ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียนกับโควิด-19

 ในเช้าวันพฤหัสบดีที่ 16 เมษายน 2563 มีการอภิปราย Webinar ของ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) เกี่ยวกับภาวะอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน  มาดูข้อสรุปเบื้องต้น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  (www.area.co.th) ในฐานะกรรมการ ARENA ประจำประเทศไทยในนามของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) เป็นวิทยากรในการสัมมนาท่านหนึ่งด้วย  ผลการอภิปรายได้ข้อคิดที่น่าสนใจดังนี้:

            1. การจ่ายเงินชดเชย: สิงคโปร์ รัฐบาลจ่ายให้คนทำงานอิสระ (รวมถึงนายหน้าด้วย) ประมาณ 23,000 บาทต่อเดือนเป็นระยะเวลา 9 เดือน ต่างจากไทยที่จ่าย 5,000 บาท แค่ 1 เดือน (หรือ 3 เดือนหากออกพระราชกำหนดเงินกู้) แต่ไม่ได้ให้คนทำงานอิสระทั้งหมด แต่จำกัดที่รายได้

            2. การก่อสร้าง มาเลเซียหยุดก่อสร้างในขณะนี้ แม้แต่ประชาชน ยังให้ออกจากบ้านๆ ละ 1 คนเท่านั้น โดยให้ออกตามความจำเป็นด้วย จึงคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำลงประมาณ 10% ในขณะที่ประเทศไทย ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าสถานการณ์การเปิดตัวใหม่จะเปิดตัวลดลง 16% เมื่อเทียบกับปีก่อน

            3. การปรับตัวของนายหน้า ช่วงนี้แต่ละประเทศ นายหน้าศึกษาอยู่ที่บ้านผ่าน Zoom ทางมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่เป็นแกนของ ARENA ในประเทศไทย ก็ได้ให้ข่าวสารกับทางสมาชิกอย่างสม่ำเสมอ และในวันศุกร์ที่ 24 เมษายน นี้มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย จะจัดเสวนาวิชาการผ่านระบบ Webinar เช่นกัน อย่างไรก็ตามปรากฏว่ามาเลเซียมีความกระตือรือร้นที่สุดเพราะมีการจัดสัมมนาผ่าน Webinar บ่อยมาก

            4. การรับรองวิชาชีพนายหน้า มาเลเซีย สิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียมีกฎหมายความคุมนายหน้า และล่าสุดเมียนมาก็ได้รับการับรองแล้ว ในขณะนี้เมียนมามีนายหน้าที่จดทะเบียนแล้วถึง 7,000 คน  แต่ในประเทศไทย ยังไม่มีการควบคุมนายหน้า หรือนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน และอื่นๆ  ประเทศไทยควรมีสภาวิชาชีพนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน หรือผู้บริหารทรัพย์สินเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และเป็นการยกระดับนักวิชาชีพด้วย

            5. ในขณะนี้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ และสิงคโปร์ที่มีปัญหาหนักด้านการติดเชื้อโควิด ไม่สามารถออกจากบ้านเดินทางไปพาลูกค้าดูบ้านหรือซื้อขายบ้านได้ตามมาตรการห้ามออกจากบ้าน  แต่ในกรณีประเทศไทย กัมพูชาและเมียนมา ยังสามารถทำได้ ในกรณีประเทศไทย ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินยังออกประเมินบ้านลูกค้าทุกวัน เพียงแต่ต่างต้องระวังซึ่งกันและกันเท่านั้น  สถานการณ์ของเราจึงไม่แย่เท่ากับอีกหลายประเทศ

            6. สิ่งที่ต้องปรับตัวของนายหน้าหรือนักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน คือการใช้ Digital AI Networking ทำให้เกิดการแลกเปลี่ยนประสบการณ์กันมากขึ้น มีการติดต่อกับลูกค้าโดยตรงผ่านระบบ Internet และเมื่อสถานการณ์ดีขึ้นก็จะสามารถพาลูกค้าออกไปดูบ้านได้มากขึ้น และทำให้การขายประสบความสำเร็จมากขึ้น

            7. สำหรับการสร้างความตระหนักรู้ในวิชาชีพนายหน้าหรือนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นั้น ในกรณีประเทศไทย ดร.โสภณ พยายามที่จะจัดให้มีการประกันทางวิชาชีพ โดยจะได้เชิญสมาชิกของสมาคมที่เกี่ยวข้องกับนายหน้ามาร่วมกันเพื่อทำให้วิชาชีพเหล่านี้ได้รับการยอมรับในสังคม เพราะเป็นการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคม สังคมก็จะเชื่อถือมากขึ้น โอกาสทางธุรกิจก็มากขึ้นเช่นกัน

            เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2563 มีข่าวจาก IMF (International Monetary Fund) ว่า อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศต่างๆ ในอาเซียน จะลดลงอย่างมากในปีนี้ แต่ในปี 2564 สถานการณ์จะก้าวกระโดดดีขึ้น โดยคาดว่ามาเลเซียจะเติบโต 7.8% อินโดนีเซีย จะสูงสุดคือ 8,.2% ฟิลิปปินส์ 7.6% และเวียดนาม 7%  ส่วนประเทศไทย จะเป็น 6.1% ซึ่งถือว่าต่ำสุดในหมู่ประเทศเพื่อนบ้าน <1>

            ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะเติบโตอย่างมากเช่นกัน เพราะอุปสงค์ที่เตรียมซื้อบ้านในช่วงที่ผ่านมาจะไหลกลับมาใหม่  อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทย ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าสินค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาถูกอาจจะยังมีปัญหาได้ เพราะวิกฤติครั้งนี้กระทบต่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อย SMEs แต่สถาบันการเงิน บริษัทขนาดใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบนัก ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาแพงน่าจะยังสามารถขายได้ดี รวมทั้งสินค้าประเภท Logistics โกดัง น่าจะมีความต้องการสูงในการกระจายสินค้า

โปรดดู FB Live ได้ที่ https://www.facebook.com/MIEA.on.fb/videos/2564981830488692

อ้างอิง
<1>  IMF: After 2020 contraction, Malaysia GDP to soar by 9pct in 2021. New Straits Times. April 15, 2020. https://cutt.ly/Et9cqeW