็ต้องคำนึงถึงเวลาขายออกด้วยนะครับ กู้มาเยอะเกินก็จะขายลำบากนะครับ หากผ่อนไม่ไหว ยากตัดภาระขายทิ้งก็ขายลำบากเพราะหาคนซื้อยากด้วยสภาพโครงการที่ไม่ดี จึงไม่มีคนอยากเข้ามาอยู่ แถมต่อไปอีก10หรือ20ปีข้างหน้าราคาคงจะตกอีก ก็จะเป็นปัญหาภายหลังครับ กลับกันหากเลือกใช้วิธีสีเทาแต่เลือกโครงการที่ดีสักหน่อย ก็สามารถกู้แล้วมีเงินเหลือใช้ได้พอๆกันแม้จะเป็นบ้านมือ2ก็ตาม ที่สำคัญคนาคตมีแต่ราคาจะขึ้นครับขายง่าย และอาจจะได้เงินเหลือจะดีกว่าไหมครับในสภาพโดยรวม

LIKE: แมวฮั่ว แมวขี้น้อยใจ
แล้วเรื่องผีดุ ฮวงจุ้ยอัปมงคลล่ะ
ตอบความคิดเห็นนี้
+51 pamt
เคล็ดลับซื้อบ้าน แบบไม่ต้องเสียเงินซักบาท (หาผัวรวยๆซื้อให้ จบ)
LIKE: บุรุษสยาม, zerotype, จิ๊บจิ๊บ, pamt, โอคาล่ามาร์ชตื๊ดชึ่ง
ตอบความคิดเห็นนี้

Hot Topic อื่นๆของ sickpack


ชาวเน็ตโพสท์ คนยิงกระสุนขึ้นฟ้าฉลองปีใหม่ แต่ตกใส่หลังคาบ้านคนอื่น!

พาชมความงามของ ประภาคาร ST. JOSEPH ปกคลุมด้วยน้ำแข็ง

ความรักชนะได้ทุกสิ่ง เมื่อชายผู้ป่วยเป็นโรค OCD (ย้ำคิดย้ำทำ) พบกับความรักและทำให้เขาเปลี่ยนแปลงตัวเองได้

Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ


มาร์ค พิทลูล มอบเงินล้านช่วยเหลือครูจอมทรัพย์ตามสัญญาแล้ว

เปิดโฉมหน้า !!! "อุบาสกโค้ก" ผู้ที่พา ธัมมชโย หลบหนี !! เขาเป็นใครกันแน่ ???

ชีวิตเปลี่ยน !! หลัง "จัดฟันแบบนี้" ราคา 1 แสน 8 หมื่นบาทกับเวลา 1 ปี

สังเวยอีก 74 ศพผู้ลี้ภัย! หลังพยายามข้ามทะเลไปยุโรป

ก้มซะขนาดนี้...ดีนะที่มี กางเกงสเตรย์

VLOG 005 #ปั่นจักรยานไฮเทครอบทะเลจีน!!จะเป็นอย่างไรไปดู!!
แชร์ใน Facebook Tweet
ตั้งกระทู้ใหม่ไปหน้าแรกเว็บบอร์ด เพื่อดูกระทู้อื่นๆไปหน้าแรก Postjung.com

 
 
ข้อตกลงการใช้บริการ ติดต่อเว็บไซต์ แจ้งปัญหาการใช้งาน แจ้ง Report เนื้อหา ติดต่อโฆษณา