คุมค่าน้ำค่าไฟห้องเช่าแล้ว แต่ทำไมบางคนยังจ่ายแทบเท่าเดิม? จุดที่ต้องดูอาจไม่ใช่แค่ “ราคาต่อหน่วย”

เวลาเลือกห้องเช่า หลายคนมักถามก่อนว่า “ค่าไฟหน่วยละเท่าไร?”

คำถามนี้สำคัญ เพราะปัญหาค่าน้ำค่าไฟห้องเช่าที่ถูกคิดสูงเกินจริงเป็นหนึ่งในเรื่องร้องเรียนที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง จนมีการออกกติกาควบคุมให้ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟได้ไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ และต้องระบุวิธีคำนวณไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน

แต่พอกติกานี้เริ่มใช้ กลับเกิดคำถามอีกแบบขึ้นมา

ถ้าค่าไฟถูกปรับให้เป็นไปตามกติกาแล้ว ทำไมผู้เช่าบางรายยังรู้สึกว่าค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือนแทบไม่ได้ลดลง?

คำตอบอาจไม่ได้อยู่ที่บรรทัด “ค่าไฟ” เพียงบรรทัดเดียว แต่อาจซ่อนอยู่ในค่าใช้จ่ายชื่ออื่นของสัญญา

ภาพประกอบสร้างด้วย AI เพื่อสื่อสถานการณ์ผู้เช่าตรวจสอบค่าใช้จ่าย ไม่ใช่บุคคล เหตุการณ์ บิล หรือเอกสารจากกรณีร้องเรียนจริง

จากงานศิลปะ กลับมาถึงเรื่องเงินในกระเป๋าคนเช่า

ประเด็นนี้กลับมาอยู่ในความสนใจอีกครั้งจากนิทรรศการ “SPEAK UP : เราต้องไม่ยอมจำนน” ซึ่งเปิดที่หอศิลปวัฒนธรรมแห่งกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2569

นิทรรศการจัดแสดงผลงานกว่า 200 ภาพ ที่กลั่นจากเรื่องจริงของผู้บริโภค โดยหนึ่งใน 4 ประเด็นนโยบายที่ถูกนำมาถ่ายทอดคือ ความเป็นธรรมของสัญญาห้องเช่าและหอพัก

กรมประชาสัมพันธ์รายงานด้วยว่า มีการมอบหมายให้ติดตามการบังคับใช้เรื่องสัญญาที่พักอาศัยอย่างใกล้ชิด เนื่องจากพบว่าผู้ประกอบการบางส่วนมีการหลีกเลี่ยงข้อกำหนดด้วยการ ปรับขึ้นค่าเช่าแทน

เรื่องจึงไม่ได้จบตรงคำถามว่า “ค่าไฟถูกหรือแพง” แต่ต้องกลับมาดูว่า สุดท้ายผู้เช่าต้องจ่ายเงินรวมทั้งหมดเท่าไร

กติกาปี 2568 เปลี่ยนอะไร?

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568

สำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศ การเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟต้องไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ พร้อมระบุวิธีคำนวณไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

หลักสำคัญจึงอยู่ที่ว่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถนำต้นทุนค่าน้ำหรือค่าไฟไปบวกกำไรส่วนต่างแล้วเรียกเก็บในฐานะค่าสาธารณูปโภคได้ตามใจ

นอกจากนี้ ประกาศยังควบคุมเงินก้อนตอนเข้าอยู่ด้วย โดย ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

และเมื่อสัญญาสิ้นสุด หากตรวจสอบแล้วไม่พบว่าผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุด ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้

แต่คำว่า “หอพัก” ที่เราเรียกกัน อาจอยู่คนละกฎหมาย

นี่เป็นรายละเอียดที่ทำให้ข่าวเรื่องห้องเช่าสับสนได้ง่าย

ประกาศของ สคบ. ฉบับนี้กำหนดนิยามผู้ประกอบธุรกิจไว้ว่า ต้องมีสถานที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน

ที่พักตามประกาศอาจเป็นห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นก็ได้

แต่ ไม่รวมหอพักที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมที่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยโรงแรม เพราะกิจการเหล่านั้นมีกฎหมายเฉพาะกำกับอยู่แล้ว

ดังนั้นเวลาเห็นป้ายหน้าตึกเขียนว่า “หอพัก” จึงไม่ควรตัดสินจากชื่อเรียกเพียงอย่างเดียว

