โควิดทำให้ทั่วโลกมีนโยบายอสังหาฯ อย่างไร

 โรคระบาดจากไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจการต่าง ๆ ทำงานหยุดช้าลง ชะงัก หรือถึงกระทั่งเจ๊งไปเลยก็มี  รัฐบาลทั่วโลกก็เร่งหาทางแก้ไขโดยด่วน เขาทำกันอย่างไรบ้าง ไทยควรทำอะไรบ้าง มาลองดูกัน

            ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI) ประจำประเทศไทย ได้สอบถามไปยังนายกสมาคม FIABCI ของแต่ละประเทศ และข้อมูลจากหน่วยงานต่างๆ ในต่างประเทศสามารถชี้ให้เห็นว่ารัฐบาลของแต่ละประเทศจำเป็นต้องให้การช่วยเหลือในทางใดทางหนึ่งหรือหลายทาง

            อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทอาจได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันไป

            1. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและรุนแรงที่สุดก็คงเป็นโรงแรม รีสอร์ตต่างๆ ซึ่งในปัจจุบันคงไม่มีผู้เข้าพักโดยเฉพาะโรงแรมประเภทการท่องเที่ยว (Resort Hotel) แม้แต่โรงแรมธุรกิจในใจกลางเมือง (Business Hotel) หรือโรงแรมเพื่อการจัดสัมมนา (Convention Hotel) ก็ต่างได้รับผลกระทบเป็นอันมาก  ทำให้หลายแห่งอาจจำเป็นต้องปิดและขายกิจการ

            2. อาคารสำนักงานก็คงได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะจำนวนผู้เช่าที่ลดน้อยถอยลงไปจากการทำงานที่บ้าน (Work from Home) ซึ่งเป็นแนวโน้มที่เกิดขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว  แต่ในภาวะปัจจุบัน ยิ่งทำให้เกิดการทำงานที่บ้านมากขึ้น  ยิ่งอาคารใดที่พบมีผู้ติดเชื้อ ก็อาจต้องหยุดให้เช่าไประยะหนึ่งเลยทีเดียว  อย่างไรก็ตามเจ้าของอาคารก็ยังคงจะ “แข็งแรง” กว่าผู้เช่าหรือผู้เกี่ยวข้องอื่นในวงการอสังหาริมทรัพย์

            3. กรณีที่อยู่อาศัย อารมณ์การซื้อขายเช่าที่อยู่อาศัยก็คงลดน้อยหรือหายไประยะหนึ่ง  เพราะหลายคนก็ตกงานกันไป นายหน้าที่มักเป็นผู้ที่ไม่มีรายได้ประจำก็ย่อมได้รับผลกระทบ กระแสเงินสด (Cash-flow) ของโครงการต่างๆ ก็ได้รับผลกระทบไปด้วย ไหนยังต้องจ่ายดอกเบี้ยอีกต่างหาก จึงอาจต้องลดแลกแจกแถมกันอุตลุดในระยะนี้ เป็นต้น

            ระดับโลก: นายวาลิด มูลซา (Walid Moussa) นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI) ซึ่งเป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก กล่าวในภาวะขณะนี้ ต้องให้หยุดการชำระหนี้ เงินต้น ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมต่างๆ เป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปีเพื่อที่จะหยุดภาระของผู้ขอกู้ทั้งหลาย

            กัมพูชา: นายชะเร็ก ซกนิม (Chrek Soknim) นายกสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนายหน้าประเทศกัมพูชา กล่าวว่าสถาบันการเงินยังควรอำนวยสินเชื่อแก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เพื่อไม่ให้โครงการขาดตอน และให้ผู้ซื้อบ้านสามารถมีบ้านได้ (Pre / Post Finance) สถาบันการเงินควรมีสินเชื่อพิเศษที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับในช่วงวิกฤตินี้  ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลก็ควรงดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้

            มาเลเซีย: นายบุนพิง ลิ้ม (Lim Boon Ping) รองประธานสมาคม FIABCI มาเลเซีย และนายกสมาคมนายหน้ามาเลเซียกล่าวถึงมาตรการที่ได้เสนอทางราชการไปแล้ว ได้แก่ การงดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ การงดเก็บภาษีจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain Tax) ยิ่งกว่านั้นยังเสนอให้งดเก็บค่าธรรมเนียมการการต่ออายุใบอนุญาตนายหน้าที่รัฐบาลเป็นผู้ควบคุมในปีนี้อีกด้วย

            เวียดนาม: นางไหม่ ลี (Mai Lee) นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงฮานอย กล่าวว่า ขณะนี้รัฐบาลเวียดนามยังไม่มีมาตรการใดๆ ช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน หรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเวียดนาม และคาดว่าจะไม่มีมาตรการที่ชัดเจนใดๆ ทั้งนี้เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในเวียดนามยังเป็นไปสำหรับผู้มีรายได้สูงและนักลงทุนเป็นหลัก  ที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งๆ ในเวียดนามมีราคาเฉลี่ยประมาณ 6 ล้านบาท (แพงกว่าไทย) เพราะยังไม่ได้ลงสู่ตลาดล่าง  รัฐบาลจึงอาจยังไม่มีมาตรการช่วยเหลือใดๆ

