ป่าสงวนกับกรณีศึกษาเวิลด์พีช เขาใหญ่ของธรรมกาย

            ตามที่ช่วงหนึ่งมีข่าวครึมโครมเกี่ยวกับศูนย์ปฏิบัติธรรมเวิลด์พีซวัลเล่ย์ บ้านหนองจอก หมู่ที่ 6 ตำบลโป่งตาลอง อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา ของวัดธรรมกายว่ารุกที่ป่าสงวนหรือไม่ นักอสังหาริมทรัพย์พึงรู้การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์โดยพิจารณากรณีศึกษานี้ว่ารุกป่าสงวนหรือไม่ ผมในนามประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย พร้อมคณะซึ่งเป็นอดีตเจ้าหน้าที่กรมที่ดินไปสำรวจ

คำแถลงของธรรมกาย

            คณะศิษยานุศิษย์วัดธรรมกาย โดยนายองอาจ ธรรมนิทา ในฐานะโฆษกคณะฯ ได้แถลงเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2559 ว่าไม่ได้อยู่ในที่เขตป่าสงวนแห่งชาติ และไม่ได้อยู่ในที่ดิน สปก. และเป็นที่ดินที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทั่วไป ไม่จำกัดเฉพาะทำเกษตรกรรม แลได้ขออนุญาตการก่อสร้างกับทางองค์การบริหารส่วนตำบลโป่งตาลองอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อวันที่ 11 กันยายน พ.ศ.2556 โดยมูลนิธิมหารัตนอุบาสิกาจันทร์ ขนนกยูง ในอุปถัมภ์พระราชภาวนาวิสุทธิ์

            ศูนย์ฯ รองรับผู้ปฏิบัติธรรมได้ 1,500 คน เพราะได้สร้างอาคารขนาดใหญ่เพื่อรองโดยผู้มาปฏิบัติธรรมจะต้องรักษาศีล 8 งดทานข้าวเย็น ห้ามดื่มเหล้า ห้ามสูบบุหรี่ นุ่งขาวห่มขาว ตื่นนอนตั้งแต่เวลา 04.30 น. เพื่อสวดมนต์ นั่งสมาธิ ฟังธรรม มีความเป็นอยู่ที่เรียบง่าย ห้องนอนเป็นห้องรวม ไม่มีเครื่องปรับอากาศ (http://bit.ly/29lQDUG) จากการสังเกตการณ์พบว่าศูนย์ฯ แห่งนี้มีทางเข้าอยู่ในบริเวณชุมชนของบ้านหนองจอก มีรั้วรอบขอบชิด

คำแถลงของสำนักงานที่ดิน

            เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน นายไพโรจน์ บัวน่วม เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยถึงผลการตรวจสอบที่ดินของศูนย์ฯ (http://bit.ly/29rRJkJ) พบว่า มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 480-0-61 ไร่ (480.1525 ไร่) พบมีเอกสารสิทธิจำนวน 13 แปลง แยกเป็นโฉนดที่ดิน 3 แปลง เนื้อที่ 62-3-95 ไร่ และ น.ส.3 ก.จำนวน 10 แปลง เนื้อที่ 230-3-08 ไร่ รวมมีเอกสารสิทธิที่ดินจำนวนเนื้อที่ 293-3-03 ไร่ ส่วนที่เหลือเนื้อที่ 186-1-58 ไร่ ไม่มีเอกสารสิทธิที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด พื้นที่บริเวณดังกล่าวนั้น นิคมสร้างตนเองลำตะคองยืนยันว่าเป็นพื้นที่ในเขตนิคมฯ ตามแผนที่แนบท้ายประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 351 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515

            นอกจากนี้เอกสารแสดงสิทธิเดิมก่อนนำมาออกโฉนดที่ดิน และ น.ส.3 ก.ดังกล่าว ทั้งหมดมีที่มาจากเอกสาร น.ค.3 ของนิคมสร้างตนเองลำตะคอง ซึ่งตรวจสอบพบว่ามีการดำเนินการตามขั้นตอนและกฎระเบียบของทางราชการ ฉะนั้นเบื้องต้นจึงยืนยันได้ว่าเอกสารสิทธิดังกล่าวข้างต้นได้มาโดยชอบตามกฎหมาย ประเด็นที่พึงพิจารณาเพิ่มเติมจึงอยู่ที่ว่าอยู่ในเขตป่าไม้หรือเป็นที่ ส.ป.ก.หรือไม่

