ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยอาเซียน

           แนวโน้มสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตก็คือการไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติตามการเปิดตัวเขตเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งจะทำให้มีการไหลบ่าของกำลังแรงงานมีฝีมือมากขึ้นในอนาคต ผู้เขียนจึงรับหน้าที่ทบทวนผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียนที่ดำเนินการโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ประเทศไทยกับอาเซียน

           อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงมีสมรรถภาพในการเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางบก ในอีกสิบปีข้างหน้ารถไฟความเร็วสูงจะกลายเป็นแนวทางการขนส่งทางบกที่มีความสำคัญที่สุด ซึ่งจะมีเส้นทางตัดผ่านประเทศไทยด้วย ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้จะช่วยให้การพัฒนาประเทศทั้ง 6 บนคาบสมุทรอินโดจีนเป็นไปอย่างยั่งยืนได้ ช่วยให้ประเทศไทยมีอนาคตที่สดใสไปด้วย

           จากการวิเคราะห์เปรียบเทียบ มีเพียงอินโดนีเซียและพม่าเท่านั้นที่มีขนาดใหญ่กว่าประเทศไทย ด้านจำนวนประชากร ก็มีเพียงอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์เท่านั้นที่มีประชากรมากกว่า ประเทศไทยมีระบบเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองในภูมิภาครองจากอินโดนีเซีย อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบค่า GDP ต่อหน่วยประชากรแล้วประเทศไทยเป็นอันดับสี่รองจากสิงคโปร์ บรูไนและมาเลเซีย ขณะนี้อัตราการเติบโตของ GDP ของไทยต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างไรก็ตามเมื่อความวุ่นวายทางการเมืองคลี่คลาย สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับ           จากตารางด้านบน ประชากรในเมืองส่วนใหญ่มีสัดส่วนคิดเป็น 49% ซึ่งนับรวมผู้ที่อาศัยอยู่ในเขตการบริการส่วนตำบลด้วย (อบต.) ก่อนจะมีการจำกัดความเมืองหลวง พื้นที่เหล่านี้ถูกมองว่าเป็นพื้นที่นอกเมือง การสร้างบ้านในส่วนการบริหารเหล่านี้ก็จะสร้างกันเองโดยคนในพื้นที่ หากมีคนย้ายถิ่นฐานเข้าเมืองมากขึ้น การสร้างบ้านที่เป็นรูปแบบทางการอย่างที่อยู่อาศัยขนาดย่อมและอาคารชุดจะต้องมีมากขึ้นอย่างแน่นอน

           ในด้านเศรษฐกิจ เมื่อปลายปี 2557 ทางราชการว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตไม่เกิน4.5% โดยประมาณการไว้ที่ 4.0% http://goo.gl/9SRICl) แต่ล่าสุดรัฐบาลบอกว่าจะพยายามให้ถึง 3.0% และธนาคารโลกพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2558 จะเติบโตเพียง 2.5% http://goo.gl/gbAvzn) นี่แสดงให้เห็นชัดว่าการบริหารของรัฐบาลไม่บรรลุผล

           รัฐบาลอาจมองว่าที่เศรษฐกิจไทยย่ำแย่ก็เพราะเศรษฐกิจโลกย่ำแย่ แต่ในความเป็นจริงธนาคารโลกประเมินเศรษฐกิจโลกเติบโต 2.6% ในปี 2557 ในขณะที่ไทยเติบโตเพียง 0.9% ในปีดังกล่าว ส่วนในปี 2558 ประมาณการเศรษฐกิจโลกไว้เท่ากับเศรษฐกิจไทยที่ 2.5% และในปี 2559 เศรษฐกิจโลกน่าจะเติบโต 3% ในขณะที่พยากรณ์ของไทยไว้เพียง 2% เท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าที่เศรษฐกิจไทยไม่ดีนั้น ไม่ได้เกี่ยวกับเศรษฐกิจโลก เพราะประเทศเพื่อนบ้านยังอยู่ในฐานะที่ดีกว่าไทยเรา

           หากเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยจากการประมาณการทั้งปีของปี 2558 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยราคา 1-5 ล้านบาท เปิดตัวลดลงถึง 16% ในด้านจำนวนหน่วย (89,729 หน่วยในปี 2557 และ 75,404 หน่วยในปี 2558) และลดลง 10% ในด้านมูลค่าการเปิดตัวใหม่ (222,830 ล้านบาทในปี 2557 และ 199,528 ล้านบาทในปี 2558) ที่ยังเปิดขายมากเป็นบ้านราคาสูงๆ ซึ่งแสดงว่าผู้มีรายได้สูงไม่ได้ผลกระทบจากเศรษฐกิจและบ้านราคาต่ำกว่าล้านก็เกิดเพิ่มขึ้นมาก เพราะการเก็งกำไรในส่วนหนึ่ง โดยนัยนี้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมก็เสื่อมถอยลง

กรุงเทพมหานคร

         ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า ในรอบ 11 เดือนของปี 2559 (ยกเว้นเดือนธันวาคม) มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 95,577 หน่วย รวมมูลค่า 336,980 ล้านบาท โดยแทบทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยถึง 95,504 หน่วย รวมมูลค่า 335,714 ล้านบาท

           ในรอบ 11 เดือนนี้ห้องชุดเปิดตัวใหม่มากที่สุดถึง 55% หรือ 52,847 หน่วย รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ มี 25% และบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 11% นอกจากนั้นยังมีบ้านแฝด 6% และอาคารพาณิชย์ 2% สำหรับระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดมากที่สุดก็อยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 28,954 หน่วย หรือ 30% และระดับ 2-3 ล้านบาท จำนวน 22,593 หน่วย (24%)

           ที่อยู่อาศัยถึง 62% เป็นห้องชุดพักอาศัย เป็นบ้านเดี่ยว 0% ที่ดินจัดสรร 0% บ้านแฝด 3% ทาวน์เฮาส์ 33% และตึกแถว 2% ราคาเฉลี่ยสำหรับที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตา เป็นดังนี้ ราคาเฉลี่ยรวมหน่วยละ 85,196 เหรียญสหรัฐฯ (3.024 ล้านบาทโดยประมาณ) ทั้งนี้แยกเป็น

           บ้านเดี่ยว                     249,917  เหรียญสหรัฐฯ (8.872 ล้านบาท)

           บ้านแฝด                      630,921  เหรียญสหรัฐฯ (22.398 ล้านบาท)

           ทาวน์เฮาส์                    101,729  เหรียญสหรัฐฯ (3.611 ล้านบาท)

           ตึกแถว                         164,726  เหรียญสหรัฐฯ (5.848 ล้านบาท)

           ห้องชุด                           71,533  เหรียญสหรัฐฯ (2.539 ล้านบาท)

           ที่ดินจัดสรร                    92,130  เหรียญสหรัฐฯ (3.271 ล้านบาท)

           โดยที่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นห้องชุด ในที่นี้จึงเจาะพิจารณาเฉพาะห้องชุด โดยพบว่า ห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐฯ จำนวน 52,143 หน่วย หรือ 33% อาจกล่าวได้ว่าหน่วยขายห้องชุดถึง 69% ขายในราคาไม่เกิน 60,000 เหรียญสหรัฐฯ ซึ่งเป็นห้องชุดขนาดเล็ก ๆ สำหรับการอยู่อาศัยในเขตเมือง อย่างไรก็ตามอัตราการขายก็ไม่สูงมากนัก คือเท่า ๆ กับอัตราการขายรวมคือ 3.3-4.3% โดยห้องชุดราคา 600,001 เหรียญสหรัฐฯ ขึ้นไป และ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐฯ ขายได้ดีกว่ากลุ่มอื่นคือขายได้เดือนละประมาณ 9.1% และ 4.3%

           ในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ ในปี 2557 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ รวม 4,574 หน่วย ซึ่งถือว่ามีการเปิดตัวไม่มากนัก อย่างไรก็ตามโดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 10 โครงการก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 377 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 82,481 เหรียญสหรัฐ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 134,442 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันเน้นสินค้าราคาที่ไม่สูงจนเกินไป

