มูลค่าวัดป่าอดุลยาราม 700 ล้านบาท

ตามที่เกิดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินและสถานะการตั้งวัดระหว่างทายาทผู้บริจาคที่ดินกับทางวัดป่าอดุลยาราม จังหวัดขอนแก่น นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มีข้อสังเกตเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน

ข้อพิพาทนี้ได้มีเหตุการณ์สำคัญการปิดทางเข้า-ออกวัดเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2569 ทายาทผู้บริจาคที่ดิน (ที่รู้จักในนาม "ป้าดา") นำท่อปูนซีเมนต์มาปิดทางเข้า-ออกวัดป่าอดุลยาราม ริมถนนกัลปพฤกษ์ อำเภอเมืองขอนแก่น ทั้งนี้ปมความขัดแย้งก็คือทายาทอดีตเจ้าของที่ดิน (นายเฮียง พิมพ์ศรี) ซึ่งอุทิศที่ดินให้เมื่อหลายสิบปีก่อน ได้ออกมาทวงคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินนี้ พร้อมตั้งข้อสงสัยว่าพื้นที่ดังกล่าวมีสถานะเป็นวัดถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่

สำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ (พศ.) ชี้แจงและยืนยันว่า วัดได้สิทธิในที่ดินดังกล่าวถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนฝ่ายทายาทได้เดินทางไปขอดูเอกสารการจัดตั้งวัดที่สำนักงานพระพุทธศาสนาฯ เพื่อพิสูจน์ความถูกต้องและตำรวจสถานีตำรวจภูธรเมืองขอนแก่นต้องจัดกำลังดูแลความเรียบร้อยและเฝ้าระวังพื้นที่รอบวัด เนื่องจากสถานการณ์มีความตึงเครียดและเป็นประเด็นถกเถียงในสังคม

นายธนดล นาครัตน์ ผู้อำนวยการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน 1 และนายวินัย อวะสี ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนี้โดยถือเป็นที่ดินจำนวน 1 แปลง (ไม่รวมอาคารต่างๆ) เนื้อที่ดินรวมประมาณ 21 ไร่ 3 งาน 61.0 ตารางวา (หรือ 8,761.0 ตารางวา) มีที่ตั้งทรัพย์สินมีพิกัดทางภูมิศาสตร์ คือ 16.462618, 102.822278 ตั้งอยู่ติดถนนกัลปพฤกษ์ ย่านกังสดาล-ถนนอดุลยาราม ห่างจากถนนมิตรภาพ (ทล.2) ระยะทางประมาณ 1,000 เมตร ตำบล ในเมือง อำเภอ เมืองขอนแก่น

รูปภาพที่ 1: รูปถ่ายดาวเทียมแสดงที่ตั้งทรัพย์สิน

ทรัพย์สินมีระยะทางห่างสถานที่สำคัญๆ ในบริเวณใกล้เคียงดังต่อไปนี้

มหาวิทยาลัยขอนแก่น                                       ประมาณ   0.00     กิโลเมตร

ศูนย์การแพทย์-โรงพยาบาลศรีนครินทร์              ประมาณ   0.80     กิโลเมตร

ถนนมิตรภาพ (ทล.2)                                       ประมาณ   1.00     กิโลเมตร

ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล แคมปัส                         ประมาณ   1.00     กิโลเมตร

ถนนมะลิวัลย์ (ทล.12)                                      ประมาณ   2.30     กิโลเมตร

ศูนย์ราชการจังหวัดขอนแก่น                               ประมาณ   4.00     กิโลเมตร

ถนนศรีจันทร์ (ย่านเขตเศรษฐกิจ-โรงแรมโฆะ)      ประมาณ   4.50     กิโลเมตร

ท่าอากาศยานจังหวัดขอนแก่น                            ประมาณ   8.00     กิโลเมตร

การคมนาคมไปยังที่ตั้งทรัพย์สิน มี 2 เส้นทาง คือ

เส้นทางที่ 1 เริ่มต้นจากถนนมิตรภาพ (ทล.2) บริเวณสามแยก โรงพยาบาลศรีนครินทร์เลี้ยวซ้ายตรงไปตามถนนกัลปพฤกษ์ระยะทางประมาณ 1,000 เมตร จะพบสามแยกทางเข้ามหาวิทยาลัยขอนแก่น แล้วเลี้ยวซ้ายตรงไปสายนี้ประเมิน 100 เมตร จะพบที่ตั้งที่ดินทางด้านซ้ายมือ หรือทางด้านทิศตะวันออกของถนนผ่านหน้า

เส้นทางที่ 2 เริ่มจากถนนมะลิวัลย์ (ทล.) บริเวณสี่แยกโรงพยาบาลกรุงเทพขอนแก่น-บึงศรีฐาน เข้าถนนกัลปพฤกษ์มุ่งหน้าไปตามถนนสายนี้ ระยะทางประมาณ 2,300 เมตร จะพบที่ดินแปลงนี้ทางด้านขวามือ หรือ ทางด้านทิศตะวันออกของถนนผ่านหน้า  และนอกจากยังมีถนนซอยผ่านหน้าทรัพย์สิน อีกจำนวน 2 ซอย คือ ซอยหน้าชุมชนวัดอดุลยาราม ผ่านด้านหลังที่ดินแปลงนี้ และซอยไม่ปรากฏชื่อ ผ่านทางด้านทิศใต้ของถนนสายนี้ แสดงรายละเอียดสภาพถนนแต่ละสายดังนี้

ซอยหน้าชุมชนวัดอดุลยาราม ผ่านทางด้านทิศตะวันออก (ด้านหลัง) เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีผิวการจราจรเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 1 ช่องทางจราจร กว้าง 4.00 เมตร ปัจจุบันอยู่ในสภาพปานกลาง เขตทางกว้างประมาณ 5.00 เมตร

ซอยไม่ปรากฏชื่อ ผ่านทางด้านทิศใต้ เป็นทางสาธารณประโยชน์ มีผิวการจราจรเป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก ขนาด 1 ช่องทางจราจร กว้าง 4.00 เมตร ปัจจุบันอยู่ในสภาพปานกลาง เขตทางกว้างประมาณ 5.00 เมตร

ทางเข้าออกของทรัพย์สินตามกฎหมายไม่มีปัญหาในการเข้าออก ถนนผ่านหน้าที่ดินทรัพย์สิน เป็นทางสาธารณประโยชน์ ก่อสร้างหน่วยรัฐ กรมทางหลวงชนบทปี 2549

ทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลย่านกังสดาล-วัดป่าอดุลยาราม เป็นที่ดินจัดสรรเดิม ปัจจุบันเป็นที่อยู่อาศัยประเภท หอพักนักศึกษา มหาวิทยาลัยขอนแก่น ห้องพัก อะพาร์ตเม้นท์ โครงการอาคารชุด ร้านค้า ร้านอาหาร สลับกับที่อยู่อาศัยแบบก่อสร้างอิสระกระจายอยู่โดยทั่วไปในย่านนี้

นอกจากนี้ในบริเวณใกล้เคียง ยังมีสถานที่สำคัญๆ เช่น   โรงเรียนสาธิต มหาวิทยาลัยขอนแก่น หอกาญจนาภิเษก (หอกาญฯ) หอศิลปกรรมศาสตร์ โรงพยาบาลกรุงเทพ-ขอนแก่น บึงสีฐาน ห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัล แคมปัส โรงพยาบาลศรีนครินทร์ โรงพยาบาลราชพฤกษ์ 2 และสนามบินนานาชาติขอนแก่น เป็นต้น

ราคาที่ดินตามบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่ดินแปลงข้างต้นเป็นการประเมินรายแปลง ตารางวาละ 8,900 บาทเป็นเงินทั้งสิ้น 77,972,900 บาท

รูปภาพที่ 2: ผังที่ดินที่ประเมิน

ข้อกฎหมายที่มีผลกระทบ เช่น ข้อกำหนดผังเมือง ตามประกาศผังเมืองรวมจังหวัดขอนแก่น พ.ศ.2560 พบว่าทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตผังเมืองประเภทชุมชน (พื้นที่สีชมพู) บริเวณ 1.17 แสดงตามสีผังเมืองดังนี้

รูปภาพที่ 3: แสดงสีผังเมืองบริเวณที่ตั้งทรัพย์สิน

ที่มา: กรมโยธาธิการและผังเมือง (www.dpt.go.th)

โดยเป็นที่ดินประเภทชุมชน ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย พาณิชยกรรมเกษตรกรรม สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ดำเนินการหรือประกอบกิจการได้ในอาคารที่ไม่ใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ

ที่ดินประเภทนี้

ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตการปกครองท้องถิ่นของเทศบาลนครขอนแก่น จังหวัดขอนแก่น การขออนุญาตปลูกสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานข้างต้นก่อน

กฎหมายสิ่งแวดล้อม ทรัพย์สินเป็นที่ดินเปล่า การดำเนินการพัฒนาใดๆ อาจต้องจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมาย

กฎหมายป่าไม้ตรวจสอบแล้วที่ตั้งทรัพย์สินไม่อยู่ในเขตป่าฯ อุทยานแห่งชาติ เขต สปก.ใดๆ

รูปภาพที่ 4: แสดงแผนที่ พิทักษ์ไพร บริเวณที่ตั้งทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

ที่มา : http:// change.forest.go.th

การเวนคืน ณ วันที่สำรวจและประเมินทรัพย์สินนี้ ไม่อยู่ในแนวเวนคืนเพื่อการสาธารณประโยชน์ใด ๆ

การถูกรอนสิทธิต่างๆ เช่น แนวสายไฟฟ้าแรงสูง การตกเป็นทางเข้าออกให้ที่ดินแปลงอื่นโดยการจดภาระจำยอม การตกเป็นทางเข้าออกให้ที่ดินแปลงอื่นตามสภาพล้วนไม่มี

ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้ ผู้ประเมินได้พิจารณาเลือกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สินดังกล่าวแล้วโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) คือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินรวม โดยเปรียบเทียบกับราคาตลาดที่มีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทเดียวกันในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งวิธีการนี้จะมีความเหมาะสมในการประเมินทรัพย์สินที่มีการซื้อขายโดยทั่วไปในตลาดจำนวนมากเพียงพอ วิธีการนี้เป็นวิธีการที่ดีที่สุดเนื่องจากเป็นการวิเคราะห์มูลค่าจากราคาซื้อขายในท้องตลาด ซึ่งสอดคล้องกับภาวะตลาดเป็นสำคัญ

ผู้ประเมินได้พิจารณารายละเอียดต่างๆ ของทรัพย์สิน ภายใต้หลักเกณฑ์ ข้อจำกัด และสมมติฐานข้างต้นตามที่ได้ระบุไว้ในรายงานฉบับนี้  หากไม่มีข้อจำกัดพิเศษอื่นใดซึ่งผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไม่อาจทราบได้แล้ว  ผู้ประเมินมีความเห็นต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินเป็นเงินรวมเป็นเงิน 700 ล้านบาท หรือตารางวาละประมาณ 80,000 บาท ส่วนราคาประเมินของทางราชการ (กรมธนารักษ์) เป็นเงินเพียงประมาณ 80 ล้านบาท (11.4% ของราคาตลาด) เท่านั้น