ราคาที่ดินตารางวาละ 3.6 ล้านบาทอยู่ตรงไหนของกรุงเทพฯ

* รูปภาพใช้เพื่อประกอบเนื้อหาเท่านั้น อาจไม่ใช่ภาพเหตุการณ์จริงหรือภาพจริงจากเรื่องในบทความ ขอบคุณภาพประกอบจาก https://graphic.in.th

ถ้าหยิบพื้นที่ขนาด 2 x 2 เมตรในใจกลางกรุงเทพฯ มาตีราคา แล้วได้ตัวเลข 3.6 ล้านบาท หลายคนคงนึกว่าต้องเป็นแปลงใหญ่ริมน้ำหรือพื้นที่หายากนอกเมือง แต่ทำเลนั้นอยู่ในเขตที่คนกรุงเดินผ่านกันทุกวัน ระหว่างสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต

ตัวเลขนี้ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่ใช้เป็นฐานภาษี แต่เป็นราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจในปี 2566 โดยจัดให้ย่านสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิตเป็นทำเลที่ดินแพงที่สุดในประเทศที่ 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา หรือ 1,440 ล้านบาทต่อไร่

จุดที่ควรแยกให้ออกคือคำว่า “ราคาที่ดิน” มีหลายความหมาย ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ผูกกับตำแหน่งแปลง ถนน และเงื่อนไขของทรัพย์ เพื่อนำไปใช้ในธุรกรรมภาครัฐและภาษี จึงไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายจริง ส่วนตัวเลข 3.6 ล้านบาทเป็นการประเมินระดับทำเลจากข้อมูลตลาด ไม่ได้แปลว่าที่ดินทุกตารางวาในสามย่านนี้ขายได้ราคาเดียวกัน

ข้อมูลสำรวจเดียวกันระบุว่า ราคาประเมินภาครัฐของพื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิตในขณะนั้นอยู่ราว 850,000 บาทต่อตารางวาสำหรับบางประเภทแปลง ขณะที่แปลงตึกแถวตามแนวถนนเพลินจิตบางจุดอาจแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ช่องว่างนี้จึงสะท้อนว่าราคาประเมินกับราคาตลาดเป็นคนละตัวเลข และใช้ตอบคนละคำถาม

เหตุผลที่ย่านนี้แพงไม่ได้มีแค่ภาพลักษณ์หรู แต่เป็นเพราะมันรวมกิจกรรมที่สร้างรายได้หนาแน่นไว้ในระยะเดินถึงกัน ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม สถานศึกษา และที่อยู่อาศัยระดับบน ที่ดินว่างใหม่มีน้อยมาก หลายแปลงอยู่ในการถือครองระยะยาวขององค์กรขนาดใหญ่ จึงแทบไม่มีสินค้าออกขายให้ตลาดตั้งราคาอยู่บ่อย ๆ

การเชื่อมต่อก็มีน้ำหนักไม่น้อย สถานีรถไฟฟ้าและทางเดินลอยฟ้าทำให้คนทำงาน นักท่องเที่ยว และลูกค้าจำนวนมากเข้าถึงพื้นที่เดียวกันได้ทุกวัน สำหรับผู้พัฒนาโครงการ ราคาที่ดินสูงจึงอาจยังสมเหตุผล หากสร้างอาคารที่มีรายได้ต่อพื้นที่สูงพอ เช่น ศูนย์การค้าหรือโครงการมิกซ์ยูส ไม่ใช่บ้านเดี่ยวทั่วไป

คำเปรียบเทียบว่า “หนึ่งตารางวาซื้อบ้านชานเมืองได้หนึ่งหลัง” ช่วยให้เห็นขนาดของตัวเลข แต่ไม่ควรนำไปใช้เทียบแบบตรงตัว บ้านชานเมืองมีทั้งตัวอาคาร ทำเล และเงื่อนไขสินเชื่อต่างจากที่ดินเปล่าในย่านธุรกิจ สิ่งที่ยืนยันได้คือที่ดิน 4 ตารางเมตรตรงนี้มีมูลค่าใกล้เคียงทรัพย์สินก้อนใหญ่ของคนจำนวนมากจริง

ดังนั้นคำตอบคือสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต แต่ตัวเลข 3.6 ล้านบาทควรอ่านพร้อมปีและฐานข้อมูลเสมอ: เป็นราคาตลาดระดับทำเลที่สำรวจในปี 2566 ไม่ใช่ราคาประเมินทางการแบบเดียวกันทั้งย่าน และไม่ใช่ราคาปิดการขายของทุกแปลง การตรวจแปลงจริงผ่านบริการค้นหาราคาประเมินของกรมธนารักษ์ยังจำเป็นก่อนตัดสินใจซื้อหรือประเมินภาษี