           ส่วนในปี 2558 มีเปิดตัว 4 โครงการในช่วง 4 เดือนแรก รวม 2,161 หน่วย ซึ่งแม้จะน้อยกว่าปี 2557 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ รวม 4,574 หน่วย แต่ก็ถือได้ว่าปีนี้ดูคึกคักกว่าปี 2557 เสียอีก และแม้ปริมาณที่เปิดตัวจะดูไม่มากนัก แต่โดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญ เพิ่งฟื้นตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีเพียง 4 โครงการในช่วง 4 เดือนแรกนี้ ก็ถือว่ามากพอสมควร ทั้งนี้มีมูลค่ารวม 404 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีราคาเฉลี่ย 186,934 เหรียญสหรัฐ สูงกว่าปี 2557 ที่มีราคาเฉลี่ย 82,481 เหรียญสหรัฐ และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจที่ 134,442 เหรียญสหรัฐ แสดงว่าในปัจจุบันกลับเน้นสินค้าราคาที่มีราคาค่อนข้างสูง

           ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ราคาที่อยู่อาศัยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้น 5.67% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นพอสมควร สูงกว่าประเทศไทย อย่างไรก็ตามหากพิจารณาตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ จะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 29.06% ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มราคามีการขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐ ขยับตัวสูงสุดถึง 15.14% และที่มีราคาตั้งแต่ 60,001-90,000 เหรียญสหรัฐ ขยับราคาขึ้น 11.5% สินค้าราคา 150,001-600,000 เหรียญสหรัฐ ราคาแทบไม่ขยับเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ยกเว้นราคาตั้งแต่ 600,001 เหรียญสหรัฐขึ้นไป ราคาขยับตัวขึ้นบ้าง และอาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 90,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งเป็นสินค้าระดับปานกลางลงมา มีราคาขยับมากกว่าสินค้าราคาแพง แสดงถึงความต้องการที่แน่ชัดของผู้ซื้อสินค้าในระดับราคานี้

           ส่วนผลตอบแทนในการลงทุน โดยรวมแล้ว บ้านมีราคาเฉลี่ย 142,870 เหรียญสหรัฐ มีขนาด 118 ตารางเมตร หรือเป็นเงิน 1,214 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร โดยมีค่าเช่าเดือนละ 459 เหรียญสหรัฐ ตกตารางเมตรละ 3.90 เหรียญสหรัฐ คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 3.209% ต่อปี

           สำหรับกลุ่มที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด 3 อันดับแรกตามตารางข้างต้นได้แก่ ในโซน A ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 7.12% ในโซน B ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ 90,001-150,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 6.32% และในโซน C ห้องชุด ที่มีราคาประมาณ <15,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย มีอัตราผลตอบแทนสูงถึงปีละ 6.00%

           สำหรับความน่าสนใจในการลงทุน ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของกัมพูชาโดยเฉพาะในกรุงพนมเปญ อยู่ในช่วง "สร่างไข้" และกำลังจะเติบโตด้วยดี จึงจะทำให้เกิดภาวะการเติบโตอย่างขนานใหญ่ในอนาคต การเข้าไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยในกัมพูชาจึงมีอนาคตอยู่พอสมควร

           ผลตอบแทนในการลงทุนนี้ที่ 3.32% ดูท่าจะยังไม่ดึงดูดความสนใจมากนัก ทั้งนี้เพราะยังไม่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากนัก แต่หากพิจารณาจากการที่ราคาก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5.67% และน่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต ก็ดูท่าจะน่าสนใจมากขึ้น เพราะดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก

กรุงมะนิลา

           ณ เดือนมิถุนายน 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในการสำรวจประมาณ 116 โครงการ เชื่อว่าการสำรวจนี้ครอบคลุมถึงอย่างน้อย 90% ของโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมด รวมจำนวนหน่วย 98,667 หน่วย รวมมูลค่า 373,750 ล้านเปโซ หรือประมาณ 284,050 ล้านบาท (0.76 บาท ต่อ 1 เปโซ) มีราคาขายเฉลี่ยหน่วยละ 3.788 ล้านเปโซโดยประมาณ ซึ่งถือว่าสูงกว่าราคาบ้านในกรุงเทพมหานครเสียอีก อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับในสมัยก่อน (พ.ศ.2552) ราคาขายเฉลี่ยของบ้าน มีราคาต่ำกว่านี้มาก (1.9 ล้านบาท)

           ในจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 98,667 หน่วยนั้น ขายไปแล้ว 63,795 หน่วย หรือ 65% ของทั้งหมด ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 34,872 หน่วย หรือ 35% ทั้งนี้มีอัตราการขาย 2.6% ซึ่งถือว่าการขายค่อนข้างช้า สินค้าระดับราคาเกิน 20 ล้าน เปโซ ขายได้เกือบหมดแล้ว สินค้าราคา 10-20 ล้านเปโซขายได้มากเช่นกันถึง 87% แต่ทั้งนี้เป็นสินค้าบ้านที่มีอยู่ไม่มากนัก

           อาจกล่าวได้ว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 2-3 ล้านเปโซถึง 33,991 หน่วย ที่อยู่อาศัยถึงมากกว่าครึ่งหนึ่งขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านเปโซ และเกือบทั้งหมดขายในราคาไม่เกิน 10 ล้านเปโซ

           ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา 373,750 ล้านเปโซนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านเปโซ มูลค่ารวม 121,391 ล้านเปโซ หรือประมาณ 33% ของทั้งหมด ที่อยู่อาศัยถึง 67% หรือสองในสามขายในราคาไม่เกิน 5 ล้านเปโซ

           ในจำนวน 116 โครงการที่ขายอยู่ในท้องตลาด ณ เดือนมิถุนายน 2558 นั้น พบว่า มีอยู่ 26 โครงการ เป็นโครงการที่เปิดตัวในปี 2557 รวม 14,226 หน่วย (14% ของหน่วยขายทั้งหมด) รวมมูลค่า 40,066 ล้านเปโซ (11% ของมูลค่าทั้งหมด) ราคาขายต่อหน่วยคือ 2.816 ล้านเปโซ ซึ่งต่ำกว่าราคาโดยรวมที่ 3.788 ล้านเปโซ แสดงให้เห็นอย่างหนึ่งว่า ราคาขายของที่อยู่อาศัยลดลง ความต้องการอาจจะลดลง จึงทำให้เกิดการขายสินค้าในราคาค่อนข้างต่ำลงเป็นสำคัญ

           สินค้าที่ขายดีเป็นสินค้าที่มีราคาขายไม่เกิน 1 ล้านเปโซ โดยขายได้ถึง 8.3% อย่างไรก็ตามสินค้านี้มีจำนวนจำกัดมากเพียง 169 หน่วยเท่านั้น สินค้าที่เปิดตัวมากที่สุดก็คือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านเปโซ โดยเปิดถึง 7,403 หน่วยจากทั้งหมด 14,226 หน่วยหรือราวครึ่งหนึ่งของที่เปิดตัว

           การเปิดตัวในปี 2558 ค่อนข้างคึกคัก แม้จะมีจำนวนโครงการไม่มาก แต่มีจำนวนหน่วยมากถึง 10,929 หน่วยในครึ่งปีแรก ในขณะที่ทั้งปี 2557 มีเปิดเพียง 14,226 หน่วย และมีมูลค่า 34,821 ล้านเปโซ ในขณะที่ทั้งปี 2557 มีเปิดตัว 40,066 ล้านเปโซ ทั้งนี้ราคาขายต่อหน่วยเพิ่มเป็น 3.186 ล้านเปโซ แต่ก็ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรวมปีที่แล้วที่ 2.816 ล้านเปโซ และค่าเฉลี่ยรวมทั้งหมดที่ 3.788 ล้านเปโซ แต่ก็ยังแสดงให้เห็นว่าการเปิดตัวเน้นระดับราคาปานกลางลงมา

           สินค้าที่เปิดขายมีระดับราคา 2-3 ล้านเปโซเป็นหลัก คือมี 8,174 หน่วยจาก 10,929 หน่วยทั้งนี้เป็นห้องชุดถึง 8,079 หน่วย การเปิดในครึ่งปีแรกนี้มีเปิดเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 2-3 ล้านเปโซ และห้องชุดในระดับราคาที่แตกต่างกันไป สินค้าอื่นไม่ได้มีในตลาด

           ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มราคามีการขยับราคาเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคา 3-5 ล้านเปโซ มีการเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 4.6% แสดงว่าคงเป็นกลุ่มชนชั้นกลางที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้ ส่วนกลุ่มที่ราคาขึ้น้อยที่สุดก็คือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10-20 ล้านเปโซ ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเพียง 2.8% เท่านั้น

           อัตราผลตอบแทนเป็นสัดส่วน 7.07% ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดหน่วยหนึ่งเป็นเงิน 637 เหรียญสหรัฐ โดยมีขนาด 84 ตารางเมตร หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 7.6 เหรียญสหรัฐ ค่าเช่าห้องชุดที่มีราคา 30,001-60,000 เหรียญสหรัฐ ซึ่งมีขนาด 89 ตารางเมตร มีค่าเช่าเฉลี่ย 4 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ห้องชุดที่มีราคาสูงขึ้น ค่าเช่าต่อตารางเมตรก็สูงขึ้นตามลำดับ จะสังเกตได้ว่าห้องชุดของเวียดนามมีขนาดใหญ่พอสมควรคือเฉลื่ย 84 ตารางเมตร ในขณะที่ของไทยมีขนาดเฉลี่ยเล็กกว่านี้ คือราว 60 ตารางเมตร และมีห้องชุดขนาดเล็ก

           ในกรณีประเทศเวียดนามเมื่อเทียบกับประเทศไทย จะเห็นได้ว่าเป็นประเทศที่มีขนาดเล็กกว่าไทย (เพียง 60% ของไทย) แต่มีประชากรมากกว่าถึงขณะนี้มีประมาณ 93 ล้านคน หรือมากกว่าไทยประมาณ 38% ประชากรส่วนใหญ่อยู่ตามที่ราบริมทะเล เพราะภูมิประเทศด้านในเป็นเขาสูง อยู่อาศัยได้ลำบากกว่า ประชากรเวียดนามจึงมีความหนาแน่นสูงถึง 301 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีเพียง 132 คนต่อตารางกิโลเมตร ความต้องการที่อยู่อาศัยของเวียดนามจึงน่าจะมีมากกว่าไทย

           แม้เวียดนามจะมีรายได้ประชาชาติต่อหัวน้อยกว่าไทยถึงประมาณครึ่งหนึ่ง แต่ก็อยู่ในภาวะเติบโตไวกว่าประเทศไทย การที่จะเกิดชนชั้นกลางยุคใหม่มากขึ้น ก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้นตามลำดับเช่นกัน

           ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของเวียดนามโดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ซิตี้ อยู่ในช่วง "สร่างไข้" และกำลังจะเติบโตด้วยดี จึงจะทำให้เกิดภาวะการเติบโตอย่างขนานใหญ่ในอนาคต การเข้าไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยในเวียดนามจึงมีอนาคตอยู่พอสมควร ผลตอบแทนในการลงทุนนี้ที่ 7.07% ดูท่าจะยังไม่ดึงดูดความสนใจมากนัก ทั้งนี้เพราะยังไม่มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากนัก แต่หากพิจารณาจากการที่ราคาก็เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3.87% และน่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคต ก็ดูท่าจะน่าสนใจมากขึ้น เพราะดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก

           สำหรับสินค้าที่น่าลงทุนประกอบด้วยโครงการอาคารชุดพักอาศัย เพราะเป็นสินค้าส่วนใหญ่ในตลาดปัจจุบัน การลงทุนในที่อยู่อาศัยประเภทอื่น น่าจะมีความเป็นไปได้ต่ำ สินค้าที่ควรพัฒนา ควรเป็นสินค้าราคาที่ไม่สูงนัก เช่น ไม่เกิน 60,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย เพราะน่าจะเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อจำนวนมาก ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดราคาสูง น่าจะยังอยู่ในภาวะล้นตลาดอยู่ จึงไม่ควรพัฒนา

