อสังหาฯเปิดใหม่หดตัวแรงในรอบ 20 ปี

            ผลกระทบจากแผ่นดินไหวเมื่อวันศุกร์ที่ 28 มีนาคม 2568 ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอการเปิดตัว ซึ่งในเดือนเมษายน 2568 มีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 10 โครงการ 688 หน่วย มูลค่ารวม 12,506 ล้านบาท และไม่มีคอนโดมิเนียมเลย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เดือนเมษายน 2568 มีเพียง 10 โครงการ ถือว่าน้อยที่สุดรอบ 20 ปี น้อยกว่าเดือนมีนาคมที่ผ่านมาจำนวน 8 โครงการ ส่งผลให้จำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยยังคงเพิ่มขึ้น อาจเนื่องมาจากเป็นเดือนที่มีวันหยุดยาวต่อเนื่อง และเพิ่งเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา จึงทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวใหม่ในเดือนนี้ โดยเฉพาะอาคารชุดที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากแผ่นดินไหว ในเดือนนี้จึงไม่มีการเปิดตัวอาคารชุดเลย

            ลักษณะการเปิดตัวในเดือนนี้เป็นที่อยู่อาศัยทั้งหมด 10 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 688 หน่วย ลดลงจากเดือนมีนาคมที่ผ่านมาจำนวน 2,836 หน่วย (ลดลง -80.5%) โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ บ้านเดี่ยว 79.4% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 16.7% ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารพาณิชย์ 16.3% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด และผู้ประกอบการร้อยละ 88 ยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่และบริษัทในเครือที่ครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด โดยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ระดับราคาปานกลางจนถึงระดับราคาแพงเป็นสำคัญ

            หากพิจารณาในด้านมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนเมษายน 2568 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 12,506 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนมีนาคมที่ผ่านมาจำนวน 8,499 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ -40.5%  ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 91.6% รองลงมาคือ บ้านแฝด 6.2% ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารพาณิชย์ 1.3% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ที่ราคา 5.10 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยจะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังจ่ายสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

            ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้จำนวนโครงการ หน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลง แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยยังคงเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นการผลิตที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงระดับราคาสูง เป็นสำคัญ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ 205% เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 18.178 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 5.961 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ที่เน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูง ที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงที่ต้องการบ้านแนวราบที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลาง และเขตติดต่อเมือง ที่สามารถเดินทางเข้าสู่เขตกรุงเทพชั้นในได้สะดวกเป็นสำคัญ

            พิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนเมษายนนี้ มีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 7.8% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 18.6% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือทาวน์เฮ้าส์ที่ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 110 หน่วย ขายได้แล้ว 25 หน่วย (23%) รองลงคือ บ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 214 หน่วย ขายได้แล้ว 15 หน่วย (7%)

            เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 4 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป มีรายละเอียดดังนี้