ความแตกต่างของราคาบ้านในเกาหลี

ความแตกต่างของราคาบ้านในเกาหลี

 

ราคาของที่พักในเกาหลีใต้ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง จากการวิเคราะห์ราคาซื้อขายของอพาร์ทเมนท์ 183 แห่งในเกาหลีใต้เมื่อปีที่แล้วโดยแอปอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลี "จิกบัง" (직방) พบว่าราคาซื้อขายเฉลี่ยของบ่ายอับกูจองในคังนัมสูงที่สุดที่ 2,929 ล้านวอน (ประมาณ 80 ล้านบาท)

ในพื้นที่โซลราคาซื้อขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสูงกว่า 2 พันล้านวอน (ประมาณ 54 ล้านบาท) โดยย่านบันโพดงมีราคาเฉลี่ย 2,626 พันล้านวอน, และย่านยงซานดงมีราคาเฉลี่ย 2,239 ล้านวอน ส่วนในพื้นที่ยงซานและเขตคังนัมคือย่านแดชินดง 2,26.32 ล้านวอน, ย่านยงซาน 2,187.6 ล้านวอน, ย่านโดกุก 2,1109 ล้านวอนและย่านซอโช 2,026.13 ล้านวอน

 

 

สำหรับราคาซื้อขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเกาหลีใต้ที่สูงกว่า 1 พันล้านวอน (ประมาณ 27 ล้านบาท) มีทั้งหมด 113 เขตโดย 97 แห่งอยู่ในโซลและ 15 แห่งอยู่ในจังหวัดคยองกีและอินชอน และอันดับสุดท้ายเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เมืองหลวง ย่านซูซอง จังหวัดแทกูมีราคาซื้อขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1,169.6 ล้านวอน (ประมาณ 30 ล้านบาท)

นอกจากราคาบ้านในเกาหลีใต้พุ่งสูงขึ้นแล้วราคาซื้อขายของคอนโดมิเนียมในเขตซองดง,ควังจินกูและมาโปก็สูงเกิน 1 พันล้านวอนเป็นครั้งแรกเมื่อปีที่แล้ว และในบรรดาพื้นที่ในโซลที่ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 455.79 ล้านวอนในเขตโดบง (ประมาณ 12 ล้านบาท)

 

---

 

เปรียบเทียบราคาบ้านในไทยและเกาหลี

 

เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้วพื้นที่ที่แพงที่สุดในเกาหลีใต้คือบ้านในพื้นที่โซล ซึ่งมีราคาซื้อขายเฉลี่ยเมื่อปีที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 840.77 ล้านวอน (ประมาณ 23 ล้านบาท)

เมื่อเทียบกับบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพชั้นในที่มีน้อยเนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่ถูกเปลี่ยนเป็นที่อาศัยแนวตั้ง (คอนโด) ทำให้ราคาบ้านจัดสรรเริ่มต้นของทาว์โฮมในย่านใจกลางเมืองนั้นพุ่งสูงกว่า 10-15 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อดูแล้วราคาบ้านในเกาหลีและไทยมีราคาใกล้เคียงกันหรือไม่?

 

 

แต่เนื่องจากการคำนวณราคาบ้านจะแตกต่างกันไปตามโครงการก่อสร้าง, อายุของบ้านและพื้นที่ตั้งนอกจากนี้การคำนวณราคาบ้านในเกาหลีใต้หน่วยคือ 10,000 ต่อครัวเรือน

แต่เนื่องจากอพาร์ทเมนต์เกาหลีมีขนาดใหญ่และเล็กต่างกันการคำนวณจึงไม่ใช่เรื่องง่าย เมื่อเปรียบเทียบราคาบ้านเฉลี่ยในโซลก็สามารถซื้อบ้านจัดสรรโครงการใหญ่ๆในไทยได้สบายๆหรืออาจสามารถซื้อบ้านจัดสรรโครงการทั่วไปได้ถึง 2 หลัง 

 

 

เมื่อดูจากข้อมูลสุดท้ายของข้อมูลความจริงแล้วราคาที่อยู่อาศัยในเกาหลีใต้มีความคล้ายคลึงกับราคาที่อยู่อาศับในประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตพื้นที่เมืองหากต้องการบ้านพร้อมที่ดินอาจต้องใช้เงินจำนวนมาก แม้แต่การซื้อคอนโดมิเนียมย่านกลางเมืองก็อาจมีราคาแพงพอๆกับบ้านเลยทีเดียว 

 

---

ราคาที่อยู่อาศัยส่วนอื่นๆในเกาหลี?

