เปรียบเทียบการซื้ออสังหาฯ ในจีนและไทย

            การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนสำหรับชาวต่างชาติ เป็นอย่างไร เทียบกับกรณีประเทศไทยเป็นอย่างไรบ้าง ก่อนที่ไทยคิดจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เราต้องคิดอะไรบ้าง

            มีคนต่างชาติไปซื้อบ้านในจีนเช่นกัน โดยเหตุผลที่พบบ่อยที่สุดที่พลเมืองสหรัฐฯ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนคือเพราะพวกเขาวางแผนที่จะอาศัยอยู่ที่นั่นนั่นเอง แม้ว่าตลาดจะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีนส่วนอื่นๆ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในเดือนพฤษภาคม 2566 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 12.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้และขณะนี้ ปี 2568 ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังเพิ่มขึ้น  อย่างไรก็ตามการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในจีนอาจไม่ใช่เรื่องที่สามารถทำได้ง่ายนักสำหรับชาวต่างชาติ

            เราอาจไม่มีข้อมูลชัดเจนว่าต่างชาติไปซื้อบ้านในจีนจำนวนเท่าไหร่ เพราะข้อมูลเหล่านี้ค่อนข้างปกปิดในจีน แต่ก็เชื่อว่ามีจำนวนไม่มากนัก ต่างจากตัวเลขที่คนจีนไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา จากรายงานล่าสุดพบว่าผู้ซื้อชาวจีนคิดเป็นมูลค่า 13,700 ล้านดอลลาร์จากยอดรวม 56,000 ล้านดอลลาร์ (25%) ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติใช้จ่ายในตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ระหว่างเดือนเมษายน 2567 ถึงเดือนมีนาคม 2568 ถือเป็นการลงทุนที่มากกว่าสองเท่าของที่ผู้ซื้อชาวจีนทำไว้เมื่อปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 7.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ และมากกว่าที่พวกเขาใช้จ่ายไปในปี 2567 เล็กน้อย ซึ่งอยู่ที่ 13.6 พันล้านเหรียญสหรัฐ

            ในแง่ของจำนวนบ้านที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อไปแล้ว ผู้ซื้อชาวจีนซื้อไป 11,700 หลัง จากทั้งหมด 78,100 หลัง คิดเป็น 15%ของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมาคือผู้ซื้อจากแคนาดา (14%) เม็กซิโก (8%) อินเดีย (6%) และสหราชอาณาจักร (4%) ผู้ซื้อชาวจีนยังจ่ายเงินซื้อในราคาสูงสุดในบรรดาผู้ซื้อต่างชาติห้าอันดับแรก ตามข้อมูลของ NAR โดยในปีที่ผ่านมา ราคาซื้อเฉลี่ยของพวกเขาอยู่ที่ 1,168,800 ดอลลาร์สหรัฐ ขณะที่ราคาซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 759,600 ดอลลาร์สหรัฐ

            ถ้าถามว่าบุคคลสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศจีนได้หรือไม่? คำตอบนี้ค่อนข้างซับซ้อน ในประเทศจีน ที่ดินทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐอย่างถูกกฎหมาย อย่างไรก็ตาม เมื่อเราซื้ออสังหาริมทรัพย์ เราก็จะได้รับสิทธิ์ในการเช่าจากรัฐบาลโดยทั่วไปสัญญาเช่าจะมีระยะเวลา 70 ปี แสดงว่าไม่ได้ซื้อขายขาดเช่นในกรณีประเทศไทย  และรัฐบาลจีนก็สามารถเวนคืนทรัพย์สินของเราได้แต่เงินชดเชยอาจน้อยกว่าที่เราซื้อมา

            ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในประเทศจีนได้หรือไม่? คำตอบคือ ใช่ จีนอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ (อันที่ริงคือเช่า 70 ปี) อสังหาริมทรัพย์ได้ แต่มีข้อกำหนดบางประการที่เราต้องปฏิบัติตามในฐานะพลเมืองสหรัฐฯ ที่ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน โดยมีเงื่อนไขระยะเวลาพำนักอยู่ในประเทศจีน เราต้องอาศัยอยู่ในประเทศจีนอย่างน้อย 12 เดือน ทำงานหรือเรียนโดยมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง อย่างผู้เขียนเคยไปสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยเซียะเหมิน แต่พำนักเพียงระยะเวลาสั้นๆ ก็ไม่มีสิทธิซื้อ ไม่ใช่แบบในประเทศไทยที่ต่างชาติบินเข้ามาซื้อได้เลยหรือสั่งซื้อจากต่างประเทศเลย หรืออย่างในมหานครเซี่ยงไฮ้ ผู้ซื้อจะต้องส่งสำเนาใบเสร็จภาษี 12 เดือนจาก 24 เดือนที่ผ่านมา หรือหากในกรณีกรุงปักกิ่ง ผู้ซื้อจะต้องพิสูจน์ว่าคุณได้ชำระภาษีท้องถิ่นและเงินสมทบประกันสังคมมาแล้วอย่างน้อย 5 ปีที่ผ่านมา

