ต่างชาติโอนห้องชุดน้อยลง ไม่ได้แปลว่ามาซื้อน้อยลง

            บางคนบอกว่าต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยลงเพราะมาโอนห้องชุดน้อยลง นี่เป็นความเข้าใจผิดและเป็นการบิดเบือนอย่างแน่นอน อย่าไปเชื่อ มีวาระซ่อนเร้น ความจริงต่างชาติมาซื้อในมูลค่าที่เพิ่มขึ้นต่างหาก

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอเรียนดังนี้:

            1. ในปี 2562 ต่างชาติซื้อห้องชุดมือหนึ่งถึง 6,557 หน่วย แต่เมื่อเกิดโรคระบาดโควิด-19 ในปี 2563 ก็ปรากฏว่าต่างชาติซื้อลดลงเหลือเพียง 1,017 หน่วยเท่านั้น ในปี 2564 สถานการณ์ก็ยังไม่ดีขึ้น จำนวนห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเป็น 1,243 หน่วย แต่ในปี 2565 นับว่าสถานการณ์ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน ต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 4,203 หน่วย และในปี 2566 ก็เพิ่มเป็น 5,036 หน่วย และในปี 2567 มีจำนวน 5,748 หน่วย

            2. แม้ว่าจำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2567 (5,748 หน่วย) จะยังน้อยกว่าจำนวนห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในปี 2562 (6,557 หน่วย) แต่สัดส่วนของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยในปี 2562 ต่างชาติซื้อประมาณ 12% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ในขณะที่ในปี 2567 ต่างชาติซื้อถึง 18% ของจำนวนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด  ที่ต่างชาติซื้อเพิ่มขึ้น เพราะคนไทยเองซื้อน้อยลง จะเห็นได้ว่าในปี 2565 มีการซื้อขายห้องชุด 51,093 หน่วย แต่ลดลงเล็กน้อยเป็น 49,250 หน่วย และในปี 2567 ห้องชุดขายได้เพียง 31,897 หน่วยเท่านั้น

            3. เมื่อพิจารณาในแง่ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ ก็พบว่ามูลค่าที่ขายได้ในปี 2562 สูงถึง 209,254 ล้านบาท และลดลงอย่างมากในปี 2563 และ 2564 ในปี 2565 ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวและชะลอตัวในปี 2566 โดยเฉพาะในปี 2567 มูลค่าห้องชุดที่ขายได้ลดลงเหลือเพียง 146,784 ล้านบาท หรือต่ำกว่าในปี 2562 ถึง 30% นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลตกต่ำลงเป็นอย่างมากในขณะนี้ อย่างไรก็ตาม ปรากฏว่ามูลค่าของห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติกลับเพิ่มขึ้น โดยในปี 2562 ต่างชาติซื้อในมูลค่ารวมกัน 30,516 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2567 ซื้อในมูลค่าถึง 39,640 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 30% นี่แสดงว่าต่างชาติแห่กันมาซื้อห้องชุดในไทยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนนั่นเอง

            4. อย่างไรก็ตามการที่มีศูนย์ข้อมูลบางแห่งออกมาระบุว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครน้อยลงนั้น คงเป็นการตีความผิด เพราะใช้ข้อมูลการโอนขายห้องชุด ข้อมูลนี้อาจก่อให้เกิดความสับสน ไขว้เขวได้ เนื่องจากห้องชุดที่มีการโอนในวันนี้ อาจจองซื้อมา 2-4 ปีก่อนหน้านี้ เพียงแต่มาสร้างเสร็จและโอนพร้อมกันในวันนี้เท่านั้น ห้องชุดที่จองซื้อในช่วง 2-4 ปีที่แล้วก็คือช่วงโควิด-19 ซึ่งมีผู้ซื้อจำนวนน้อยนั่นเอง  การวิเคราะห์ข้อมูลที่ถูกต้อง จึงต้องใช้ข้อมูลการสำรวจการขายของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