           พื้นที่ ๆ น่าสนใจได้แก่ บริเวณโซน B C และ E โดยพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ ซึ่งมีมากเป็นพิเศษ และในทำเลเหล่านี้ ก็ไม่ไกลเมืองนักโดยเฉพาะทำเลโซน B ส่วนทำเลโซน C ก็เป็นพื้นที่พัฒนาใหม่ ส่วนทำเลโซน E ก็เป็นเขตที่อยู่อาศัยที่มีราคาปานกลางค่อนข้างน้อย

           ขณะนี้ในนครโฮจิมินห์กำลังพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินอย่างขมักเขม้น จึงจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยิ่งในอนาคต ทั้งนี้ ตามสถานีรถไฟฟ้าต่าง ๆ จะเป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีราคาสูง หรือปานกลางค่อนข้างสูง (เกินกว่า 90,000 เหรียญสหรัฐต่อหน่วย)

           ในอนาคตจะมีเส้นทางถึงประมาณ 6 เส้นทางในการเดินทางและทำเลที่น่าสนใจเหล่านี้ควรที่จะให้ความสนใจเป็นพิเศษ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 5 เท่าได้ ภายในเวลา 20 ปี เช่นในกรณีของกรุงเทพมหานคร

เปรียบเทียบราคาที่อยู่อาศัย

           จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่า ในปี 2558 มีจำนวนโครงการที่ขายอยู่ในตลาดในกรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา อยู่ 1,634, 83, 68, 116 และ 312 โครงการตามลำดับ นี่แสดงชัดว่ากรุงเทพมหานครของเราเป็นแหล่งดึงดูดใหญ่สุดของการลงทุนที่อยู่อาศัย หากประเทศไทยของเราสงบสุขตามแบบปกติ คงจะมีคนมาลงทุนกันอีกมหาศาล เช่นที่เพิ่งเกิดขึ้นในเมียนมาร์ ประเด็นนี้ก็คงต้องรอให้มีการเลือกตั้งในปี 2560 เสียก่อน

           ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครเฉลี่ยอยู่ที่ 3.422 ล้านบาท (เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดพักอาศัย) ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ และนครโฮจิมินห์ กลับมีราคาแพงกว่าไทย คือ 4.768 ล้านบาท และ 3.951 ล้านบาทตามลำดับ ทั้งนี้เพราะในนครทั้งสองนี้ ยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่าจะลงตลาดล่าง ในปี 2552 ในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาท แสดงว่าในปัจจุบันเริ่มลดลงมาสร้างบ้านราคาถูกลงบ้างแล้ว แต่สำหรับในกรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลา ราคาบ้านถูกกว่าไทย เพราะฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศด้อยกว่าไทยนั่นเอง

            จะเห็นได้ว่าอัตราการขายบ้านในกรุงเทพมหานครขายได้เร็วสุดคือ 4.4% ของหน่วยขายทั้งหมดต่อเดือน ที่อื่น ๆ ค่อนข้างช้า เชื่อว่าในอนาคต ต่างชาติจะเข้ามาซื้อทรัพย์สินของไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในยามที่การเมืองนิ่ง บ้านเมืองกลับคืนสู่ประชาธิปไตย ศูนย์ฯ เคยทำสำรวจความเห็นของนักลงทุนลาว (http://bit.ly/1IlOIj8) นักลงทุนเมียนมา (http://bit.ly/1QVjSz6) ต่างก็มีแนวคิดและมีการลงทุนจริงในการซื้อบ้านในประเทศไทยด้วย

           ในด้านจำนวนหน่วยที่ยังรอขายในกรุงเทพมหานคร เรายังมีหน่วยขายมากถึง 178,461 หน่วยรอผู้ซื้ออยู่ หน่วยเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่ได้พบผู้ซื้อ ส่วนในประเทศอื่น ๆ ก็มีค่อนข้างน้อย ยกเว้นในกรุงจาการ์ตาที่มี 59,075 หน่วย และกรุงมะนิลาอีก 34,872 หน่วย แม้ไทยจะมีหน่วยรอขายมาก ก็ไม่ต้องเป็นห่วงเพราะเทียบได้เพียง 3.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร แต่ในขณะเกิดวิกฤติช่วงปี 2540-2543 สัดส่วนบ้านรอขายสูงถึง 5% เลยทีเดียว

           อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ใน กรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา มีอยู่ 107,801, 7,564, 10,054ม 21,854 และ 35,886 หน่วยตามลำดับ จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า หน่วยเปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์กลับมีมากกว่าหน่วยรอขาย นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์กำลังฟื้นตัว หลังจากประสบภาวะตกต่ำในช่วงปี 2552-2555 ที่ผ่านมา

           สำหรับอัตราการขายของบ้านและห้องชุดเปิดใหม่นั้น นครโฮจิมินห์ กรุงพนมเปญ แซงประเทศไทย แต่ที่กรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตา กลับขายได้ช้ากว่า การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในกรุงพนมเปญก็แรงและเร็วกว่าไทยพอสมควร โดยเพิ่มถึง 5.7% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงสุดอยู่ที่กรุงจาการ์ตา 8.8% และนครโฮจิมินห์ (7.1%) ที่กรุงพนมเปญ ต่ำสุดที่ 3.2% โดยที่นั่นเน้นการขายต่อเอากำไรมากกว่าการปล่อยให้เช่า

           จากประสบการณ์สำรวจของศูนย์ฯ ยังมั่นใจว่า เราควรไปลงทุนในกรุงจาการ์ตา เพราะยังมีโอกาสอีกมาก ถ้าเราคุ้นกับจาการ์ตา เราก็จะสามารถไปยังนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 14 นคร หรือไปฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 6-7 นคร ดร.โสภณจึงเคยบอกท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ เจ้าสัวแห่ง บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ว่า หากไปลงทุนที่นั่น ในอีก 10 ปีข้างหน้าบริษัทของท่านที่อินโดนีเซียอาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษาเรียเอสเตท ในประเทศไทยก็ได้

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ

           อาจกล่าวได้ว่าในนครต่าง ๆ ทั่วอาเซียนนั้นประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครมีจำนวนโครงการมากมายประมาณ 1,600 โครงการที่กำลังขายอยู่ในท้องตลาด แต่ในนครอื่น ๆ ยังมีจำนวนน้อยกว่า โอกาสที่จะมาลงทุนในประเทศไทยน่าจะมีมากกว่า แต่เนื่องจากประเทศไทยยังขาดเสถียรภาพทางการเมือง จึงยังมีผู้เข้ามาลงทุนซื้อบ้านไม่มากนัก

           ผู้เขียนเคยทำแบบสอบถาม ถามสมาชิกหอการค้าลาว พบว่าคนลาวนิยมซื้อทรัพย์สินประเภทห้องชุดและที่อยู่อาศัยอื่นในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นหนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น แม้แต่ในกรุงเทพมหานครและพัทยา ก็ยังซื้อไว้พอสมควรเช่นกัน และเมื่อเดือนตุลาคม 2558 ผู้เขียนได้ทำแบบสอบถามกับผู้ชมงานมหกรรมการก่อสร้างและตบแต่งในนครย่างกุ้ง พบว่า ชาวเมียนมานิยมซื้อบ้านในไทยเป็นอันดับที่สองรองจากสิงคโปร์ แต่ก็ยังถือว่ามีผู้สนใจซื้อบ้านมากพอสมควร มากกว่าไปซื้อที่อื่นเช่น ออสเตรเลียและสหรัฐอเมริกา

           จะเห็นได้ว่าเพื่อนบ้านไทยรู้จักประเทศไทยมากกว่าที่คนไทยจะรู้จักประเทศเหล่านี้ ในแง่หนึ่งที่ไทยมีศาสนา วัฒนธรรมคล้ายคลึงกับเพื่อนบ้านหลายประเทศ ก็ยิ่งทำให้นักลงทุนในอาเซียนสนใจประเทศไทยมากขึ้น ในประเทศเพื่อนบ้านรู้สึกเป็นมิตรกับไทย ในขณะที่ชาวไทยอาจมีทัศนคติที่เป็นลบกับประเทศเพื่อนบ้านจนเกินไป ซึ่งอาจไม่ดีต่อสถานภาพของประเทศไทยในอนาคต

