ทำไมต้องค้าน “บ้านเพื่อคนไทย”

ในวันที่ 17 มกราคม 2568 นี้ รัฐบาลจะเปิดให้จอง “บ้านเพื่อคนไทย” แล้ว แต่ ดร.โสภณ เป็น “กูรู” คนเดียวที่ออกมาค้าน ในขณะที่ “กูรู” บิ๊กเนมอสังหาฯ ต่างออกมาหนุนกันใหญ่ ทำไมจึงเป็นอย่างนี้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยและเป็นที่ปรึกษาองค์การสหประชาชาติหลายแห่งทางด้านนี้ ให้ความเห็นค้านไว้หลายประการ

ในแง่ของเงื่อนไขผู้จองซื้อ

            อาจถือได้ว่านี่เป็นเงื่อนไขแบบ “ชุ่ยๆ” สุดหละหลวมฃในจองซื้อบ้านเพื่อคนไทย ทั้งนี้รัฐบาลกำหนดแค่ว่าเป็นผู้มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 50,000 บาท คนที่มีบ้านอยู่แล้วก็ใช้ชื่อภรรยาหรือลูกๆ มาจองได้ คนทั่วประเทศก็มาจองได้ เพดานสูงขนาดนี้คนค่อนกรุงเทพก็แห่มาจองได้ คนจะมาจองกันเป็นแสนเพราะถูกเป็นพิเศษ ด้วยไปเช่าที่รถไฟถูกกว่าความเป็นจริงมากมาย คนจนคงไม่มีโอกาสจับฉลากได้

            ยิ่งกว่านั้นตามข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ รายได้ต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ เป็นเงินเดือนละ 40,000 บาท แต่นี่กำหนดไว้สูงถึง 50,000 บาทต่อคน หรือครอบครัวหนึ่งที่รวมผู้มีรายได้มากกว่า 1 คน ก็จะมีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคนกรุงเทพฯ มาก คนที่ไม่จน ก็จะมาจองซื้อกันมาก ทำให้โอกาสที่คนจนจริงๆ จะมาจองซื้อมีน้อยมาก

ในแง่ดอกเบี้ย

            ตามโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” จะให้ผู้ได้รับสิทธิกู้เงินได้ 30 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเพียง 2.5% โดยจะสร้างประมาณ 100,000 - 300,000 หน่วย ดร.โสภณ จึงเสนอว่าถ้ารัฐบาลจะสามารถตรึงดอกเบี้ยได้ 2.5% สำหรับ 100,000 – 300,000 หน่วยเช่นนี้ ก็เอาสิทธิ์นี้ไปให้กับคนซื้อบ้านทั่วไปก็ได้ ไม่ต้องสร้างใหม่ และจะสามารถช่วยให้ประชาชนประหยัดเงินได้ถึง 145,898 ล้านบาท ทำให้มีเงินหมุนเวียนกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้ขายบ้านก็จะได้ปลดหนี้ได้ หรือเอาเงินไปลงทุนทางอื่นได้อีก

            จะเห็นได้ว่าปกติชาวบ้านกู้เงินซื้อบ้านอาจได้ดอกเบี้ยต่ำใน 3 ปีแรก แต่ต่อมาก็จะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเช่น 7% ถ้ากู้เงินมาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาท เป็นเวลา 30 ปี ก็จะต้องผ่อน 9,980 บาท หรือรวม 3,592,633 บาท (ทั้งต้นและดอก) แต่ถ้าสามารถได้ดอกเบี้ย 2.5% เงินผ่านชำระก็จแหลือเพียง 5,927 บาท (ถ้ากู้แค่ 1 ล้านบาท ก็จะผ่อนไม่เกิน 4,000 บาทตามที่รัฐบาลโฆษณา) ทำให้เงินผ่านทั้งก้อนเป็น 2,133,653 บาท ดังนั้นประชาชนจึงประหยัดดอกเบี้ยไปได้ 1,458,981 บาท เมื่อรวม 100,000 หน่วย ก็เป็นเงิน 145,898 ล้านบาท ที่ชาวบ้านผู้ซื้อบ้านสามารถนำไปใช้จ่ายกระตุ้นเศรษฐกิจได้ โดยไม่ต้องสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” แม้แต่หลังเดียวเลย

            แต่รัฐบาลอยากจะสร้าง ซึ่งก็ไม่รู้ใครจะมารับเหมา หรือกลัวสถาบันการเงินเสียผลประโยชน์จากการลดดอกเบี้ยสำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์หรืออย่างไร

