หน้าแรก ตรวจหวย เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post แชร์ลิ้ง
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

ทำไม บ้าน 2 ล้านผ่อน 30 ปี แต่ รถ 2 ล้านผ่อน 5 ปี

            หลายคนสงสัยว่าคนไทยทำไมรวยจังกับเรื่องรถ รถคันหนึ่งราคาตั้ง 2 ล้านบาท ผ่อนได้หมดในเวลา 5-7 ปี ส่วนบ้านหลังหนึ่งในราคาเดียวกัน (ส่วนมากได้แค่ทาวน์เฮาส์) ผ่อนตั้ง 30 ปี กลายเป็นทาสเงินกู้ของธนาคารซะงั้น มาไขคำตอบกัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่า กรณีนี้อาจเป็นการเปรียบเทียบที่แท้จริงเปรียบเทียบกันไม่ได้ เพราะคนที่ซื้อบ้านราคา 2 ล้าน กับซื้อรถราคา 2 ล้านนั้น คนละคนกัน โอกาสที่คนมีปัญญาซื้อบ้านราคา 2 ล้านแล้วผ่อน 30 ปี แล้วยังเหลือเงินมาซื้อรถราคา 2 ล้านที่ต้องผ่อนหมดใน 5-7 ปีนั้นมีน้อยมาก

            อย่างรถคันหนึ่ง ราคา 2 ล้านบาทนั้น ส่วนมากต้องดาวน์ 20% ผ่อนเสียดอกเบี้ย 2-4% ทั้งนี้สมมติเป็น 3% โดยเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) เป็นเวลา 5 ปี ก็แสดงว่า

            1. เงินที่ต้องผ่อน 80% คือ 1,600,000 บาท
            2. ดอกเบี้ย 3% คิดโดยเสียปีละ 48,000 บาท 5 ปีก็เป็นเงิน 240,000 บาท
            3. นำเงินที่ต้องผ่อน 1,600,000 บาท มาบวกกับดอกเบี้ย 240,000 บาท เป็นเงิน 1,840,000 บาท
            4. แล้วหารด้วย 60 เดือน จะเป็นเงินผ่อนเดือนละ 30,667 บาท

            ข้างต้นเป็นวิธีคิดการผ่อนรถตามปกติ ที่มักจะเอาเงินต้นที่ต้องผ่อนมา มาคิดดอกเบี้ยต่อปีตามอัตราว่าเป็นเงินเท่าไหร่ แล้วก็คูณด้วยจำนวนปีที่ต้องผ่อน จากนั้นก็นำดอกเบี้ยทั้งก้อนมาบวกด้วยเงินต้นแล้วหารด้วยจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนเป็นรายเดือนโดยตรงไปเลย ไม่ต้องคิดซับซ้อนแบบอัตราดอกเบี้ยทบต้น

            แต่ถ้าเราก็เงินซื้อบ้านแล้วสมมติมีเงินดาวน์เท่ากันคือ 20% แล้วมีอัตราดอกเบี้ย 3% เท่ากันเป็นเวลา 5 ปีเท่ากันอีก อัตราการผ่อนชำระต่อเดือน จะเป็นเงิน 28,750 บาท ซึ่งกลับถูกกว่าการผ่อนรถที่เป็นเงินเดือนละ 30,667 บาทเสียอีก เพราะการผ่อนแบบดอกเบี้ยทบต้นนี้ เขาคิดลดเงินต้นทุกระยะที่ผ่อน สำหรับสูตรในการคิดเป็นดังนี้:

 

            เงินผ่อนชำระต่อเดือน = i/(1-(1/((1+i)^n)) โดยที่
            i = ดอกเบี้ยรายเดือน คือ 3% หารด้วย 12 หรือ 0.25% ต่อเดือน
            n = จำนวนเดือน คือ 60 เดือน หรือ 5 ปี
            ^ = เครื่องหมายการยกกำลัง คือเอา (1+ดอกเบี้ย) คูณตัวเอง 60 หน (ตามจำนวนเดือนที่ผ่อน)

            อย่างไรก็ตามในกรณีซื้อบ้านก็คงไม่มีใครผ่อนชำระได้รวดเร็วขนาดนี้ เนื่องจากเงินผ่อนชำระ จะเป็นประมาณ 25% - 40% ของรายได้ของครอบครัว เช่น ถ้าต้องผ่อนเดือนละ 30,667 รายได้ของครอบครัวต้องมี 122,667 บาท  แต่จะสังเกตได้ว่าครอบครัวที่มีเงินนับแสนเช่นนี้ ก็คงไม่อยู่บ้านหลังละ 2 ล้านบาท เพราะดูไม่สมฐานะ! มักจะอยู่บ้านราคาแพงกว่านี้ เนื่องจากการผ่อนบ้านนั้น ผ่อนยาวๆ ทำให้ภาระการผ่อนลดน้อยลงนั่นเอง

            ในอีกแง่หนึ่งการผ่อนบ้านนั้น อัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านไม่ใช่ 3% แต่เป็น 5% โดยประมาณ แต่ก็มีบางช่วงที่บอกว่าดอกเบี้ยเหลือ 2% บ้าง แต่ก็เป็นช่วง “ส่งเสริมการขาย” ระยะหนึ่ง เช่น 1-3 ปี จากนั้นก็เป็นการผ่อน ณ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจเป็น 5-8% แล้วแต่กำหนดกันไป  ถ้าสมมติว่าเป็นดอกเบี้ย 5% การผ่อนบ้านในระยะเวลาเดียวกันคือ 5 ปี จะเป็นเงินตามสูตรข้างต้นคือ 30,194 บาท ซึ่งพอๆ กับการผ่อนรถ ณ อัตราดอกเบี้ย 3% แต่เป็นแบบดอกเบี้ยคงที่  การผ่อนรถจึงเสียเปรียบกว่าการผ่อนบ้าน

            แต่ก็อีกนั่นแหละ การผ่อนบ้านนั้น ไม่ได้มีเงินดาวน์ 20% แต่มีเงินดาวน์ 0-5% เป็นสำคัญ สมมติว่าเงินดาวน์เป็น 5% และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคือ 6% ตลอดช่วงการผ่อน แต่ผ่อนยาว 30 ปี จะเป็นเงินผ่อนเดือนละเท่าไหร่สำหรับบ้านราคา 2,000,000 บาท

            = เงินที่ต้องผ่อน (95%) หรือ 1,900,000 บาท
            = ผ่อนชำระ 30 ปีหรือ 360 เดือน
            = อัตราดอกเบี้ยปีละ 6% หรือเดือนละ 0.5%
            = อัตราการผ่อนชำระต่อเดือน ก็คือ = 0.5%/(1-(1/(1+0.5%)^360)) หรือเท่ากับ 0.005995505

            เมื่อเอาอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนไปคูณกับเงินต้น 1,900,000 บาท ก็จะต้องผ่อนเดือนละ 11,391.46 บาท ถ้ารวม 30 ปี หรือ 360 เดือน ก็จะเป็นเงิน 4,100,926 บาท แต่เงินต้นคือ 1,900,000 บาท แสดงว่าเราเสียดอกเบี้ยไป 2,200,926 บาท สูงกว่าเงินต้นเสียอีก  แต่เรื่องนี้ก็ถือว่าธนาคารก็มีความเสี่ยงเพราะปล่อยให้เรากู้เงินไปตั้ง 30 ปี เราเองก็ได้อยู่บ้านโดยไม่ต้องเช่ามาถึง 30 ปี

            ที่สำคัญกว่านั้นก็คือเรื่องค่าเสื่อม  บ้านอายุ 30 ปี ณ ราคา 2,000,000 บาทตอนซื้อ เช่น ณ ปี 2563 พอถึงปี 2593 น่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4,850,000 ล้าน (ณ อัตราการเพิ่มขึ้นปีละ 3% ตามสูตร 1+ดอกเบี้ย แล้วยกกำลัง 30 ปี) แม้ตัวอาคารอาจจะเก่า แต่ก็ซ่อมแซมได้ โครงสร้างก็ยังไม่พัง ยังอยู่ได้อีกนาน เปลี่ยนแต่งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร

            แต่ในกรณีรถ เขาคิดค่าเสื่อมทางบัญชีแค่ 5 ปี  แต่อายุการใช้งานจริง อาจจะถึง 20 ปี แต่ต้องซ่อมแซมมากมายโดยตลอด และราคาซากเมื่อครบ 20 ปี ก็คงแทบไม่เหลืออะไรแล้ว  แต่บ้านนั้นราคามีแต่ขึ้น แต่จะขึ้นมากหรือขึ้นน้อย ก็แล้วแต่สถานการณ์  แต่ก็มีบางช่วงที่ราคาตกตามภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ก็ตกต่ำประมาณ 2-3 ปีแล้วก็ขึ้นใหม่อีก  ไม่ได้ตกจนหมดค่า เอารถไปปลูกสะระแหน่ หรือถ้ายกให้ฟรี คนได้รับยังเคือง เพราะแทบไม่มีราคาอะไร

            อย่างไรก็ตาม รถนั้นแม้จะมีค่าเสื่อมสูง แต่ก็ยังมีประโยชน์บางประการที่ต้องซื้อไว้ เช่น เอาไว้ประดับบารมี เอาไว้แสดงฐานะ (จอมปลอม) เพื่อให้ดูดีมีเครดิตในการขอกู้เงินธนาคาร  (แต่ถ้าเราไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ ก็ไม่ควร “เห็นช้างขี้ ขี้ตามช้าง” ก็ได้) และที่สำคัญ รถยังสามารถนำไปหารายได้ได้เป็นกอบเป็นกำ เช่น เอาไปให้เช่าต่างๆ ตั้งแต่เป็นรถเช่าของบริษัท รถเช่าเป็นแท็กซี่ ฯลฯ  ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2542 ปรากฏว่ามีบางคนยอมทิ้งการผ่อนชำระบ้าน เหลือรถเอาไว้ไป “เปิดท้ายขายของ” ดีกว่านั่นเอง

            นี่แหละคือการไขความจริงเรื่องเงินของบ้านและรถ

 

 ...............................................................................................................................................................

 

 

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
68 VOTES (4.9/5 จาก 14 คน)
VOTED: Taweelux, Monthida Riabriang, iluhoo, Sarasin Santayasuk, nj009, iwootjung, Manot SS, อธิปบดี, oRAMPAGEo, WindPolar, Jiao zi, zerotype, bgs, somloveing
Hot Topic ที่มีผู้ตอบล่าสุด
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
ฝีมือเด็กไทย! หนุ่มทำผลงาน ฟิกเกอร์ ดัดตัวได้ ส่งสมัครเข้าเรียนจุฬาฯชาวเน็ตไทยปั่น มหัศจรรย์ภาพกำแพงหิน ทุกอย่าง Copy เขมรประเทศที่ราคาที่ดินแพงเหมือนทองคำหนุ่มถึงกับงง แมวส้มที่ไม่ส้ม เห็นสีดำแบบนี้ ที่จริงตัวสีส้มนะอำเภอที่มีขนาดเล็กที่สุดและมีคนอยู่น้อยที่สุดในประเทศไทยมหาลัยที่พื้นที่เยอะที่สุดในประเทศชาวเน็ตจวก! อาจารย์คนดัง ไล่ฟ้องนักศึกษาตัวเอง แถมโพสต์เหน็บแรงพปชร.เคาะ "บิ๊กป้อม" เป็นแคนดิเดตนายกฯคนเดียว มั่นใจได้นายกฯ คนที่ 30 แน่บางคำในภาษา "เขมร" ที่จริงก็เคลมภาษาไทยอีกที??
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
แก้ปัญหาการศึกษาต้องเริ่มที่การกระจายอำนาจสู่ท้องถิ่น ณัฐวุฒิเสนอสภา คลิปแห่แชร์ภาพ ครูบาไก่ เล่นบานาน่าโบ๊ท แบบนี้เหมาะสมมั้ย?เพจดังซัด!! พระนักการทูต เจ้าอาวาสวัดป่าชื่อดัง ชอบโชว์หุ่น อวดของลับทัวร์ลง! บี้ เดอะสกา หลังทำคอนเท้นต์ ปาเงินใส่หน้า นักร้องดัง
ตั้งกระทู้ใหม่