เอฟเออาร์ 15 ต่อ 1 เรื่องหลอกลวง

        เรื่องที่บริษัทที่ปรึกษาเรื่องผ้งเมืองของ กทม. ให้ข่าวว่าจะให้เอฟเออาร์เพิ่มเป็น 15 ต่อ 1 นั้น ดร.โสภณ ฟันธงว่านี่เป็นแค่เรื่องหลอกลวง
      ตามข่าวในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 17-20 ธันวาคม 2560 หน้า 29 ระบุว่า "ขานรับผังเมือง กทม.ใหม่ ให้เอฟเออาร์ 15 ต่อ 1 จุดตัด-สถานีร่วมรถไฟฟ้า โดยการนำเสนอของบริษัทที่ปรึกษาทำผังเมืองของ กทม. นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) มองว่าเป็นการพูดแก้เกี้ยวหลอกลวง ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ไม่ได้ช่วยอะไรเป็นชิ้นเป็นอันต่อการพัฒนาเมือง
      เอฟเออาร์ เป็นคำย่อภาษาอังกฤษ FAR ของ Floor Area Ratio "หมายถึง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน กล่าวคือ หากมีที่ดินอยู่ 200 ตารางวา คูณด้วย 4 จะได้ 800 ตารางเมตร สามารถก่อสร้างอาคารมีพื้นที่รวมทุกชั้นทุกหลังในที่ดินแปลงนี้ได้ไม่เกิน ตารางเมตรที่ดิน คูณค่า FAR (กรณีนี้มีค่า FAR ไม่เกิน 6) จะได้พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 800 คูณด้วย 6 ได้ไม่เกิน 4,800 ตารางเมตร (สูตร พื้นที่อาคารที่สร้างได้ = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร)" (http://bit.ly/2BtlCxg)
แต่เดิมในผังเมืองกรุงเทพมหานคร เคยกำหนดให้ค่า FAR เท่ากับ 10:1 แต่ภายหลังได้เปลี่ยนแปลงไปโดยมีเฉพาะไม่กี่บริเวณ       ในใจกลางเมืองเท่านั้นที่ค่า FAR เท่าเดิม นอกนั้นมีค่าต่ำมาก ทำให้การพัฒนากระจายออกสู่รอบนอก ใช้ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ ต้องใช้ที่ดินขนาดใหญ่ในการพัฒนาโครงการ ทำให้การพัฒนาเมืองไร้ระเบียบ ทำลายและกินพื้นที่สีเขียวชานเมืองออกไปทุกขณะ
      ในขณะที่ในต่างประเทศค่า FAR สูงมาก เช่น ในญี่ปุ่น บางตีกมีค่า FAR ถึง 33:1 หรือแม้แต่ในกรณีประเทศไทยเอง ก็มีค่า FAR สูงมาก่อนในอดีต เช่น ตึกวอลสตรีททาวเวอร์ ก็มีค่า FAR ถึงราว 20:1 ซึ่งก็ไม่ได้สร้างปัญหากับใคร การที่ค่า FAR สูง ๆ ทำให้เมืองได้รับการพัฒนาในเขตภายใน ทำให้ไม่กระจายออกสู่รอบนอก การจราจรก็ไม่ติดขัด ไม่เสียค่าเดินทางมาก ทำให้ที่อยู่อาศัยในกลางเมืองถูกลง เพราะสร้างได้มากขึ้น แต่นักผังเมืองไทยกลับมองว่าเป็นการรวมศูนย์ แล้วกระจายความเจริญออกสู่รอบนอกโดยเฉพาะจังหวัดปริมณฑลอย่างไร้ระเบียบ สร้างปัญหาต่อการพัฒนาเมืองมากขึ้น
      ยิ่งกว่านั้นที่บริษัทที่ปรึกษาเสนอว่าให้ FAR 15:1 เฉพาะบริเวณจุดตัดของรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ก็ปรากฏว่ามีเพียงไม่กี่สถานี เท่ากับไม่มีผลใด ๆ เป็นเพียงการพูดแบบ "ดรามา" ไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติแม้แต่น้อย เสมือนการพูดว่าจะให้ แต่ในทางปฏิบัติไมได้ให้อะไรเลย การวางผังเมืองแบบ "ไม่จริงใจ" ต่อการแก้ปัญหาเมืองนี้จึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และทำให้เมืองขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต
      ดร.โสภณ ยังเสนอให้เปลี่ยนบริษัทจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้แล้ว จากแต่เดิมดูเหมือนกรุงเทพมหานครในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาผูกขาดให้คณาจารย์จากมหาวิทยาลัยแห่งหนึ่งดำเนินการทำผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมานาน จนอาจารย์เหล่านี้เกษียณอายุราชการไปแล้ว ก็ยังมีบริษัท (ของใครไม่ทราบ) จ้างคณาจารย์เหล่านี้ยังกลับมาวางผังเมืองแบบเดิมๆ ที่แทบไม่มีอะไรใหม่อีก ทำให้มหานครระดับโลกเยี่ยงกรุงเทพมหานคร กลับถูกผูกขาดการวางผังเมืองโดยคณะบุคคลกลุ่มหนึ่งหรือไม่

วิธีคิด FAR ที่มา: https://goo.gl/gwC2k7

ถนนแคบแต่ตึกสูงในนครโอซากา
ที่มา: http://bit.ly/1MKVj6V

อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์ FAR ราว 20:1 ไม่เห็น "หนักหัว" ใครเลย (ไม่ได้สร้างปัญหาแก่เมืองเลย)
ที่มา: http://www.banbkk.org/index.php?mo=3&art=155333

จุดตัดรถไฟฟ้า ที่เห็นส่วนมากยังไม่มีการก่อสร้าง ที่มา: http://bit.ly/2kb3EYT
ที่มา: https://goo.gl/32L6BA