สิ่งที่สำคัญกว่าคือกิจการนั้นจดทะเบียนและอยู่ภายใต้กฎหมายประเภทใดจริง

ค่าไฟลด แต่ค่าใช้จ่ายอาจไปโผล่ในชื่ออื่น

เดือนเมษายน 2569 สภาผู้บริโภครายงานว่า หลังประกาศควบคุมสัญญามีผลแล้ว ยังมีผู้บริโภคร้องเรียนต่อเนื่องถึงกรณีผู้ให้เช่าบางรายจัดทำสัญญาใหม่ พร้อมปรับเพิ่มค่าเช่าหรือเพิ่มค่าใช้จ่ายรายการอื่น แม้ค่าน้ำค่าไฟจะถูกปรับให้เป็นไปตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

จากข้อมูลตั้งแต่เดือนธันวาคม 2568 เป็นต้นมา พบผู้ร้องเรียนในลักษณะดังกล่าวอย่างน้อย 45 ราย

รูปแบบที่ถูกร้องเรียนมีทั้งเพิ่มค่าเช่าหลายร้อยบาทต่อเดือน เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่ม หรือแยกเก็บ ค่าบำรุงมิเตอร์และค่าเช่ามิเตอร์ ต่างหาก

นี่ทำให้เกิดภาพที่น่าสนใจ

ตัวเลขในช่อง “ค่าไฟ” อาจลดลง แต่เมื่อเอาค่าใช้จ่ายอื่นมารวมกัน ยอดที่ผู้เช่าจ่ายจริงอาจไม่ได้ลดลงมากอย่างที่คาด

อย่างไรก็ตาม ต้องแยกตรงนี้ให้ชัดว่า การขึ้นค่าเช่าหรือการมีค่าบริการอื่นไม่ได้ผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติทุกกรณี

ต้องดูสัญญา ลักษณะค่าใช้จ่าย การตกลงของคู่สัญญา สถานะกิจการ และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณีประกอบกัน

สิ่งที่เรื่องร้องเรียนเหล่านี้ทำให้เห็นชัดกว่าเดิมคือ การดูเพียง “ค่าไฟต่อหน่วย” ไม่เพียงพอสำหรับการประเมินราคาห้องเช่าแล้ว

ก่อนเซ็น ต้องดู “ยอดทั้งสัญญา”

วิธีง่ายที่สุดคือ ก่อนตัดสินใจเช่าห้อง ลองแยกค่าใช้จ่ายออกเป็นก้อนแล้วดูพร้อมกัน

อย่างน้อยควรรู้ว่า ค่าเช่าหลักเท่าไร ค่าน้ำและค่าไฟคิดอย่างไร มีค่าบริการอื่นอะไรบ้าง และตอนเข้าอยู่ต้องจ่ายเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าเท่าไร

อินโฟกราฟิกสร้างด้วย AI เพื่อช่วยจัดกลุ่มค่าใช้จ่ายที่ควรตรวจสอบก่อนเช่า ไม่ใช่แบบสัญญาหรือเอกสารทางการของ สคบ. รายการค่าส่วนกลาง ค่าทำความสะอาด หรือค่าที่จอดรถเป็นเพียงตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่อาจพบได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาและที่พักแต่ละแห่ง

สมมติห้องหนึ่งประกาศค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท ขณะที่อีกห้องหนึ่งคิด 4,500 บาท

ถ้ามองเฉพาะตัวเลขหน้าประกาศ ห้องแรกย่อมดูถูกกว่า

แต่ถ้าห้องแรกมีค่าบริการประจำหลายรายการ ขณะที่ห้องหลังรวมบริการบางอย่างไว้ในค่าเช่าแล้ว ยอดจริงตอนสิ้นเดือนอาจกลับกันก็ได้

ประเด็นจึงไม่ใช่ว่าต้องระแวงค่าบริการทุกชนิด แต่ควรรู้ให้ชัด ก่อนเซ็นสัญญา ว่าเงินแต่ละก้อนเรียกเก็บในฐานะอะไร คิดอย่างไร และมีเงื่อนไขเปลี่ยนแปลงอย่างไร

มีลายเซ็นแล้ว ไม่ได้แปลว่าผู้ประกอบธุรกิจใส่เงื่อนไขอะไรก็ได้

อีกความเข้าใจหนึ่งที่ควรระวังคือ เมื่อผู้เช่าลงชื่อในสัญญาแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจจะสามารถกำหนดเงื่อนไขอะไรก็ได้

สำหรับกิจการที่อยู่ภายใต้ประกาศฉบับนี้ สคบ. กำหนดให้ต้องใช้สัญญาตามแบบที่กำหนด และ ต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่ฝ่าฝืนประกาศ

ดังนั้นการมีลายเซ็นในเอกสารจึงไม่ได้ทำให้ข้อกำหนดที่กฎหมายห้ามกลายเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบธุรกิจสามารถใช้ได้โดยอัตโนมัติ

แต่หากเกิดข้อพิพาทจริง ก็ไม่ควรตัดสินจากข้อความใดข้อความหนึ่งเพียงอย่างเดียว เพราะยังต้องดูสัญญาทั้งฉบับ สถานะของกิจการ และข้อเท็จจริงประกอบกัน

สิ่งที่ผู้เช่าทำได้ตั้งแต่ต้นคือ เก็บสำเนาสัญญา ใบเสร็จ บิลค่าน้ำค่าไฟ หลักฐานการชำระเงิน และข้อความที่เกี่ยวข้องไว้

โดยเฉพาะกรณีที่สัญญาเดิมยังไม่สิ้นสุด แต่มีการขอให้เซ็นฉบับใหม่หรือเปลี่ยนค่าใช้จ่าย เอกสารเดิมจะช่วยให้ตรวจสอบได้ว่าอะไรถูกเปลี่ยนไปบ้าง

748 เรื่องร้องเรียน บอกอะไรเรา?

ข้อมูลระบบรับเรื่องร้องเรียนของสภาผู้บริโภคตั้งแต่ปี 2564 ถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2569 พบเรื่องร้องเรียนในหมวด ห้องเช่า บ้านเช่า และหอพักรวม 748 เรื่อง

ปัญหาที่พบมากที่สุดคือการคิดค่าน้ำและค่าไฟเกินจริง 239 เรื่อง รองลงมาคือไม่คืนเงินประกัน 118 เรื่อง และข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม 117 เรื่อง

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่าที่พักส่วนใหญ่ของประเทศไทยมีปัญหา และไม่ได้หมายความว่าทั้ง 748 กรณีอยู่ภายใต้ประกาศ สคบ. ฉบับเดียวกัน

เพราะฐานข้อมูลดังกล่าวรวมทั้งห้องเช่า บ้านเช่า และหอพัก ซึ่งสถานะทางกฎหมายอาจแตกต่างกัน

แต่มันสะท้อนให้เห็นว่าเรื่องที่ดูเหมือนเป็นเพียงตัวหนังสือเล็ก ๆ ในสัญญา สามารถกลายเป็นปัญหาจริงและเกิดซ้ำกับผู้บริโภคได้

ครั้งต่อไป อย่าถามแค่ “ค่าไฟหน่วยละเท่าไร?”

คำถามนั้นยังควรถามเหมือนเดิม

แต่ควรถามต่อด้วยว่า

“แล้วนอกจากค่าเช่า ผมต้องจ่ายอะไรอีกทุกเดือน?”

เพราะราคาจริงของห้องไม่ได้อยู่ที่ค่าเช่า หรือค่าไฟเพียงช่องเดียว แต่อยู่ที่ยอดรวมของค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดจากสัญญา

ก่อนเซ็นจึงควรอ่านให้ครบ ขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายให้ชัด และเก็บเอกสารไว้เป็นหลักฐาน

หากสงสัยว่าถูกเรียกเก็บเงินหรือใช้สัญญาไม่เป็นธรรม สามารถสอบถามหรือร้องเรียนกับ สคบ. ผ่านสายด่วน 1166 แอปพลิเคชัน OCPB Connect หรือศูนย์ดำรงธรรม และสามารถขอคำปรึกษาจากสภาผู้บริโภคได้เช่นกัน

เพราะสุดท้ายแล้ว ห้องที่ประกาศราคาถูกที่สุด อาจไม่ใช่ห้องที่เราจ่ายถูกที่สุดตอนสิ้นเดือน

สิ่งที่ควรดูจึงไม่ใช่แค่ราคาต่อหน่วย แต่คือยอดจริงของทุกบรรทัดในสัญญา