กองเชียร์เป็นบิ๊กเนมวงการอสังหาฯ

            ทำไมกองเชียร์โครงการบ้านเพื่อคนไทยกลับเป็นบิ๊กเนมในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ก็เพราะพวกนี้ไม่ได้รับผลกระทบ เขาทำโครงการบ้านราคาแพงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปเป็นหลัก และนักธุรกิจก็คงต้องโอนอ่อนผ่อนตามรัฐบาลอยู่แล้ว ยิ่งกว่านั้นพวกนายกสมาคมเหล่านี้ส่วนใหญ่ก็เป็นกรรมการของศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีตำแหน่ง มีเบี้ยประชุม มีโอกาสต่างๆ อยู่พอสมควร จะไปคัดค้านรัฐบาลได้อย่างไร

            กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบหากรัฐบาลจะทำโครงการบ้านเพื่อคนไทยถึง 300,000 หน่วยตามที่ ดร.ทักษิณ ชินวัตรเคยกล่าวไว้ ก็คือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินระดับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) นั่นเอง  เพราะพวกนี้สร้างที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับล่าง อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมผู้ประกอบการระดับ SMEs มากกว่าระดับรายใหญ่ “บิ๊กเนม” ด้วยซ้ำไป

รัฐบาลควรช่วยขายบ้านมือหนึ่งมือสองมากกว่า

            ตามที่รัฐบาลจะสร้างบ้านเพื่อคนไทยที่จะขายกันในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดร.โสภณ จึงขอนำเสนอบ้านภาคเอกชนที่อยู่ในมือผู้ประกอบการที่ขายในราคาตั้งแต่ 3 แสนบาท ถึง 3 ล้านบาท มาให้ประชาชนได้เลือก โดยมีเบอร์โทรศัพท์สามารถติดต่อได้เอง ไม่ต้องง้อบ้านเพื่อคนไทยเพราะมีหลากหลายทำเล ทั้งหมดนี้เฉพาะบ้านมือหนึ่งในมือผู้ประกอบการ หากนับรวมบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะมีอีกประมาณ 2 แสนหน่วย รวมทั้งหมด 3 แสนหน่วย โดยไม่ต้องสร้างใหม่ ไม่ต้องทำลายสิ่งแวดล้อม

            การซื้อบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการและมือสองจากประชาชนทั่วไป จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีกว่า ทำให้ประชาชนสามารถขายใฃ้หนี้ได้ หรือสามารถขายเพื่อนำเงินไปลงทุนทางอื่น ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียน ไม่ใช่ได้ประโยชน์เฉพาะผู้รับเหมาสร้างบ้านใหม่ ซึ่งอาจเป็นบริษัทจีน (เทา) หรือไม่ก็ยังไม่ทราบ

            หากแบ่งบ้านที่ยังเหลืออยู่ในมือผู้ประกอบการจะได้ดังนี้:

            จะเห็นได้ว่าบ้านเดี่ยวราคาถูกที่สุด มีราคาเพียง 1.84 ล้านบาท คือโครงการบ้านรัก 9 (เฟสชมพู-เขียว) ถ. คลองเก้า5 คลองสามวาตะวันออก กทม. และ 1.89 ล้านบาท อาคารสูง 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 77 ตรม. ยังมีขาย 74 หน่วย โครงการเค.ซี. สุวินทวงศ์ 2 ถ. สำนักสงฆ์วีรโชติ กระทุ่มราย กทม.

            ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์ราคาถูกสุด มีราคาเพียง 0.999 ล้านบาท อาคารสูง 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 61.8 ตรม. ยังมีขาย 3 หน่วย โครงการเจ.เค. วิลล์ ถ. ดอนไก่ดี สมุทรสาคร และ 1.099 ล้านบาท อาคารสูง 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 74 ตรม. ยังมีขาย 4 หน่วย โครงการเฟื่องฟ้าวิลล่า หน่วย โครงการ17 (เฟส 2) ถ. ทับคล้าย แพรกษาใหม่ สมุทรปราการ

            สำหรับโครงการห้องชุดที่ถูกที่สุดมีราคาเพียง 0.35 ล้านบาท อาคารสูง 9 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 25.6 ตรม. ยังมีขาย 455 หน่วย โครงการนิรันดร์ เรสซิเดนซ์ 7 ถ. เฉลิมพระเกียรติร.9 และ 0.619 ล้านบาท อาคารสูง 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 21 ตรม. ยังมีขาย 21 หน่วย โครงการเดอะ ไดมอนด์ นวนคร-ตลาดไท รวมทั้ง 0.699 ล้านบาท อาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 26.35 ตรม. ยังมีขาย 35 หน่วย โครงการเดอะ พอยต์ คอนโด รังสิต-คลอง 6 เป็นต้น

            ดูรายละเอียด บ้านและห้องชุดให้เลือกได้ตาม link นี้: https://www.area.co.th/t/8465