ลงทุนอสังหาฯ อย่างไรไม่ให้เจ๊งจากประสบการณ์ อ.เอ็ม

            ในเพจ “ติดเล่าเรื่องลงทุน” ของ ผศ.ดร.อุดมศักดิ์ รักวงษ์วาน (อ.เอ็ม) ท่านเล่าถึงประสบการณ์ส่วนตัวที่เคยไปลงทุนทำอสังหาฯ แบบบ้านเช่า แต่ไม่ประสบความสำเร็จ เรามาเรียนรู้บทเรียนให้ชัดเจน จะได้ไม่ซ้ำรอยอีก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า อ.เอ็มได้เล่าว่า “เมื่อซัก 6-7 ปีที่แล้ว ผมซื้อที่ดินผืนนึง 100 ตรว. อยู่ใกล้เดอะมอล์งามวงศ์วาน ราคาราวๆ 4-5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ดีมากๆ บนที่ดินนั้นมีห้องเช่าเล็กๆ อยู่ประมาณ 10 ห้อง และมีร้านอาหารกึ่งคาราโอเกะ 1 ร้าน ค่าเช่ารวมๆ ประมาณ 35,000 บาท📌 ถ้ามองในแง่ผลตอบแทน ถือว่าโอเคเลยทีเดียว เพราะเราจะได้ yield อยู่ราวๆ ปีละ 8.5% อ.เอ็มบอกไว้ดังนี้:

            1. ค่าเช่าเก็บยากมาก  เนื่องด้วยจำนวนห้องมีเยอะ และราคาถูก ทำให้ผู้เช่าจะเป็นลุงๆ ป้าๆ ที่เข็นรถเข็นขายของ ขับมอเตอร์ไซด์วิน หาเช้ากินค่ำ ทำให้บางครั้ง ชักหน้าไม่ถึงหลัง ทำให้บ่อยครั้งไม่สามารถเก็บค่าเช่าได้ตามเวลา และแน่นอนว่าสภาพอย่างผม ยิ่งเก็บยากขึ้นไปใหญ่

            ดร.โสภณ: อันที่จริง ก่อนจะซื้อก็ควรสำรวจให้ดีก่อนว่าผู้เช่าเป็นอย่างไร จะเก็บค่าเช่าได้ไหม ไม่ควรเห็นแก่ว่าราคาถูกจึงซื้อหรือเห็นแต่ Yield เท่านั้น พอเก็บค่าเช่าไม่ได้ก็บอกว่าเพราะจำนวนห้องมากทั้งที่มีแค่ 10 ห้องเท่านั้น มืออาชีพมีเป็นพันเป็นหมื่นห้องก็ยังสามารถบริหารได้

            2. บางครั้งก็ต้องยอมขาดทุน หลายๆ ครั้ง บางห้องค้างค่าเช่า และค่าน้ำไฟไว้หลายเดือน สุดท้ายก็ออกไป โดยที่ทิ้งค่าน้ำไฟไว้ให้เราจ่าย ซึ่งค่าห้องที่เราได้อาจจะแค่ 2,500 บาทต่อเดือน แต่ค่าน้ำค่าไฟที่เราต้องจ่ายเองรวมๆ แล้วอีกหลายพันบาท บางห้องค้างแล้วก็ไม่ยอมไป อยู่ไปอีกหลายเดือน จนต้องจ้างให้ออกไป ช่วงโควิด ร้านคาราโอเกะปิด พ่อค้าแม่ค้า ไม่มีรายได้ เราจำเป็นจะต้องงดเก็บค่าเช่าอยู่เป็นปี เพื่อให้พวกเค้าสามารถอยู่ได้

            ดร.โสภณ: ผู้ประกอบธุรกิจต้องมีความรู้ ความสามารถพื้นฐานในการเจรจาต่อรองเรื่องค่าเช่าด้วย อ.เอ็มยังขาดความรอบรู้ในการบริหารจัดการ การเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ส่วนที่ว่าช่วงโควิดงดเก็บคาเช่าเป็นปีนั้น ไม่น่าเป็นไปได้ จากฐานข้อมูลการสำรวจห้องเช่า-อะพาร์ตเมนต์ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจในช่วงดังกล่าว ค่าเช่าอาจมีลดไปเพียง 10-15% เท่านั้น มีเพียงการเคหะแห่งชาติที่ลดถึง 50% เฉพาะที่เช่าในราคาไม่เกิน 1,000 บาทเป็นเวลาไม่กี่เดือนเท่านั้น

            3. Liquidity ต่ำมาก ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ Liquidity ต่ำมาก นั่นคือถ้าเราอยากได้เงินสด การขายออกจะทำได้ยาก และมักได้ราคาไม่ดีเปรียบเทียบกับการลงทุนประเภทอื่นๆ ทำให้บางครั้งเรามองเห็นบางโอกาสที่ดีกว่า แต่ไม่สามารถที่จะขยับได้

            ดร.โสภณ: ที่ดินแถวนั้นเชื่อว่าราคาตอนซื้อเมื่อ 6-7 ปีก่อนที่ว่า ราคาคงตารางวาละ 70,000 บาท แต่ อ.เอ็มสามารถซื้อได้ในราคาตารางวาละ 45,000 บาทโดยประมาณพร้อมห้องเช่า 10 ห้องก็เท่ากับว่าเจ้าของเดิมยอมลดราคาลงไปมากแล้ว จึงดึงดูดให้ อ.เอ็มไปซื้อในราคาดังกล่าว ถึงวันนี้ราคาแถวนั้นอาจเป็นเงิน 90,000 บาทต่อตารางวาหรือเพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ซึ่งก็ถือว่าไม่น้อย แต่ถ้าเราหวังจะได้มากเกินไป ก็อาจขายไม่ได้

