ฟิลิปปินส์ให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ไทยควรทำไหม

           เร็วๆ นี้ รัฐสภาฟิลิปปินส์ได้ให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีแล้ว ไทยเราควรเลียนแบบฟิลิปปินส์หรือไม่ ลองพิจารณากันดู เพราะขณะนี้รัฐบาลไทยก็กำลังพิจารณาเรื่องนี้อยู่ (ข้อเขียนในที่นี้ส่วนหนึ่งมาจากการแปลภาษาจากเว็บของรัฐสภาฟิลิปปินส์: https://tinyurl.com/yn65wmbd)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า เมื่อต้นเดือนมิถุนายน 2568 สภาผู้แทนราษฎรและวุฒิสภาฟิลิปปินส์ได้ผ่านกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ทั้งนี้เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2567 สภาผู้แทนราษฎรของฟิลิปปินส์ ได้มีมติเห็นชอบให้ผู้ลงทุนต่างชาติเช่าที่ดินส่วนบุคคลเป็นเวลา 99 ปี ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากระยะเวลาเช่าปัจจุบันที่ 50 ปี

            ทั้งนี้ประธานสภาผู้แทนราษฎร เฟอร์ดินานด์ มาร์ติน จี. โรมูอัลเดซ กล่าวว่าข้อเสนอการเช่า 99 ปีนี้เป็นการตอกย้ำความกังวลของนักลงทุนต่างชาติเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่สั้นลงภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ซึ่งก็คือการต่ออายุ 50 ปีเป็นอีก 25 ปี “เราหวังว่าพวกเขาจะพอใจกับข้อเสนอนี้ เราหวังว่าข้อเสนอนี้จะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศใหม่ๆ และกระตุ้นให้ผู้ลงทุนรายเดิมขยายธุรกิจของตน ซึ่งจะทำให้เกิดโอกาสด้านการจ้างงานและรายได้มากขึ้นสำหรับประชาชนของเรา และรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจของเราเอาไว้ได้”

            ประธานสภาผู้แทนราษฎร โรมูอัลเดซ กล่าวว่าข้อเสนอนี้ยังสอดคล้องกับนโยบายเปิดประตูของประธานาธิบดีเฟอร์ดินานด์ อาร์. มาร์กอส จูเนียร์ สำหรับทุนต่างชาติที่ถูกต้องตามกฎหมาย และกับแนวทางปฏิบัติที่มีอยู่แล้วในหลายประเทศในภูมิภาคนี้ “เราต้องการที่จะแข่งขันในระดับภูมิภาคและระดับโลกในแง่ของการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ”

            ทั้งนี้รัฐมีนโยบายที่ยืดหยุ่นและคล่องตัวในการให้เช่าที่ดินส่วนบุคคลแก่ผู้ลงทุนต่างชาติเพื่อจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน โรงงานประกอบหรือแปรรูป บริษัทเกษตรอุตสาหกรรม พัฒนาที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมหรือเชิงพาณิชย์ การท่องเที่ยว เกษตรกรรม วนเกษตร อนุรักษ์ระบบนิเวศ และกิจการอื่น ๆ ที่มีประสิทธิผลในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ รัฐยังประกาศด้วยว่านโยบายของรัฐคือต้องทำให้สัญญาเช่าของผู้ลงทุนมีความน่าเชื่อถือ เพื่อรับประกันความมั่นคงและผลตอบแทนจากการลงทุน

            สำหรับคำว่า “ที่ดินส่วนบุคคล” ซึ่งหมายถึง “ที่ดินที่ถูกแยกออกจากพื้นที่สาธารณะทั่วไปและแจกจ่ายโดยรัฐให้เปล่าหรือให้ภาระในรูปแบบใด ๆ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดปรับปรุง โฉนดพิเศษ หรือโฉนดข้อมูลการครอบครองที่แปลงเป็นบันทึกกรรมสิทธิ์” คำจำกัดความ “ให้รวมถึงทรัพย์สินที่เป็นมรดกของรัฐที่รัฐเป็นเจ้าของ ถือครอง ควบคุม ดูแล จัดการ หรือบริหารโดยหน่วยงานส่งเสริมการลงทุนตามที่กำหนดไว้ภายใต้พระราชบัญญัติสาธารณรัฐหมายเลข 11534หรือที่เรียกอีกอย่างว่า พระราชบัญญัติการฟื้นฟูและจูงใจองค์กรสำหรับองค์กร หรือ CREATE”