            อินเดีย: นายฟารุก มาห์มูด (Farook  Mahmood) นายกสมาคม FIABCI อินเดีย กล่าวว่ารัฐบาลอินเดียพึงงดภาษีทุกชนิดที่เกี่ยวเนื่องกับการซื้อ-ขาย หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีป้าย เป็นต้น  นายฟารุกยังเน้นให้ธนาคารลดดอกเบี้ยลงมา รวมทั้งลดค่าบริการไฟฟ้าซึ่งเป็นภาระสำคัญประการหนึ่งโดยใช้เวลาประมาณ 12 เดือน

            อินโดนีเซีย: นายเมโกะ (Meiko) กรรมการบริหารสมาคมนักพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในอินโดนีเซีย (Real Estate Indonesia หรือ REI) กล่าวว่าประเด็นสำคัญที่สุดสำหรับอินโดนีเซียก็คือการไม่เก็บภาษีรายได้แก่ประชาชนในช่วงเวลานี้ เพื่อพยุงรายได้ของพนักงานบริษัทต่างๆ เพื่อให้ยังมีรายได้เพียงพอกับการผ่อนชำระที่อยู่อาศัย

            ฮ่องกง: กรรมการบริหารสมาคมนายหน้าฮ่องกงกล่าวว่ารัฐบาลฮ่องกงซึ่งเป็นผู้ควบคุมนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย เช่น นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักบริหารทรัพย์สินโดยลดค่าธรรมเนียมการต่ออายุของนักวิชาชีพลง แต่เหล่านักวิชาชีพยังต้องการให้ลดหย่อนลงไปให้มากกว่านี้ และรัฐบาลก็ยังไม่มีนโยบายใดๆ แต่ใช่ว่ารัฐบาลฮ่องกงไม่ได้สนใจประชาชน เพราะได้ให้ความช่วยเหลือแก่ประชาชนด้านการชดเชยรายได้ และการสาธารณสุขเป็นอย่างดีจนขณะนี้ระดับการระบาดของโควิด-19 ไม่มากเช่นแต่ก่อน

            สำหรับในกรณีประเทศไทย ผมในฐานะนายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน ยังได้ทำหนังสือถึงนายกฯ เมื่อวันที่ 23 มีนาคมที่ผ่านมา ให้มีมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน ดังนี้:

            1. ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยให้อยู่ในกรอบที่ไม่เกิน 3% ของอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก  (เช่น ถ้าดอกเบี้ยเงินฝากคือ 1% ดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ควรเกิน 4%) ในประเทศไทยค่านายหน้าเป็นเงิน 3% ของมูลค่าบ้าน ดังนั้นสถาบันการเงินต่างๆ ที่รับฝากเงินจากประชาชน จึงควรมีกำไรในสัดส่วนไม่เกิน 3% เช่นกัน  ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลพึงเปิดโอกาสให้สถาบันการเงินจากต่างประเทศมาเปิดให้บริการแข่งขันกับสถาบันการเงินไทยมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าจะสามารถทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงอย่างแน่นอน

            2. พักการชำระหนี้เงินต้น ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมของสถาบันการเงินในกรณีสินเชื่อบ้านและสินเชื่ออื่นๆ เป็นเวลา 6 เดือน หรือหากสถานการณ์เลวร้ายลงไปกว่านี้ ก็ให้พักชำระหนี้เป็นเวลา 1 ปี และเมื่อครบกำหนดค่อยกลับมาชำระหนี้ตามปกติโดยยืดเวลาการผ่อนชำระออกไป

            3. หยุดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ รวมทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเวลา 1 ปี

            4. จัดตั้งกองทุนซื้อบ้านสำหรับเจ้าของบ้านและห้องชุดที่ไม่สามารถที่จะผ่อนต่อหรือมีหนี้จำเป็นต้องขาย โดยกองทุนนี้รับซื้อในราคา 75% ของมูลค่าตลาดที่ผ่านการประเมินค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานวิชาชีพโดยเคร่งครัดก่อน ทั้งนี้ให้บริษัทประเมินซื้อประกันความรับผิดชอบทางวิชาชีพไว้ด้วย  กรณีนี้จะทำให้ผู้จำเป็นต้องขายบ้านเกิดสภาพคล่องทางธุรกิจ และในอนาคตอาจสามารถซื้อคืนในราคาต้นทุนบวกดอกเบี้ย หรืออาจทำให้ประชาชนทั่วไปสามารถซื้อบ้านได้ในราคาถูก เป็นการช่วยให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ

            ช่วยกันคิดสู้โควิด-19 เพื่อผู้ซื้อบ้าน วงการอสังหาริมทรัพย์และประเทศชาติของเรา