           และในด้านการร่วมทุน ในการไปลงทุนพัฒนาที่ดินในอาเซียน ควรที่จะมีผู้ร่วมทุนที่ดี โดยอาจเริ่มต้นดำเนินการเป็นโครงการขนาดเล็ก เพื่อ "ชิมลาง" ดูก่อน ไม่จำเป็นต้องทำโครงการใหญ่ และหาผู้ร่วมทุนเป็นนักพัฒนาที่ดินรายกลาง ๆ ที่มีอนาคตที่ดีเช่นกัน เพื่อจะได้เข้าตลาดหลักทรัพย์ในอนาคต การที่จะเข้าไปในแบบ "ฉายเดี่ยว" อาจมีความเสี่ยงสูงในระยะเริ่มต้น

           ที่ประเทศสิงคโปร์และบรูไนมีการเติบโตของ GDP น้อยกว่าไทยนั้น พื้นฐานสำคัญก็คือ เขาเป็นประเทศที่ร่ำรวยแล้ว ประเทศระดับนี้การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจจึงย่อมเชื่องช้ากว่าไทยบ้าง ประจวบกับราคาน้ำมันตกต่ำ ทำให้ประเทศบรูไน ก็ซวดเซไปด้วย สิงคโปร์ก็มาในทำนองเดียวกัน แต่สิ่งที่ ดร.สมคิดกลับไม่พูดก็คือ เศรษฐกิจของประเทศในภูมิภาคอาเซียนทั้งผอง 8 ประเทศ (ไม่รวมสิงคโปร์และบรูไน) ล้วนมีอัตราเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี/สูงกว่าไทยทั้งสิ้น เขาเติบโตกันใหญ่แล้ว

           ถ้าวันดีคืนร้ายประเทศเหล่านี้หายใจรดต้นคอไทย หรือเกิดแซงหน้าไทยขึ้นมา ไทยจะทำอย่างไร เราจะอยู่กันอย่างไร ในสมัยรัชกาลที่ 5 ไทยเจริญพอ ๆ กับญี่ป่น มาเลเซียเจริญน้อยกว่าไทย ตนกูอับดุลรามาน อดีตนายกฯ มาเลเซียยังมาเรียนหนังสือที่โรงเรียนเทพศิรินทร์ สมัยนั้นสิงคโปร์ยังเป็นวุ้น ในสมัยรัชกาลที่ 8 ช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 เกาหลียังเป็นประเทศด้อยพัฒนากว่าไทย ตอนนี้ประเทศเหล่านี้รวมทั้งมาเลเซียก็แซงหน้าเราไปแล้ว นี่ถ้าเกิดอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ มาทัดเทียมไทยขึ้นมา หรือเกิดลาว เขมร เวียดนาม เมียนมา มายืน "หายใจรดต้นคอ" ไทยขึ้นมา คนไทยเราคง "ตายหยังเขียด" ยิ่งเศรษฐกิจตกต่ำ ประเทศก็ยิ่งจะมีความแตกแยก

        ประเทศอื่นเขากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการส่งเสริมการลงทุนกันใหญ่ ทั้งกัมพูชา ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย โดยยกให้ทั้งเกาะไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ รีสอร์ต (แต่ไม่ได้ทำสัญญาแบบ "เสียค่าโง่") ไทยเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการ "แจกเงิน" นี่เรามาถูกทางแน่หรือ ถ้าแก้เศรษฐกิจผิดทาง ประชาชนก็จะยากจนลง ขาดอิสรภาพทางการเงิน ทำให้ต้องพึ่งพิงข้าราชการที่ได้รับสิทธิพิเศษมากขึ้นทุกวัน

        ไทยเราควรไปลงทุนในประเทศอาเซียนเพื่อกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสและเป็นการสร้างแบรนด์ให้ขจรขจายไปในอนาคต