            5. อาจกล่าวได้ว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป เช่น ในปี 2567 ต่างชาติซื้อห้องชุดในราคา 6.896 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ 37% ซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องชุดทั้งหมดที่ขายได้ มีราคาเพียง 4.602 ล้านบาท มีเพียงในปี 2563 ราคาที่ต่างชาติซื้อและคนไทยซื้ออาจมีราคาที่ใกล้เคียงกันมาก เพราะในปีดังกล่าวแทบไม่มีกำลังซื้อโดยตรงจากต่างประเทศ แต่อาจเป็นกำลังซื้อของคนต่างชาติที่อาศัยในไทยอยู่แล้ว จึงซื้อในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาที่คนไทยซื้อ

            ทำเลที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดได้แก่คือ ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว ทำเล G อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ทำเล H บางนา-เทพารักษ์ และทำเล I ใจกลางเมือง โดยพบว่า

            อันดับที่ 1: ทำเล I ใจกลางเมือง รวมสีลม สาทร บางรัก พหลโยธิช่วงต้น วัฒนา คลองเตย เป็นต้น โดยมีชาวต่างชาติซื้อมากถึง 2,159 หน่วยจากทั้งหมด 8,216 หน่วย รวมมูลค่า 25,140 ล้านบาท จากมูลค่าที่มีผู้ซื้อรวม 80,221 ล้านบาท หรือ 31.3% โดยผู้ซื้อมาจากหลากหลายประเทศ ทั้งประเทศตะวันตกและประเทศในเอเชีย

            อันดับที่ 2: ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว ต่างชาติซื้อ 1,974 หน่วย จาก 2,907 หน่วยที่มีผู้ซื้อไป กรณีนี้หมายความว่าชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในทำเลนี้ถึง 67.9% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด ในแง่ของมูลค่า ชาวต่างชาติซื้อไปถึง 8,452 ล้านบาท จาก 11,523 ล้านบาท หรือ 73.3% ของทั้งหมด และกลุ่มใหญ่ที่เข้ามาซื้อในพื้นที่นี้ก็เป็นคนจีน และเมียนมา

            อันดับที่ 3: ทำเล G อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ โดยชาวต่างชาติซื้อไป 536 หน่วยจากทั้งหมด 1,847 หน่วย หรือ 29% ของทั้งหมด มูลค่ารวมที่ชาวต่างชาติซื้อเป็นเงิน 2,445 ล้านบาท จากทั้งหมด 4,890 หน่วย หรือ 50% ทำเลนี้ก็มีคนจีนมาซื้อมากเป็นพิเศษเช่นกัน

            ทำเลที่ 4: บางนา-เทพารักษ์ ต่างชาติซื้อ 486 หน่วย หรือ 13.4% ของทั้งหมด รวมมูลค่า 1,620 ล้านบาท หรือ 15.2% ของทั้งหมด โดยในทำเลนี้ กลุ่มผู้ซื้อยังเป็นคนจีนและชาวเมียนมา

            อันที่จริงต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากมายแม้ในปี 2568 ที่มีแผ่นดินไหวและโควิด-19 แทบจะไม่ได้แผ่วลงเลย โดยเฉพาะที่ภูเก็ตและเมืองท่องเที่ยวต่างๆ แม้ความจริงต่างชาติซื้อห้องชุดมากขึ้น แต่ทำไมจึงมีความพยายามเสนอข่าวว่าต่างชาติซื้อห้องชุดน้อยลง วาระซ่อนเร้นก็คือ

            1. ต้องการให้รัฐบาลออกมาตรการสนับสนุนวงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นทั้งที่บริษัทมหาชนใหญ่ๆ ต่างก็ประสบความสำเร็จ ได้กำไรปีละมากมาย

            2. ต้องการให้รัฐบาลอออกมาตรการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้นอีก ทั้งที่ก็อำนวยความสะดวกให้มากมายมหาศาลอยู่แล้ว จนไทยเสียเปรียบมากหากไทยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพราะต้องเสียภาษีมากมายตามราคาตลาด

            อันที่จริงการให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์กันอย่างมากมายโดยไม่มีมาตรการคุ้มครองที่ดี จะทำให้ประเทศไทยขาดความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองในอนาคตอันใกล้