รัฐบาลอย่าฟังแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่

  AREA แถลง ฉบับที่ 584/2567: วันจันทร์ที่ 01 กรกฎาคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

 รัฐบาลอย่าฟังแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่

            เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2567 นายกฯ เศรษฐาให้ผู้ประกอบพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ เข้าพบ ผมเกรงว่าท่านจะฟังแต่รายใหญ่ๆ จึงขออนุญาตมองต่างมุม โดยเฉพาะที่หลายคนเชื่อว่าต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบันหลายประเทศทั่วโลกเขาเลิกคิดกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยวิธีนี้แล้วเพราะไร้ผล และสร้างปัญหามากกว่า มาดูในประเทศไทยบ้าง

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจและคาดการณ์ว่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติซื้อทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดทั้งมือหนึ่งและมือสองจะมีจำนวน 27,741 หน่วยในปี 2566 หรือราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในจำนวนนี้ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.824 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศจะเป็นเงินรวมกันถึง 161,564 ล้านบาท

            เงินจำนวนนี้ หากมีการโอนตามปกติ ก็อาจได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 3% หรือ 4,847 ล้านบาท เงินจำนวนนี้คงนำมากระตุ้นเศรษฐกิจอะไรเป็นชิ้นเป็นอันไม่ได้ แต่บางคนก็อาจอ้างว่าต่างชาติอาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้านหรือคนสวน  ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอนนัก เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่า คนไทยอาจไมได้ประโยชน์จากการนี้เลย

            ยิ่งกว่านั้นหากการซื้อขายที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินี้เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วนหรือตั้งเป็นในรูปบริษัทและซื้อขายผ่านบริษัท รัฐบาลก็แทบไม่ได้รายได้อะไรเลย ในทางตรงกันข้ามหากต่างชาตินำบ้านและห้องชุดไปปล่อยเช่าต่อก็อาจได้ผลตอบแทนปีละ 4% และหากราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3% ก็จะได้ผลตอบแทนปีละ 7% หรือเป็นเงิน 11,309 ล้านบาทโดยเข้ากระเป๋าเฉพาะคนต่างชาติเท่านั้น และผู้ขายคนไทยก็อาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียวเป็นสำคัญ

            การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะ

            1. ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์กับคนต่างชาติ เช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกง มีการเก็บภาษีซื้อกับคนต่างชาติถึง 30-60% ของมูลค่าตลาด เช่น ถ้าซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอีก 24 ล้านบาทเข้าหลวง เราเพียงแต่มีภาษีค่าธรรมเนียมโอนซึ่งผู้ขายเป็นผู้ออก ไม่ใช่ผู้ซื้อ

            2. ประเทศไทยแทบไม่มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี โดยเฉพาะชาวต่างประเทศที่มาซื้อบ้านในไทย เราเก็บภาษีล้านละ 200 บาท ซึ่งแทบจะไม่ได้มีความหมายอะไร ต่างจากในอารยประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา เขาเก็บล้านละ 10,000 – 30,000 บาท (1-3%) ของราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินที่แสนจะต่ำกว่าราคาตลาดจริง อย่าง ดร.ชัชชาติที่ไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ราคา 70 ล้านบาท แต่ละปี ก็ต้องเสียภาษี 700,000 บาท เพื่อบำรุงท้องถิ่น แต่สำหรับประเทศไทย ต่างชาติมาซื้อโดยแทบไม่ต้องเสียภาษีนี้เลย

            3. ที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยซื้อบ้านและห้องชุดประมาณ 3-400,000 หน่วยที่ในมือผู้ประกอบการนั้น ก็ไม่เป็นความจริง พวกเขาคงซื้อเฉพาะห้องชุดใจกลางเมือง ในบริเวณอื่นคงไม่ซื้อ การให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยจึงไม่ช่วยระบายสินค้า ถ้าเป็นจีน เขาคงมุ่งมาเช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อที่ดินเพื่อสร้าง “อาณานิคม” ของตนเองมากกว่าที่จะมาซื้อบ้านหรือห้องชุดทั่วๆ ไป

            ถ้าหากไทยเรา “ขายชาติ” ด้วยการยอมให้ต่างชาติมาครอบครองที่ดินในประเทศไทยของเราได้ เมืองต่างๆ ในไทย โดยเฉพาะในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทย เมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา ระยอง ภูเก็ต พังงา กระบี่ สมุย หัวหิน เชียงใหม่ และเมืองชายแดนต่างๆ ก็คงตกเป็นของจักรวรรดินิยมอีกครั้งหนึ่ง เพียงแต่ในครั้งนี้ ไม่ใช่จักรวรรดินิยมอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี หรืออเมริกา แต่เป็นจักรวรรดินิยมจีนนั่นเอง

            การซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ  จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

            1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ

            2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

            3. แย่งอาชีพคนไทย ที่ภูเก็ต ชาวยูเครนหรือรัสเซียที่มา นำมากระทั่งช่างทำผม และแอพเรียกแท็กซี่ของพวกเขาเอง

            4. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นหลายครั้ง

            ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นๆ ไร่ในแต่ละราย ที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ “ประเภทมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศไทยก็คงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น

            ในระดับมหภาคเรากระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ โดยทั่วไปมักเป็นที่เข้าใจว่า หากส่งเสริมการซื้อบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว จะทำให้เศรษฐกิจเจริญ รัฐบาลทุกรัฐบาลก็ล้วนออกนโยบายมาเอื้อแก่บริษัทพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตาม นโยบายเช่นนี้ นอกจากจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังอาจสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน ประชาชนผู้ซื้อบ้านและเป็นอันตรายอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย

            หลายคนถูกทำให้เชื่อว่า ไปซื้อบ้านมือหนึ่ง จะทำให้เกิดการก่อสร้าง การจ้างงานมากมาย ทำให้เงินหมุนวนไปมา เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ อย่างไรก็ตามในการซื้อบ้านมือสองที่มีอยู่แล้วก็ยิ่งหมุนวนเงินมากกว่า บ้านมือสองมักถูกกว่ามือหนึ่งประมาณ 20% ผู้ซื้อ ๆ แล้วยังมีเงินเหลือไว้ฉลองได้อีก ซื้อบ้านมือสองก็ยังต้องซ่อมแซมในขณะที่บ้านมือหนึ่งไม่ต้อง ซื้อบ้านมือหนึ่งและมือสองก็ยังต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ จ่ายค่าจดจำนอง ค่าโอน เสียเงินค่าประเมินค่าทรัพย์สิน ค่านายหน้า ฯลฯ เหมือน ๆ กัน

            การซื้อบ้านมือหนึ่ง จะเกิดประโยชน์ต่อบริษัทวัสดุก่อสร้างรายใหญ่เช่น บริษัทปูน บริษัทเหล็กซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักของบ้าน จะเกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเป็นสำคัญ ต้องระเบิดภูเขาทำลายสิ่งแวดล้อมมาสร้างบ้านใหม่ๆ ซึ่งก็เป็นความจำเป็นในแง่หนึ่ง แต่การซื้อบ้านมือสองทำให้เงินหมุนวนโดยไม่ต้องสร้างใหม่ แถม "ลดโลกร้อน" นักธุรกิจ SMEs ก็สามารถขายบ้านนำเงินมาหมุนเวียนทางธุรกิจได้ เป็นต้น

            ในประเทศไทยมีบ้านอยู่ทั้งหมด 28,188,470 หน่วย หากมีการซื้อขายกันแค่ 2.5% ต่อปี ก็เท่ากับ 704,712 หน่วย แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่งจากโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ 220,000 หน่วย ที่เหลืออีก 484,712 หน่วยก็คือการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งมีมากกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในกลุ่มบ้านมือสองก็คงมีต่างชาติซื้อเช่นกัน แต่ก็คงซื้อไม่เกิน 3% คือราว 14,541 หน่วย เมื่อรวมกับบ้านมือหนึ่งที่ต่างชาติซื้อ 13,200 หน่วย ก็คงเป็นเพียง 27,741 หน่วยที่ต่างชาติมาซื้อบ้านในประเทศไทย หรืออาจกล่าวได้ว่าต่างชาติมาซื้อบ้านในไทยราวๆ 3.9% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี

            รัฐบาลสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในกรณีให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยโดยดูจากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ ได้ดังนี้:

            1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เพราะการให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ชาวบ้านไทยซื้อกันเอง เช่น ไม่เกิน 3-5 ล้านบาทนั้น จะเป็นการแย่งคนไทยซื้อ เมื่อมีอุปสงค์ต่างชาติเพิ่มเข้ามา ก็จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สร้างความเดือดร้อนกับคนในชาติ ในมาเลเซีย จึงกำหนดว่าราคาบ้านที่ต่างชาติซื้อได้โดยเฉพาะในกรุงกัวลาลัมเปอร์ จะเป็นเงิน 2 ล้านริงกิต หรือ 15 ล้านบาท หรืออย่างในอินโดนีเซียก็กำหนดให้ต่างชาติซื้อในกรุงจาการ์ตาหรือที่บาหลี เมืองท่องเที่ยวสุดฮิตเช่นเดียวกับภูเก็ต ในราคา 11.62 ล้านบาท (5 พันล้านรูเปียะ) ซึ่งทำให้ต่างชาติมาซื้อทรัพย์ที่มีราคาสูง นำเงินตราเข้าประเทศมากกว่าการซื้อทรัพย์ราคาถูก

            2. การกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ตามแบบอย่างประเทศออสเตรเลีย ข้อนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินโดยตรง และอีกอย่างเป็นการห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อสงวนไว้ให้คนในชาติเท่านั้น หาไม่ราคาบ้านมือสองก็จะถีบตัวสูงขึ้น และการซื้อได้ทุกซอยทุกซอย อาจเป็นความไม่ปลอดภัยแก่ประเทศชาติก็ได้ อย่าง บมจ.ศุภาลัยไปพัฒนาบ้านจัดสรรกันขนานใหญ่ในออสเตรเลีย คนไทยก็ไปซื้อได้ทันที แต่เมื่อขาย ต้องขายให้ชาวออสเตรเลียเท่านั้น ขืนซื้อขายกันเอง ก็จะถูกปรับเป็นเงิน 3 ล้านบาทและจะติดคุกอีก 3 ปีทันที (ไม่มีอภัยโทษ!)

            3. การเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางออกที่ดี ในยุโรปหลายประเทศอาจเก็บภาษีซื้อ 10-20% ทำให้รัฐบาลได้เงินมาพัฒนาประเทศจริงๆ แต่ที่ไทยไม่เก็บเลย แล้วจะเอาเงินที่ไหนมากระตุ้นเศรษฐกิจ (ยกเว้นกระตุ้นเข้ากระเป๋าคนขาย) ยิ่งในประเทศที่มีคนต่างชาติสนใจซื้อบ้านอย่างฮ่องกง ก็เก็บภาษีซื้อสูงถึง 30% โดยเฉพาะสิงคโปร์ก็เก็บภาษีซื้อสูงถึง 60% เช่น ห้องชุดในสิงคโปร์ราคา 40 ล้านบาท ถ้าเราจะไปซื้อนั้น นอกจากจะต้องจ่ายค่าห้องชุดแล้ว ยังต้องหอบเงินอีก 24 ล้านบาท ไปให้รัฐบาลสิงคโปร์นำไปพัฒนาประเทศอีกด้วย  ถ้าเรามั่นใจว่าต่างชาติจะมาซื้อบ้านในไทยมากๆ เราก็ควรเก็บภาษีนี้ คล้ายกับเราส่งบุตรหลานไปเรียนในต่างประเทศ ค่าเทอมจะแพงกว่าเด็กท้องถิ่น เพราะเราไม่เคยเสียภาษีอะไรให้รัฐบาลเขาเลย จะมา “ชุบมือเปิบ” ใช้บริการของรัฐบาลแบบถูกๆ ได้อย่างไร