            ในกรณีข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ผู้ซื้อยังต้องรู้ว่าตนสามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้างเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ข้อจำกัดสำคัญมีดังนี้:

            1. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนได้เพียงแห่งเดียวเท่านั้น - ไม่อนุญาตให้ซื้อบ้านหลังที่สอง

            2. ทรัพย์สินที่ซื้อจะต้องเป็นเพื่อการอยู่อาศัย

            3. ผู้ซื้อไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยเช่าทรัพย์สิน เป็นต้น

            สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในประเทศจีน (ห้องชุด) เป็นดังนี้

            นอกเหนือจากต้นทุนจริงในการซื้อทรัพย์สินแล้ว ชาวต่างชาติยังต้องจัดงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น

            1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง                     3-6%   ของราคาขาย

            2. ค่าธรรมเนียมการโอน                            0.5%

            3. ภาษีบำรุงรักษาและก่อสร้างเมือง               7%

            4. ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร              0.3%

            โดยรวมภาษีและค่าธรรมเนียมเหล่านี้อาจรวมกันได้ประมาณ 11% ของราคาขายทั้งหมด (แต่กรณีในประเทศไทย ชาวต่างชาติที่มาซื้อห้องชุดในไทย (แทบ) ไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้เลย

            เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนสูงมาก ชาวต่างชาติอาจจำเป็นต้องกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่การจะกู้เงินได้ เราต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของราคาซื้อบ้านเอง โดย ชาวต่างชาติจะมีตัวเลือกผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างจำกัด มีธนาคารจีนเพียงบางแห่งที่ให้สินเชื่อ และให้เฉพาะกับผู้ที่มีสัญชาติจีน หรือผู้ที่สมรสกับบุคคลสัญชาติจีนเท่านั้น โอกาสที่ชาวต่างชาติจะขอสินเชื่อจากธนาคารจีนจึงแทบเป็นไปไม่ได้

            ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติควรแต่งตั้งตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยตัวแทนท้องถิ่นสามารถช่วยสำรวจตลาด และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเรามีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด และค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้ ซึ่งตัวแทนยังจะช่วยทำสัญญา ชำระเงินมัดจำ ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการ โอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ผู้ซื้อต้องแน่ใจว่าเอกสารและหลักฐานทางการเงินเรียบร้อยดี

            อย่างกรณีการปล่อยเช่าห้องชุดแบบ AirBnB ก็ปรากฏว่าทำได้ แต่ไม่ใช่ยี่ห้อ AirBnB นี้ แต่เป็นยี่ห้อของภายในประเทศจีนเอง ตัว AirBnB จำต้องถอนออกจากประเทศจีนในที่สุด และเปิดทางให้ยี่ห้อท้องถิ่นแทน กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าจีนพยายามควบคุมข้อมูลต่างๆ อย่างเข้มข้น และไม่อนุญาตให้มีการใช้ Application อื่นๆ ในประเทศจีน แต่ในกรณีประเทศไทย คนจีนเอาห้องชุดมาทำโรงแรมได้ แถมไทยก็ไม่มี App เรียกรถโดยสารหรือส่งของๆ ตนเอง

            โดยสรุปแล้ว ในกรณีประเทศไทย ค่อนข้างหละหลวมกับการให้ต่างชาติมาครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น

            1. ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดได้ โดยซื้อแบบสิทธิขาด ไม่ใช่เช่า 70 ปี

            2. ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดจำนวนเท่าไหร่ก็ได้ แต่ไม่เกิน 49% ยิ่งหากในกรณีระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็สามารถซื้อได้ 100%

            3. ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้แบบมีสิทธิขาด สามารถเช่าที่ดินได้ 30-50 ปี และใน EEC ได้ถึง 99 ปี ตรงไหนก็ได้ที่ได้รับอนุญาตจาก EEC

            4. ไม่มีการเสียภาษีซื้อ

            5. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็แทบไม่เสีย เพราะกำหนดให้เสียเฉพาะที่มีราคาเกินกว่า 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ

            6. ภาษีกำไรจากการขายต่อก็แทบไม่เสียเพราะคิดจากราคาประเมินราชการเป็นสำคัญและมีการหักค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกด้วย

            7. ภาษีมรดกก็แทบไม่เสีย เพราะเก็บจากกองมรดกที่มีมูลค่า 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการเท่านั้น

            8. ไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะซื้อ โดยต่างชาติซื้อได้ทุกระดับราคา

            9. ไม่มีการกำหนดทำเลที่จะซื้อ ซื้อได้ทั่วไป ฯลฯ

            การที่ไทยเปิด “อ้าซ่า” ให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยขาดมาตรการที่เหมาะสม จึงมักถูกขนานนามว่าคือการ “ขายชาติ” นั่นเอง

ที่มา:

https://wise.com/us/blog/buying-property-in-china

https://www.newsweek.com/china-leads-list-foreign-citizens-buying-us-property-2100603

https://www.siteminder.com/r/airbnb-china/