การสำรวจของมูลนิธิ

            จากการสำรวจพบว่าที่ดินแปลงนี้อยู่ในเขตนิคมสร้างตนเองที่ประกาศมาตั้งแต่ปี 2515 ไม่ได้อยู่ในเขตป่าสงวนแต่อย่างใด จึงไม่น่าจะมีปัญหาเรื่องเขตป่าไม้หรือเป็นที่ ส.ป.ก. ทั้งนี้ได้ตรวจสอบกับที่ทำการนิคมสร้างตนเองลำตะคองเมื่อวันอังคารที่ 5 กรกฎาคม 2559 ที่ดินของศูนย์ฯ นี้ตั้งอยู่ในระวางที่ดินเลขที่ 7004, 7006, 7204 และ 7206 โดยมีแนวเส้นเขตป่าไม้อยู่ห่างออกไปจากแปลงที่ดิน

            จากการสัมภาษณ์ชาวบ้านพบว่า เจ้าของที่ดินเดิมที่ได้รับเอกสารสิทธิ์เป็นใบ น.ค.3 แล้วได้ไปทำเป็นโฉนดที่ดินหรือใบ น.ส.3 น.ส.3 ก และขายให้กับทางศูนย์ไปแล้ว โดยเริ่มมีการทยอยซื้อที่ดินในบริเวณศูนย์ฯ นี้มามากกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ที่ขายดินไปก็ออกมาอยู่ในบริเวณตัวหมู่บ้านบ้าง หรือย้ายไปอยู่ที่อื่นบ้าง อย่างไรก็ตามที่ดินทั้งหมดนี้ได้มาจากการรวบรวมซื้อเป็นระยะ ๆ

ราคาที่ดิน

            ที่ดินในบริเวณบ้านหนองจอกมีสภาพเป็นชุมชนแล้ว แต่พื้นที่โดยรอบยังเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม จากการหาข้อมูลเบื้องต้นพบว่า

            1. ในกรณีที่ดินติดถนนใหญ่ ทล.3052 และถนนโยธาธิการ 2213 ราคาที่ดินตกเป็นเงินไร่ละ 4 ล้านบาทโดยประมาณ และเคยมีผู้ขายได้ไร่ละ 3 ล้านบาท ในบริเวณชานเขตเมืองของบ้านหนองจอก และขณะนี้มีผู้เสนอขายที่ดินไร่ละ 6 ล้านบาท ในความเห็นเบื้องต้นจึงประเมินไว้ ณ ราคาไร่ละ 4 ล้านบาท สำหรับที่ดินขนาดไม่เกิน 5 ไร่

            2. ที่ดินนอกเขตเมืองของบ้านหนองจอก มีขายได้ในราคาประมาณ 1.5 - 3 ล้านบาทต่อไร่ โดยอนุมานให้ไร่ละ 2 ล้านบาท โดยเฉพาะบริเวณที่ดินที่เป็นเนินสวยงามเหมาะที่จะใช้ทำสถานตากอากาศ ราคาจะสูงเป็นพิเศษ ทั้งนี้หมายถึงที่ดินขนาดไม่เกิน 10 ไร่ เป็นสำคัญ

            3. เมื่อประมาณ 15 ปีก่อนที่เริ่มมีการซื้อที่ดินเพื่อทำศูนย์ปฏิบัติธรรม ราคาที่ดินในเขตเมืองติดถนนใหญ่ ราคาไร่ละ 400,000 บาท ในขณะที่ในเขตนอกเมือง ราคาไม่เกิน 180,000 บาท

            4. อาจกล่าวได้ว่าเพราะการเก็งกำไรและความต้องการซื้อที่ดินเพื่อทำรีสอร์ตต่าง ๆ จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมาก ในระยะเวลา 15 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมากถึงปีละ 16%

            ในกรณีที่ศูนย์ฯ นี้มีที่ดินประมาณ 480.1525 ไร่ และอยู่ห่างจากถนน ที่ดินแปลงนี้คงเป็นเงินไร่ละประมาณ 2.5 ล้านบาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้นประมาณ 1,200 ล้านบาท ทั้งนี้ไม่นับรวมสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ

การพัฒนาที่หมิ่นเหม่

            ในพื้นที่เขาใหญ่ มีการพัฒนาขนาดใหญ่เป็นรีสอร์ตและที่พักมากมาย บ้างก็กระทำถูกต้องตามกฎหมาย บ้างก็หมิ่นเหม่กฎหมาย การพัฒนามีหลายร้อยโครงการ ต่อไปนี้เป็นตัวอย่าง