            4. รัฐบาลควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเฉพาะกับคนต่างชาติ (เพื่อความเท่าเทียมเช่นเดียวกับที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศต้องเสีย) อย่างเช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติมีบ้านอยู่ในสหรัฐอเมริกาตามราคาตลาด 70 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 1% หรือ 700,000 บาททุกปี เพื่อให้รัฐบาลสหรัฐอเมริกานำไปพัฒนาท้องถิ่น ทั้งนี้เราควรเก็บภาษีคนต่างชาติตามราคาตลาด ไม่ใช่แบบคนไทย หาไม่คนต่างชาติที่ซื้อบ้าน 70 ล้านบาทในไทย ราคาประเมินราชการก็อาจเหลือแค่ 30 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษีสักบาท (เพราะไม่ถึง 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ)  การที่ต่างชาติต้องเสียภาษีเช่นคนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ ก็จะทำให้ไทยมีเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจนั่นเอง

            5. รัฐบาลควรเก็บภาษีกำไรจากการขายต่อด้วย เช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติมีที่มีบ้านราคา 70 ล้านบาท แต่ตอนซื้อมามีราคาเพียง 30 ล้านบาท ดังนั้นเมื่อท่านขายได้กำไร 40 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีให้สหรัฐอเมริกาประมาณ 20% หรือ 8 ล้านบาท แต่ในกรณีประเทศไทย เราแทบไม่เก็บและเก็บตามฐานของราคาประเมินราชการที่ต่ำมาก ดังนั้นหากเราได้ภาษีกำไรจากการขายของคนต่างชาติ รัฐบาลไทยก็จะมีเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจต่อไป

            6. รัฐบาลพึงเก็บภาษีมรดกจากอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติเช่นที่เป็นสิ่งปกติในต่างประเทศด้วย อย่างกรณีญี่ปุ่น หากกองมรดกมีราคา 200 ล้านบาท อัตราภาษีที่ทรัพย์มีราคา 150 ล้านบาทขึ้นไปจะเสียภาษีถึง 55% ที่ต่ำกว่านั้นก็จะเสียภาษีในอัตราที่ลดหลั่นกันลงมา  ถ้ารัฐบาลเก็บภาษีมรดกจากคนต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ก็จะได้เงินมาพัฒนาประเทศอีกมาก

            รัฐบาลไม่ต้องกลัวว่าถ้ามีการเก็บภาษีต่างชาติจะไม่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทยมีแรงดึงดูดมากมาย ทั้งธรรมชาติ วัฒนธรรม และกฎหมายที่ย่อหย่อนกว่าหลายประเทศ จึงน่าจะมีคนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก จึงเป็นโอกาสสำคัญในการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นกอบเป็นกำเพื่อประเทศชาติของเรานั่นเอง

            ถ้ารัฐบาลกระตุ้นให้มีการซื้อบ้าน ระบายสินค้าในตลาด ต้องให้ผู้ประกอบการหยุดสร้างด้วย ไม่ใช่ส่งเสริมให้สร้างบ้านและห้องชุดราคาไม่เกิน 1.5 แสนบาท ก็จะเกิดอุปทานใหม่ ไม่ได้ช่วยระบายอุปทานเดิม อย่างนี้ ก็ไม่ได้แก้ปัญหาให้กับประชาชน แต่แก้ปัญหาให้กับผู้ประกอบการมากกว่า

            รัฐบาลยังพึงต้องพยายามร่วมมือกับธนาคารแห่งประเทศไทยลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง 1% ซึ่งจะทำให้การผ่อนชำระน้อยละ 10% ทำให้คนผ่อนบ้านหรือ SMEs ได้ประโยชน์ ปกติธนาคารก็กำไร 220,000 ล้านบาทต่อปี และมีรายได้ทางอื่นมากมายอยู่แล้ว การลดดอกเบี้ยเฉพาะเงินกู้ลงจึงไม่น่าเป็นปัญหาต่อธนาคาร หาไม่รัฐบาลพึงให้ธนาคารต่างชาติเข้ามาแข่งขัน เพื่อให้ดอกเบี้ยลดลง