เจาะลึก 7 จังหวัดที่ราคาที่ดินแตกต่างกันสุดขั้ว พื้นที่เดียวกันแต่ราคาห่างกันแค่ไหน

คำว่า “อยู่จังหวัดเดียวกัน” ไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินจะใกล้เคียงกัน เพราะเพียงเปลี่ยนจากพื้นที่ห่างไกลไปเป็นย่านใจกลางเมือง ราคาประเมินอาจกระโดดจากหลักร้อยบาทต่อตารางวาไปถึงหลักแสนบาทต่อตารางวาได้

 

ข้อมูลราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปี 2566–2569 ของกรมธนารักษ์สะท้อนความแตกต่างนี้ได้ชัดเจน โดยราคาที่ระบุเป็นราคาประเมินเพื่อใช้ในทางราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ซึ่งราคาตลาดอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่าได้ตามทำเลและสภาพที่ดิน

 

ลองสมมติให้เทียบ ที่ดินขนาดเท่ากัน 1 ตารางวา ระหว่างจุดที่ราคาประเมินต่ำสุดกับสูงสุดของแต่ละจังหวัด จะเห็นความต่างอย่างชัดเจน

 

1. เชียงใหม่ ต่างกันถึง 2,500 เท่า

 

เชียงใหม่เป็นหนึ่งในจังหวัดที่ส่วนต่างราคาสูงมาก โดยราคาประเมินอยู่ประมาณ 100–250,000 บาทต่อตารางวา

 

นั่นหมายความว่าที่ดิน 1 ตารางวาในพื้นที่ราคาต่ำสุด มีราคาประเมินเพียง 100 บาท ขณะที่พื้นที่ราคาสูงสุดแตะ 250,000 บาท

 

ส่วนต่างจึงสูงถึง 249,900 บาทต่อตารางวา หรือราคาจุดแพงที่สุดสูงกว่าจุดถูกที่สุดประมาณ 2,500 เท่า

 

ถ้าขยายภาพเป็นที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งมี 400 ตารางวา ราคาประเมินตามปลายทั้งสองด้านจะอยู่ที่ประมาณ 40,000 บาท เทียบกับ 100 ล้านบาท

 

ความแตกต่างนี้สะท้อนว่าคำว่า “ที่ดินเชียงใหม่” เพียงอย่างเดียวไม่สามารถบอกมูลค่าได้ ต้องดูว่าที่ดินตั้งอยู่บริเวณใด

 

2. สงขลา จากหลักร้อยสู่ 4 แสนบาทต่อตารางวา

 

สงขลาเป็นกรณีที่น่าสนใจมาก เพราะมีทั้งพื้นที่ราคาประเมินระดับหลักร้อย และทำเลใจกลางเมืองหาดใหญ่ที่มีราคาประเมินสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางวา

 

ราคาประเมินของจังหวัดอยู่ในช่วงประมาณ 200–400,000 บาทต่อตารางวา

 

ดังนั้นส่วนต่างสูงสุดอยู่ที่ 399,800 บาทต่อตารางวา และจุดแพงที่สุดมีราคาประเมินสูงกว่าจุดถูกที่สุดประมาณ 2,000 เท่า

 

ถ้าคิดเป็นที่ดิน 1 ไร่ ราคาตามช่วงดังกล่าวจะอยู่ตั้งแต่ประมาณ 80,000 บาท ไปจนถึง 160 ล้านบาท

 

โดยทำเลที่มีราคาสูงสุดคือบริเวณ ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 อำเภอหาดใหญ่ ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่มีราคาประเมินสูงที่สุดนอกกรุงเทพฯ

 

3. ขอนแก่น ต่างกันกว่า 1,800 เท่า

 

ขอนแก่นเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของภาคอีสาน แต่ภายในจังหวัดเองราคาที่ดินก็แตกต่างกันมาก

 

ราคาประเมินอยู่ประมาณ 110–200,000 บาทต่อตารางวา

 

เมื่อนำราคาสูงสุดมาเทียบกับราคาต่ำสุด จะพบว่าห่างกันประมาณ 1818 เท่า

 

ส่วนต่างเป็นเงินประมาณ 199,890 บาทต่อตารางวา

 

หากมีที่ดินขนาด 1 ไร่ ราคาประเมินตามปลายทั้งสองด้านจะอยู่ประมาณ 44,000 บาท เทียบกับ 80 ล้านบาท

 

จุดที่ราคาสูงสุดอยู่ในทำเลสำคัญของเมือง โดยเฉพาะบริเวณถนนศรีจันทร์ ซึ่งมีราคาประเมินสูงถึง 200,000 บาทต่อตารางวา

 

4. นครราชสีมา ราคาห่างกัน 1,300 เท่า

 

นครราชสีมาเป็นจังหวัดขนาดใหญ่และมีพื้นที่หลากหลาย ตั้งแต่เขตเมืองและย่านเศรษฐกิจไปจนถึงพื้นที่ชนบท ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกันอย่างมาก

 

ราคาประเมินอยู่ประมาณ 100–130,000 บาทต่อตารางวา

 

เมื่อเทียบกันแล้ว จุดที่แพงที่สุดมีราคาสูงกว่าจุดถูกที่สุดประมาณ 1,300 เท่า

 

ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 129,900 บาทต่อตารางวา

 

ถ้าคิดเป็น 1 ไร่ ราคาประเมินจะอยู่ตั้งแต่ประมาณ 40,000 บาท ไปจนถึง 52 ล้านบาท

 

นี่จึงเป็นตัวอย่างว่าการบอกเพียงว่า “ที่ดินโคราชราคาเท่าไร” อาจไม่เพียงพอ เพราะทำเลที่ตั้งสามารถทำให้มูลค่าต่างกันอย่างมหาศาล

 

5. อุดรธานี ราคาห่างกัน 720 เท่า

 

อุดรธานีเป็นอีกจังหวัดที่มีความแตกต่างด้านราคาที่ดินสูง โดยราคาประเมินอยู่ในช่วงประมาณ 250–180,000 บาทต่อตารางวา

 

จุดแพงที่สุดจึงมีราคาสูงกว่าจุดถูกที่สุดประมาณ 720 เท่า

 

ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 179,750 บาทต่อตารางวา

 

ถ้าคิดเป็นที่ดิน 1 ไร่ ราคาประเมินปลายล่างอยู่ประมาณ 100,000 บาท ขณะที่ปลายบนอยู่ประมาณ 72 ล้านบาท

 

ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า แม้อยู่ในจังหวัดเดียวกัน แต่พื้นที่ที่เชื่อมโยงกับศูนย์กลางการค้า ถนนสายสำคัญ หรือเขตเมือง สามารถมีราคาต่างจากพื้นที่ห่างไกลหลายร้อยเท่า

 

6. ชลบุรี เมืองท่องเที่ยวที่ราคาที่ดินกระโดดแรง

 

ชลบุรีมีทั้งพื้นที่อุตสาหกรรม เมืองท่องเที่ยว ชายฝั่งทะเล และพื้นที่ชนบท ทำให้ราคาที่ดินภายในจังหวัดแตกต่างกันอย่างมาก

 

ราคาประเมินอยู่ประมาณ 400–220,000 บาทต่อตารางวา

 

เมื่อนำราคาสูงสุดมาเทียบกับราคาต่ำสุด จะต่างกันประมาณ 550 เท่า

 

ส่วนต่างอยู่ที่ประมาณ 219,600 บาทต่อตารางวา

 

หากเป็นที่ดิน 1 ไร่ ราคาประเมินตามปลายทั้งสองด้านจะอยู่ประมาณ 160,000 บาท เทียบกับ 88 ล้านบาท

 

ทำเลที่มีราคาสูงสุดอยู่บริเวณถนนเลียบหาดพัทยา ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ดินต่างจังหวัดที่มีราคาประเมินสูงที่สุดของประเทศ

 

7. ภูเก็ต แม้ราคาต่ำสุดก็ไม่ธรรมดา

 

ภูเก็ตมีลักษณะแตกต่างจากหลายจังหวัด เพราะแม้ราคาประเมินต่ำสุดของจังหวัดก็ยังอยู่ในระดับสูง โดยข้อมูลรอบ 2566–2569 ระบุช่วงราคาประมาณ 3,200–200,000 บาทต่อตารางวา

 

ส่วนต่างระหว่างราคาสูงสุดกับต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 196,800 บาทต่อตารางวา

 

จุดแพงที่สุดมีราคาสูงกว่าจุดถูกที่สุดประมาณ 62.5 เท่า

 

ถ้าคิดเป็นที่ดิน 1 ไร่ ราคาประเมินจะอยู่ประมาณ 1.28 ล้านบาท ที่ปลายล่าง เทียบกับ 80 ล้านบาท ที่ปลายบน

 

ทำเลแพงระดับสูงของภูเก็ตอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ เช่นบริเวณถนนทวีวงศ์ หาดป่าตอง ซึ่งมีราคาประเมินสูงถึง 200,000 บาทต่อตารางวา

 

สรุป 7 จังหวัด ส่วนต่างใหญ่แค่ไหน

 

เมื่อเอาราคาประเมินต่ำสุดและสูงสุดมาเทียบกัน จะได้ภาพดังนี้

 

เชียงใหม่ 100 → 250,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 2,500 เท่า

 

สงขลา 200 → 400,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 2,000 เท่า

 

ขอนแก่น 110 → 200,000 บาท/ตร.ว. ต่างกันประมาณ 1,818 เท่า

 

นครราชสีมา 100 → 130,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 1,300 เท่า

 

อุดรธานี 250 → 180,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 720 เท่า

 

ชลบุรี 400 → 220,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 550 เท่า

 

ภูเก็ต 3,200 → 200,000 บาท/ตร.ว. ต่างกัน 62.5 เท่า

 

ตัวเลขเหล่านี้ทำให้เห็นว่า ราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับจังหวัดเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ “ตำแหน่งของที่ดิน” ภายในจังหวัดอย่างมาก

 

พื้นที่ติดถนนสายหลัก อยู่ใจกลางเมือง เป็นย่านธุรกิจ ใกล้แหล่งท่องเที่ยว หรือมีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน มักมีราคาสูงกว่าพื้นที่ห่างไกลอย่างมาก

 

และที่สำคัญ ราคาที่นำมาเปรียบเทียบทั้งหมดเป็น ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาด ดังนั้นราคาซื้อขายจริงของที่ดินแต่ละแปลงอาจแตกต่างจากตัวเลขนี้ได้อีกมาก ผู้ที่ต้องการตรวจสอบแปลงใดโดยเฉพาะควรค้นจากระบบประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์โดยตรง