ด่วน ไม่จริง อสังหาฯ ไม่ได้ป่วยหนัก ซัพพลายล้น

ด่วน ไม่จริง อสังหาฯ ไม่ได้ป่วยหนัก ซัพพลายล้น

  AREA แถลง ฉบับที่ 659/2567: วันพุธที่ 24 กรกฎาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            ตามที่มีข่าวในหน้าหนังสือพิมพ์ว่า “อสังหาฯป่วยหนักซัพพลายล้น‘สะเทือนสภาพคล่อง’ส่งสัญญาณเบรกโครงการใหม่” ดร.โสภณยืนยันว่าไม่จริง คงเป็นความพยายามสร้างกระแสโฆษณาชวนเชื่อหวังให้รัฐบาลแก้กฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุด 75% และเช่าที่ดิน 99 ปีมากกว่า

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าข้อมูลเรื่องซัพพลายหรืออุปทานล้น ล้วนไม่เป็นความจริง โดยเฉพาะที่ว่า “‘ซัพพลาย’ บ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขาย 213,429 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.4% คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.5% ที่คาดว่าต้องใช้เวลา 40 เดือนถึงขายหมด”

            ข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สพบว่า ณ กลางปี 2567 (สิ้นเดือนมิถุนายน) ที่เพิ่งสำรวจเสร็จเมื่อเร็วๆ นี้ พบหน่วยขายรอขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 234,628 หน่วย เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2566 ที่มียอดคงค้าง 219,652 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 14,976 หน่วยหรือเพียง 6.8% เท่านั้น ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใด

            ในแง่ของมูลค่าการพัฒนาของโครงการที่ยังรอการขายข้างต้น ณ กลางปี 2566 มีมูลค่ารวมกัน 1,018,581 ล้านบาท พอมาถึงกลางปี 2567 ตัวเลขเพิ่มขึ้นเป็น 1,230,512 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 20.8% ไม่ได้เพิ่มขึ้น 36.5% แต่อย่างใด การที่ตัวเลขของมูลค่าสินค้าเหลือขายเพิ่มสูงขึ้น ก็เป็นเพราะว่าราคาที่อยู่อาศัยที่รอการขายในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้น โดย ณ กลางปี 2566 ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเป็นเงินเฉลี่ย 4.637 ล้านบาท ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่รอการขายอยู่ ณ กลางปี 2567 มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 5.244 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 13% ในรอบ 1 ปีหลังนี้ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเกิดขึ้นน้อยมาก และราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2567 เฉลี่ยสูงถึง 6.217 ล้านบาท  จึงทำให้มูลค่าเหลือขายสูงขึ้น

            ดังนั้นการที่มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้นเพียง 6.8% จึงไม่ได้แสดงถึงวิกฤติแต่อย่างใด การกล่าวอ้างว่า “อสังหาฯ ไม่ได้ป่วยหนัก ซัพพลายล้น” จึงเป็นเพียงการพยายามหาหลักฐานยืนยันเพื่อหวังให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในประเทศไทย หรือมาเช่าที่ดิน 99 ปีในไทย เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ในจำนวน 234,628 หน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการนั้น เป็นห้องชุดเพียง 80,507 หน่วย หรือ 34.3% ของทั้งหมด  และห้องชุดที่ต่างชาติสนใจอาจเน้นไปที่ราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีเพียง 13,241 หน่วยเท่านั้น  ในกลุ่มนี้หากมีต่างชาติมาซื้อประมาณหนึ่งในสาม ก็เป็นเพียง 4,414 หน่วย หากสมมติให้มีมูลค่าหน่วยละ 7 ล้านบาท ก็เป็นมูลค่ารวมเพียง 30,898 ล้านบาท ซึ่งก็คงได้เป็นเงินภาษีเพียงน้อยนิด เช่น ประมาณ 5% หรือ 1,545 ล้านบาท ไม่ได้มีนัยสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด

            ในสมัยที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจช่วงปี 2540-2543 ปรากฏว่าจำนวนโครงการที่จะประสบความล้มเหลว คาดว่ามีราว 40% ของทั้งหมด แต่ในขณะนี้จำนวนโครงการที่สำรวจพบว่ามีหน่วยขายที่ประสบความล้มเหลวจนเลิกไปในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มีจำนวน 9,403 หน่วย รวมมูลค่า 39,705 ล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าประมาณ 1% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่สำรวจในตลาด ณ กลางปี 2567 ที่มีมูลค่ารวมกัน 3,649,470 ล้านบาทเท่านั้น  การพรรณนาว่า “อสังหาฯป่วยหนักซัพพลายล้น” จึงเป็นคำกล่าวที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            การที่มีอุปทานเหลือขายไม่ได้เพิ่มมากขึ้นจนน่าตกใจก็เพราะการเปิดตัวโครงการต่างๆ น้อยลง ล้อไปตามอุปสงค์ที่ลดลงไปด้วย และสะท้อนว่าถึงเวลาที่รัฐบาลอาจต้องจัดระเบียบลดอุปทานในตลาดลงโดยเฉพาะในพื้นที่ๆ มีอุปทานสูงอยู่แล้ว จะได้ไม่เกิดภาวะวิกฤติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยให้ก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ตามแต่ผู้ประกอบการจะผลิตที่อยู่อาศัยขึ้นมา คงไม่อาจทำได้อีกต่อไป

            ส่วนที่ว่า “มีการเช่าระยะยาว (Leasehold) ของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ทั้งในประเภทอาคารชุด และบ้านพร้อมที่ดิน โดยปี 2565 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 1,520 รายการ มูลค่า 8,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 127.2% และ 298.9% ตามลำดับ และปี 2566 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 2,474 รายการ มูลค่า 19,112 ล้านบาท เพิ่มถึง 62.8% และ 125.0% ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสแรกมีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 642 รายการ มูลค่า 4,264 ล้านบาท ลดลง 10.3% และเพิ่มขึ้น 3.4 % ตามลำดับ”

            ตัวเลขข้างต้นแสดงชัดว่าการเช่าระยะยาว มีน้อยมาก มูลค่าเพียง 19,112 ล้านบาท เมื่อเทียบผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยที่ 18 ล้านล้านบาท หากให้ต่างชาติมาเช่าที่ดินอีก 10 เท่าตัว ก็ไม่มีผลต่อการดันเพื่อเพิ่ม GDP หรือผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติแต่อย่างใด แต่จะเกิดผลร้ายต่อประเทศชาติมากกว่า นายทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีน คงมาตั้ง “อาณานิคม” ในประเทศไทย ซื้อมาสร้างห้องชุดขาย 99 ปีโดยไม่ต้องติดข้อกฎหมายที่ให้ต่างชาติซื้อได้แค่ 49% หรือ 75% ตามที่นำเสนอ ส่วนห้องชุดที่ขายได้ 75% ตามข้อเสนอ นายทุนต่างชาติก็อาจขายเพียง 75% แก่นักลงทุนของประเทศตน อีก 25% ก็อาจหา Nominee มาซื้อหรือปล่อยเช่า ต่างชาติก็ครองอาคารชุดทั้งหมดอยู่ดี

            รัฐบาลและทุกภาคส่วนต้องใช้ข้อมูลล่าสุดและสอดคล้องกับความเป็นจริง อย่าใช้ข้อมูลที่เพียงนำพาไปสู่การให้ต่างชาติมาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยซึ่งไม่เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