            1. โครงการรีสอร์ตโดยรอบในบริเวณใกล้เคียง

            2. โบสถ์คริสต์ในเขาใหญ่ (ยังมีมัสยิดขนาดใหญ่ที่เขายายเที่ยง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขาใหญ่ด้วย)

            3. โครงการ Toscana Valley Plaza ที่มีการพัฒนาแบบแปลกๆ

            4. โครงการคีรีมายา

            นอกจากนี้ยังการพัฒนาหลายแห่งมีลักษณะที่หมิ่นเหม่ต่อข้อกฎหมายโดยเฉพาะในส่วนที่คาบเกี่ยวกับพื้นที่ป่าไม้ บางส่วนก็เป็นที่ ส.ป.ก.4-01 อันที่จริงรัฐบาลไม่ควรให้มีการแปลงที่เกษตรกรรมเป็นอื่น เช่น รีสอร์ต หรือกระทั่งสำนักปฏิบัติธรรม แต่ในปัจจุบันคงจะสายไปเสียแล้ว เพราะมีการเปลี่ยนแปลงกันดกดื่น สำนักปฏิบัติธรรม หรือศาสนสถานอื่น ๆ ที่ก่อสร้างสวยงามอยู่บนยอดเขาบ้าง ก็เห็นได้ชัดว่าเป็นการบุกรุกป่าไม้อย่างชัดเจน ยิ่งกว่านั้นอันที่จริงรัฐบาลไม่ควรขยายถนนหรือไฟฟ้าเข้าไปในพื้นที่รอบๆ ป่า เพื่อป้องกันคนไม่ให้อยู่ในบริเวณใกล้ชายของป่าเพื่อไม่ให้เกิดการบุกรุก

สิ่งที่ควรดำเนินการสำหรับกรณีที่ดินประเภทนี้ในอนาคต

            อย่างไรก็ตามสำหรับในอนาคต รัฐบาลควรดำเนินการ

            1. วางผังชนบทหรือผังจังหวัด ห้ามการก่อสร้างรีสอร์ตหรือโรงแรมหรือกิจการอื่นนอกเหนือจากกิจกรรมเกษตรกรรม

            2. ควรมีการอุดหนุนการเกษตร เช่น ลดภาษี เพิ่มเงินอุดหนุน เป็นต้น เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนทำการเกษตรแทนการขายที่ดินไปทำกิจการอื่น

            3. ประชาชนครัวเรือนใดที่เลิกทำการเกษตรเพื่อการยังชีพแล้ว ให้ขายคืนที่ดินเกษตรกรรมให้กับทางราชการเพื่อจัดสรรให้ผู้อื่นอยู่ต่อ สำหรับผู้ที่เลิกทำเกษตรกรรมแล้ว รัฐบาลอาจจัดสร้างหมู่บ้านให้ซื้ออยู่อาศัยร่วมกันเป็นเมือง จะปลูกบ้านในที่ดิน น.ค.3 หรือ ส.ป.ก.4-01กันตามใจชอบไม่ได้

            4. กรณีที่ดินที่ใช้เพื่อกิจการอื่นที่ไม่ให้เกษตกรรม ให้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงเช่น 3-5% เพื่อนำเงินภาษีเหล่านี้มาช่วยเหลือเกษตกรรม

            5. ในพื้นที่ที่บุกรุกป่าชัดเจน เช่น รีสอร์ตหลายแห่งรอบ ๆ ศูนย์ปฏิบัติธรรมฯ แห่งนี้ ควรยึดเป็นของทางราชการ แต่ให้เจ้าของสามารถเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปบริหารเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด นำรายได้จากการใช้ทรัพยากรของแผ่นดินนี้มาบำรุงชุมชนหรือประเทศชาติโดยรวม เป็นต้น

            ดังนั้นการซื้อที่ดินต่างๆ พึงตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ครบถ้วน ดังในกรณีศูนย์ปฏิบัติธรรมเวิลด์พีซซึ่งไม่ได้รุกป่าสงวนแห่งชาติ ไม่ใช่ที่ ส.ป.ก. มีมูลค่าเฉพาะที่ดินราว 1,200 ล้านบาท  ควรดูโครงการที่หมิ่นเหม่ต่อการอยู่ในผืนป่าใกล้เคียง แนวทางการแก้ไขในอนาคตก็พึงจัดทำผังชนบทและผังจังหวัดห้ามการพัฒนาอื่นนอกจากเกษตรกรรม และเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับกิจกรรมนอกภาคเกษตรกรรมในอัตราสูง