กุมภาพันธ์ 68 อสังหาฯ ส่อแววฟื้น

           ในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวม 26 โครงการ มากกว่าเดือนมกราคมที่ผ่านมาจำนวน 15 โครงการ ส่งผลให้จำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น แต่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สกล่าวว่าการพัฒนาแบ่งเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 25 โครงการ และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จำนวน 1 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 4,731 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 21,326 ล้านบาท และจากจำนวนเปิดใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 4,731 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาถึง 189% (เดือนมกราคม 2568 มีจำนวน 1,637 หน่วย) โดยเป็นประเภทอาคารชุดมากที่สุดถึง 72.4% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 15.9% ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 6.9% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            หากพิจารณาในด้านมูลค่าโครงการ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2568 มีมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่รวมทั้งสิ้น 21,326 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา 166.9% (เดือนมกราคม 2568 มีมูลค่า 7,990 ล้านบาท)  ซึ่งลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ พบว่าส่วนใหญ่จะเป็นอาคารชุดระดับราคาค่อนข้างถูกถึงปานกลาง ทาวน์เฮ้าส์อยู่ในระดับราคาปานกลาง ส่วนบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวอยู่ในระดับราคาค่อนข้างสูงถึงราคาสูง โดยแยกสัดส่วนตามระดับราคาขาย จะพบว่า 1-3 ล้านบาท มี 547 หน่วย (11.6%) ราคา 2-3 ล้านบาท มี 2,535 หน่วย (53.6%) ราคา 3-5 ล้านบาท มี 707 หน่วย (15.0%) ราคา 5-10 ล้านบาท มี 460 หน่วย (9.7%) ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมี 480 หน่วย (10.1%)

            ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ อาคารชุด 9,805 ล้านบาท (46.0%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 6,811 ล้านบาท (31.9%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านแฝด 2,316 ล้านบาท (10.9%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท บ้านแฝดที่ราคา 9-12 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์และอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 2-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ

            ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้จำนวนโครงการ หน่วยขาย มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น ยกเว้นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ลดลง เนื่องจากเป็นการผลิตสินค้าที่มีระดับราคาปานกลางเป็นสำคัญ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจากเดือนที่ผ่านมาประมาณ 7.6% เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 4.508 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.881 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ที่อยู่ในเขตส่วนต่อขยายมากขึ้น และเน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง กลุ่มนักลงทุน กลุ่มชาวต่างชาติที่ไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ โดยโครงการส่วนใหญ่มีที่ตั้งอยู่ในย่านส่วนต่อขยาย เช่น รามอินทรา พระยาสุเรนทร์ รามคำแหง ลาดพร้าว สุขุมวิทตอนปลาย กิ่งแก้ว ประชาอุทิศ ชัยพฤกษ์ เป็นต้น

            เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 8 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

            ในด้านทำเลที่ตั้งจะพบว่า ในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในจำนวน 1 โครงการ และตั้งอยู่ในส่วนต่อขยายเมือง (Intermediate area) จำนวน 21 โครงการ เช่น ย่านรามอินทรา พระยาสุเรนท์ รามคำแหง ลาดพร้าว ศรีนครินทร์ สุขุมวิทตอนปลาย เทพารักษ์ กิ่งแก้ว ประชาอุทิศ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 4 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านแหล่งงานและสถานศึกษา เช่น บางพลี เอกชัย รังสิต   สำหรับอาคารชุดที่เปิดขาย 9 โครงการ จะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีส้ม และสีชมพู รวมถึงย่านมหาวิทยาลัย ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการเปิดใหม่จะตั้งอยู่บริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยาย และบริเวณแหล่งงาน เป็นต้น

            ถ้าตัวเลขการเปิดตัวโครงการยังเป็นเช่นนี้ คาดว่าทั้งปีอาจมีการเปิดใหม่รวม 60,000 หน่วย และมีมูลค่ารวม 300,000 ล้านบาท ซึ่งจำนวนอาจพอๆ กับปี 2567 ที่ผ่านมา แต่มูลค่าจะลดลงเนื่องจากเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง