มิติใหม่ในการบริหารทรัพย์สิน: บ้านจัดสรร-คอนโดฯ

มิติใหม่ในการบริหารทรัพย์สิน: บ้านจัดสรร-คอนโดฯ

  AREA แถลง ฉบับที่ 0020/2567: วันจันทร์ที่ 08 มกราคม 2567

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  

            การบริหารทรัพย์สินมีบทบาทสำคัญต่ออนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะขึ้นมากหรือน้อย และที่สำคัญ เราต้องวางแผนการบริหารทรัพย์สินกันมาตั้งแต่เริ่มต้นขายโครงการแล้ว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะนายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน (www.thaihomebuyers.org) ได้ไปเปิดงานสัมมนาการบริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุด และได้สรุปบทเรียนสำคัญเกี่ยวกับการบริหารทรัพย์สินที่น่าสนใจไว้ดังนี้:

            1. ค่าส่วนกลางในอาคารชุดของไทย แพงกว่าค่าส่วนกลางในสิงคโปร์เสียอีก ทั้งนี้เพราะโครงการอาคารชุดหลายแห่งได้ใส่สิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปมาก เช่น สระว่ายน้ำ สวนสวยๆ ฯลฯ การใส่สิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปมากๆ จะทำให้มีปัญหาในการดูแลรักษา ทำให้ค่าส่วนกลางแพงกว่าปกติเป็นอย่างมาก แต่ที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินใส่สิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไป “เพียบ” ก็เพราะต้องการที่จะจูงใจให้คนมาซื้อ แต่เมื่อคนซื้อแล้ว กลับไม่ค่อยได้ใช้มากนัก ทำให้กลายเป็นภาระในการดูแลเสียอีก

            2.  ปัญหาของนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุดอย่างหนึ่งก็คือการเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย มีหลายคนไม่ยอมเสียค่าส่วนกลาง ทำให้มีรายได้ในการบริหารไม่เพียงพอกับรายจ่าย ทำให้ทรัพย์สินเสื่อมสภาพเร็วไปอย่างน่าเสียดาย และทำให้เกิดการ “เสียน้อย เสียยาก เสียมาก เสียง่าย” ในยามที่ต้องซ่อมแซมต่างๆ  ข้อนี้ควรมีการแก้ไขกฎหมายให้นิติบุคคลสามารถนำทรัพย์สินออกขายได้เลยหากเลยกำหนดการชำระเงิน เช่น 2-3 ปี เป็นต้น แต่บ้านเรากฎหมายไม่ค่อยมีการแก้ไข กฎหมายมักไม่มีการหมดอายุ จึงทำให้ปัญหาการเก็บค่าสวนกลางไม่ได้ แก้ไขได้ยาก

            3. การบริหารทรัพย์สินที่ไม่ดี ทำให้ราคาไม่ค่อยขึ้น ปกติห้องชุดในอาคาชุดจะมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ต่อปี แต่สำหรับโครงการอาคารชุดที่ขาดการดูแลรักษาที่ดี ราคาก็จะไม่เพิ่มขึ้น หรือเพิ่มขึ้นน้อยมาก ดังนั้น สำหรับผู้ซื้อบ้าน จึงควรที่จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการบริหารทรัพย์สินที่ดีจริงๆ

            4. การบริหารทรัพย์สินที่ไม่ดีอยู่ที่นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดนั้นๆ แต่ไม่ใช่ว่านิติบุคคลนั้นๆ ไม่มีความรู้ที่ดีพอ ไม่มีความสามารถที่ดีพอ แต่มักจะเกิดขึ้นจากการโกงหรือทุจริต หากไม่มีการทุจริต ก็ย่อมจะมีทรัพยากรที่ได้มากเพียงพอต่อการบริหารทรัพย์สินนั้นๆ

            5. ไทยยังไม่มีระบบการขายอาคารยกตึก เช่น ที่สิงคโปร์ หาก 80% ของเจ้าของร่วมต้องการขายยกตึก ก็ขายให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาใหม่ได้ อีก 20% ต้องตามเสียงส่วนใหญ่  ในอิสราเอล ก็แค่ 2/3 เท่านั้น ทั้งนี้ในอนาคตตึกอาจจะพังเสียหายต้องรื้อสร้างใหม่ หรือขายเพื่อนำที่ดินมาพัฒนาใหม่ กฎหมายไทยจึงควรตามสถานการณ์ให้ทัน

            6. ในประเทศไทยอาคารชุดไม่สามารถที่จะใช้ทำโรงแรมได้ เพราะจะทำให้เกิดปัญหาความปลอดภัยแก่เจ้าของร่วมเนื่องจากไม่รู้ใครต่อใครเข้าๆ ออกๆ ในกรณีนี้

            - สิงคโปร์ก็ห้ามขาด

            - มาเลเซีย ก็พอมีอนุญาตได้บ้าง

            - อินโดนีเซียก็เช่นเดียวกับมาเลเซีย

            - เวียดนาม ไม่ได้ห้ามไว้

            - ฟิลิปปินส์ สามารถให้ทำเป็นโรงแรมได้

            ในไทยแม้แต่เจ้าของร่วมทั้งหมดจะร่วมกันยินยอมให้เปิดโรงแรมหรือให้เช่าชั่วคราวอย่าง Airbnb ก็ยังผิดกฎหมายอาคารชุดอยู่ดี (กรณีนี้ควรเร่งแก้ไขกฎหมายที่ดูหมดอายุแล้ว)

            7. นิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุดควรที่จะหาทางหารายได้เพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นที่จอรถ สระว่ายน้ำ พื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดหรือบ้านจัดสรร แต่ให้มีมาตรการควบคุมที่ดี ก็จะทำให้สามารถหารายได้ได้เพิ่มเติม และทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับบริการที่ดีนั่นเอง

            อย่าลืมว่ากฎหมายอาคารชุดของไทยมีตั้งแต่ปี 2522 แต่ก็ควรมีการ Update ต่อเป็นระยะๆ เพราะกฎหมายเก่าๆ ก็ควรมีวันหมดอายุ และพัฒนาให้ทันสมัยมากขึ้น