            กฎหมายที่ให้นักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในฟิลิปปินส์สามารถเช่าที่ดินส่วนตัวได้ภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:

            1. ระยะเวลาเช่าคือ 99 ปี

            2. พื้นที่เช่าจะต้องใช้เพื่อจุดประสงค์ในการลงทุนเท่านั้นโดยต้องได้รับความยินยอมร่วมกันของทั้งสองฝ่าย

            3. สถานที่เช่าจะต้องประกอบด้วยพื้นที่ที่อาจจำเป็นอย่างสมเหตุสมผลเพื่อจุดประสงค์ในการลงทุน โดยอยู่ภายใต้กฎหมายปฏิรูปที่ดินที่ครอบคลุมและประมวลกฎหมายรัฐบาลท้องถิ่น

            4. นักลงทุนต่างชาติมีการลงทุนที่ได้รับอนุมัติและจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติสาธารณรัฐหมายเลข 7042 หรือที่เรียกอีกอย่างว่าพระราชบัญญัติการลงทุนจากต่างประเทศ พ.ศ. 2534 แก้ไขเพิ่มเติม

            5. สัญญาเช่าจะต้องได้รับการอนุมัติจากกรมการค้าและอุตสาหกรรม-คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (DTI-BOI) ยกเว้นการเช่าที่ดินที่มีเขตเศรษฐกิจหรือเขตท่าเรือเสรี ซึ่งจะต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานส่งเสริมการลงทุนที่เกี่ยวข้อง (IPA) ที่มีหน้าที่ในการบริหารจัดการเขตเศรษฐกิจหรือเขตท่าเรือเสรีดังกล่าว DTI-BOI หรือ หน่วยงาน IPA ที่เกี่ยวข้องจะต้องอนุมัติสัญญาเช่าระยะยาว โดยผู้ลงทุนต้องแสดงหลักฐานการลงทุนที่ได้รับอนุมัติ ระยะเวลาการเช่าต้องชัดเจน ระบุที่ตั้งและขอบเขตของทรัพย์สินที่เช่าอย่างชัดเจน

            6. การยุติสัญญาหากไม่สามารถเริ่มโครงการลงทุนได้ภายในสามปีนับจากวันที่ลงนามในสัญญา

            7. ผู้เช่าอาจได้รับอนุญาตให้เช่าช่วงที่ดินที่เช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า

            8. การละเมิดข้อกำหนดดังกล่าวจะถือเป็นโมฆะตั้งแต่เริ่มต้น ผู้ทำสัญญาจะต้องถูกลงโทษด้วยค่าปรับ 1 ล้านเปโซ (เพิ่มขึ้นจาก 100,000 เปโซ) ถึง 10 ล้านเปโซ (เพิ่มขึ้นจาก 1 ล้านเปโซ)

            ข้อสังเกตเกี่ยวกับการเช่านี้ก็คือ

            1. เขากำหนดให้เช่าในพื้นที่ที่จำกัด ไม่ใช่เช่าเปรอะไปหมดโดยเฉพาะพื้นที่เกษตรกรรม หรือของคนพื้นเมือง

            2. ต้องได้รับการอนุมัติจากทางราชการเป็นรายๆ ไป ไม่ใช่ปล่อยให้เช่ากันเอง

            3. มีข้อกำหนดให้ต้องดำเนินการภายในเวลา 3 ปีเท่านั้น

            4. มีค่าปรับที่ชัดเจน

            แล้วการที่ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีเช่นนี้จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงหรือไม่ กรณีนี้คงต้องดูจากเวียดนามซึ่งมีนักลงทุนไปลงทุนกันมากมาย ปรากฏว่าก็ไม่จำเป็นต้องให้มีการเช่าที่ดินถึง 99 ปี การเช่าในเขตเศรษฐกิจพิเศษหรือนิคมอุตสาหกรรมนั้นก็เช่าแค่ 50 ปี หรือไม่เกิน 70 ปีเท่านั้น แต่สำหรับในประเทศไทยในกรณีภาคตะวันออก ที่ถือว่าเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษทั้งภาคตะวันออก ก็ให้เช่าได้ 99 ปี และเช่ากันตรงไหนก็ได้

            นี่ก็ผ่านมาหลายปีไทยได้อะไรจริงหรือไม่ อย่างนี้ความวิบัติจะเกิดกันประเทศไทยหรือไม่