 

นอกจากราคาอพาร์ทเมนต์ในพื้นที่โซลจะสูงแล้วที่เมืองเซจองมีราคาเฉลี่ย 434,700,000 วอน (ประมาณ 12 ล้านบาท) คยองกีโด 389.59 ล้านวอน (ประมาณ 11 ล้านบาท) และปูซาน 346.05 ล้านวอน  (ประมาณ 9.4 ล้านบาท), แทกู 326.58 ล้านวอน (ประมาณ 8.9 ล้านบาท), อินชอน 306.28 ล้านวอน (ประมาณ 8.33 ล้านบาท)

เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยของปูซานและแทกูที่อยู่ทางตอนใต้จะแซงหน้าราคาบ้านในอินชอนเป็นครั้งแรก ส่วนเมืองเซจองเนื่องจากมีข้อจำกัดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทำให้การจัดอันดับสูงมากเช่นกัน

 

---

 

นโยบายที่อยู่อาศัยของเกาหลี 

 

ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นในเกาหลีใต้นับตั้งแต่กลางปี 2010 เป็นเรื่องยากที่จะแก้ไขแม้ว่ารัฐบาลกำลังจะเริ่มขายอสังหาริมทรัพย์และมีนโยบายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆมากกว่า 20 นโยบาย แต่ราคาบ้านและค่าเช่าของเกาหลีกลับเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้คนเกาหลีจำนวนมากไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้และต้องเช่าบ้านเพื่ออาศัย

หนึ่งในปัญหาหลักคือการที่ผู้คนจำนวนมากย้ายไปอยู่ในเขตพื้นที่เมืองใหญ่ๆ ทำให้ราคาบ้านและค่าเช่าในเขตเมืองหลวงพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ

 

 

ประธานาธิบดีมุน แจอินยังพูดต่อหน้าสื่อหลายครั้งโดยยอมรับว่านโยบายอสังหาริมทรัพย์ล้มเหลว เขายังกล่าวในงานแถลงข่าวของบลูเฮาส์เมื่อเร็วๆนี้ (18 มกราคม) ว่า "ผมคิดว่าตราบใดที่นักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ถูกตัดขาดจากอุปทานที่เพียงพอก็สามารถทำได้ ดังนั้นรัฐจึงมุ่งเน้นไปยังการปราบปรามนักเก็งกำไรและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์”

ภายใต้นโยบายซื้อบ้านดังกล่าวปริมาณอพาร์ทเมนต์ของเกาหลีใต้จะเพิ่มขึ้นเป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกันในเดือนธันวาคมปี 2020 มีธุรกรรมอพาร์ตเมนต์มากกว่า 6,000 แห่งในโซล แม้ว่าจะมีข้อจำกัดทางกฏหมายที่ต้องการลดจำนวนผู้ลงทุนในกิจการอสังหาริมทรัพย์  นอกจากนั้นนโยบายการเพิ่มราคาก็ถูกวิพากวิจารณ์อย่างหนักเช่นกัน

ผลกระทบจาก "กฎหมายคุ้มครองการเช่าซื้อ" ที่บังคับใช้เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคมเจ้าของบ้านได้เปลี่ยนค่าใช้จ่ายเป็นภาษีเต็มจำนวนของอพาร์ตเมนต์ส่งผลให้ราคาเงินประกันสูงขึ้นและหลายคนที่ไม่มีบ้านจำเป็นต้องจ่ายภาษีเต็มจำนวนที่แพงขึ้นทำให้หลายคนคิดว่า "ถ้าไม่ซื้อตอนนี้จะซื้อทีหลังไม่ได้" ผู้คนจึงหันมาซื้อบ้านทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น

 

---

ต้องจ่ายภาษีในเกาหลีเท่าไหร่? 

 

แนวคิดเรื่องภาษีเต็มจำนวนเป็นเรื่องใหม่สำหรับทุกคนพูดง่ายๆก็คือต้องจ่ายเงินประกันจำนวนสูงโดยไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน แต่จ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการจัดการและสาธารณูปโภคเท่านั้น หากการตรวจสอบเป็นไปตามลำดับเมื่อสิ้นสุดสัญญาเงินจะถูกส่งคืนทั้งหมด ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เสียภาษีเต็มจำนวนจึงเป็นตัวเลือกแรกสำหรับชาวเกาหลีส่วนใหญ่เมื่อต้องการหาบ้าน

จำนวนภาษีเต็มประมาณ 30% ถึง 90% ของราคาบ้านซึ่งกำหนดโดยเจ้าของบ้าน ระบบนี้เกิดขึ้นจากในอดีตรัฐบาลเกาหลีให้อัตราดอกเบี้ยที่สูงเพื่อส่งเสริมทุนทางเศรษฐกิจดังนั้นเจ้าของบ้านจะนำเงินฝากจำนวนมากที่ได้รับไปเป็นเงินฝากประจำและได้รับดอกเบี้ยเป็นกำไร

แต่เมื่อสิ้นสุดยุคที่อัตราดอกเบี้ยสูงและนโยบายที่อยู่อาศัยผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นส่งผลให้ค่าใช้จ่ายถูกส่งต่อไปยังผู้เช่าและเงินประกันที่ต้องจ่ายก็สูงขึ้นเรื่อยๆ 

---

ด้วยสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้การหาบ้านซักหลังถือเป็นเรื่องที่ยากมาก แม้ว่าจะพยายามเก็บเงินมากแค่ไหนก็ดูเหมือนว่ายังไม่สามารถเข้าใกล้เป้าหมายได้อย่างรวดเร็ว ทาง Creatrip ขอเป็นกำลังให้ทุกคนที่กำลังมองหาบ้านนะคะ