            4. จุกจิ๊ก หลังคารั่ว ประตูพัง ท่อน้ำแตก ทุกอย่างล้วนเป็นความรับผิดชอบของเราทั้งสิ้น ไหนจะต้องหาช่าง ไหนจะต้องซื้อของ ซึ่งเป็นต้นทุนซ่อนเร้น ทั้งด้านการเงิน และเวลา

            ดร.โสภณ: อันที่จริงการมีห้องเช่าแค่ 10 ห้องถือว่าน้อยเกินไป (ไม่ใช่มากไปดังอ้างตอนแรก) แสดงว่า อ.เอ็มอาจลืมเรื่องเรื่อง Economy of Scale เรายังควรรู้จัก Suppliers ที่เป็นช่างประจำมาคอยดู จากประสบการณ์จริง นักการตำแหน่งเล็กๆ คนหนึ่งในหน่วยราชการซื้อห้องชุดไว้นับสิบห้องในหลายตึกรวมกัน ก็ยังสามารถจัดการเรื่องจุกจิกเหล่านี้ได้

            5. ภาษีที่ดิน ไม่ว่าเราจะมีคนเช่าหรือไม่มีคนเช่า เราก็ต้องจ่ายภาษีที่ดิน ซึ่งเก็บมากขึ้นทุกปี มากกว่านั้นบางห้องทำการขายอาหารหน้าห้อง ก็ยังถูกตีความเป็นภาษีพาณิชย์อีก ซึ่งเยอะกว่ามากๆ และเราก็ยังต้องเสียเวลาในการจัดการอีกด้วย

            ดร.โสภณ: อันที่จริงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บน้อยมากเมื่อเทียบกับรายได้ ก่อนหน้านี้ห้องเช่าต่างๆ ถูกเก็บเป็นภาษีโรงเรือนถึง 12% ของค่าเช่า ภาษีในหลายพื้นที่แต่เดิมจึงแพงกว่าปัจจุบันเสียอีก ในปัจจุบันการเสียภาษีก็ง่าย ไม่ต้องเดินทางไปเสียภาษีด้วยซ้ำไป

            6. ถามว่า Yield มันดีไหม ผมตอบได้ว่ามันโอเค ราคาที่ดินก็มีเพิ่มขึ้นมาบ้าง แต่ไม่ได้หวือหวาเหมือนสมัยก่อน แต่มันไม่ได้เหมาะกับทุกคน อย่างผมที่งานเยอะอยู่แล้ว แถมเป็นคนใจดี ยิ่งแทบไม่มีโอกาสที่จะมีกำไรเลย ทุกวันนี้ผมไม่ได้ดูแลที่ดินผืนนี้แล้ว ส่งต่อให้แม่ดูแลแทน และทุกครั้งที่ไปทานข้าวกับที่บ้าน ประโยคแรกของบทสนทนาคือฟังแม่บ่น ว่าเก็บค่าเช่าไม่ได้ และมีปัญหาอะไรบ้าง

            ดร.โสภณ: ข้อนี้ อ.เอ็มก็ยอมรับว่า Yield ดี ราคาที่ดินก็ขึ้นแต่แน่นอนว่าคงไม่ขึ้นลงหวือหวาแบบบิตคอยน์ และโดยที่คุณแม่ท่านคอยดูแลต่อ ก็แสดงว่าธุรกิจนี้ก็คงไปได้พอสมควร หาไม่ก็คงขายทิ้งไปนานแล้ว แต่การที่ อ.เอ็มไม่ได้บริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจึงรู้สึกยุ่งยาก แค่ 10 ห้องเอง ไม่ควรถอดใจ

            อันที่จริง การเริ่มต้นแต่น้อยแค่ 10 ห้อง ถือว่าเป็นประสบการณ์ที่ดี เราต้องพัฒนาทักษะการเจรจาต่อรอง การประสานสิบทิศในการหา Suppliers มาซ่อมบำรุง และต้องขยายกิจการให้ใหญ่ขึ้นเพื่อให้การบริหารจัดการมีประสิทธิภาพกว่านี้ ลองนึกดูว่าถ้าเราบริหารได้ดี สามารถสร้างแบรนด์ของเราเองได้ เราก็จะสร้างมูลค่าเพิ่มที่ไม่ใช่คิดมูลค่าเฉพาะที่ดินและอาคาร และยังรวมถึง Software ฐานข้อมูลลูกค้าและ Suppliers ทักษะการบริหาร ยี่ห้อ ฯลฯ ที่ช่วยสร้างความมั่งคั่งแก่เราได้

ที่มา: ติดเล่าเรื่องลงทุน https://www.facebook.com/share/p/16cCS1Bs1o/

ดูคลิปการลงทุนของ “ติดเล่าเรื่องลงทุน” ที่นี่ ผศ.ดร. อ.มหา‘ลัย กูรู BTC ไปลงทุนอสังหาฯ พลาด เพราะไม่รู้อะไร https://www.facebook.com/share/v/16cREZbBR6/