เมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน จะมีวิธีแก้ไขอย่างไร

             เมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน จะมีวิธีแก้ไขอย่างไร

            การครอบครองปรปักษ์ มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลทำให้ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ โดยมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องดังนี้  

            ประมวลกฎหมายแพ่งและณิชย์ มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

            ตามหลักกฎหมายดังกล่าว ทำให้เห็นว่า บุคคลอื่นก็สามารถทำให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือทรัพย์สินอย่างอื่นของเราได้ หากได้ครอบครองและมีระยะเวลาครบถ้วนตามกฎหมาย อันเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย

            แต่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น เป็นเพียงให้ฐานะบุคคลลิทธิหรือเป็นสิทธิระหว่างเจ้าของกับผู้ครอบครองเท่านั้น ไม่ได้รวมถึง บุคคลอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับ ๒ ฐานะดังกล่าว

            ทั้งนี้ เป็นไปตามกฎหมายที่ว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299  วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

                จะเห็นว่า การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ยังไม่สมบูรณ์จนกว่าจะได้มีคำสั่งจากศาลให้เป็นผู้มีสิทธิ์ในที่ดินในฐานะผู้ครอบครองปรปักษ์ จึงจะสามารถขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้

            ดังนั้น เราจะเห็นได้ว่า กฎหมายมีช่องว่างให้เจ้าของที่ดินสามารถเอาที่ดิน(ในรูปแบบทรัพย์สินอื่น)ของตนกลับคืนมาได้ โดยการขายที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์ ให้แก่บุคคลอื่นก่อนที่ผู้ครอบครองปรปักษ์จะได้ใช้สิทธิทางศาล ทนายความเชียงใหม่ ไม่ได้คิดขึ้นมาเอง แต่มีแนวคำวินิจฉัยของศาลตัดสินไว้เป็นบรรทัดฐานอยู่แล้วครับ

                ดังนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2068/2552 บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึง บุคคลใดๆ ก็ได้ที่มิใช่เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เมื่อธนาคาร ก. เป็นทั้งผู้รับจำนองที่ดินพิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมและยังเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ธนาคาร ก. จึงเป็นบุคคลภายนอกย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง

                  เมื่อธนาคาร ก. ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลโดยไม่ปรากฏว่าซื้อมาโดยสุจริตหรือไม่ อย่างไร ก็ย่อมเป็นไปตามข้อสันนิษฐานอันเป็นคุณแก่ผู้ซื้อว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ถือว่าธนาคาร ก. ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ผู้ร้องไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ขึ้นใช้ยันธนาคาร ก. ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง แม้เมื่อผู้คัดค้านที่ 1 ได้รับโอนที่ดินพิพาทจากธนาคาร ก. ภายใน 10 ปี นับแต่วันรับโอนจากธนาคาร ก. และรับโอนโดยไม่สุจริตก็ตาม ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ครองครองปรปักษ์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนขึ้นใช้ยันผู้คัดค้านที่ 1 ผู้รับโอนคนต่อมาได้ เพราะสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนไปแล้วตั้งแต่ธนาคาร ก. ผู้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริตตอนแรก แม้ผู้ร้องจะยังคงครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา แต่การครอบครองในช่วงหลังที่ธนาคาร ก. และผู้คัดค้านที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์มา เมื่อนับถึงวันที่ผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี ก็จะถือว่ามีการครอบครองปรปักษ์ต่อผู้คัดค้านที่ 1 ครบเวลาได้กรรมสิทธิ์แล้วด้วยหาได้ไม่