ตลาดอสังหาฯ กรกฎา 60 เปิดตัวลด แต่รายใหญ่เปิดถึง 87%

อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในเดือนกรกฎาคม 2560 มีการเปิดตัวโครงการลดลงค่อนข้างมาก โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 21 โครงการ ลดลงจากเดือนมิถุนายน 2560 จำนวน 13 โครงการ ทำให้จำนวนหน่วยขายและมูลค่าลดลงตาม โดยเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้ง 21 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 6,375 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 26,976 ล้านบาท บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือเปิดตัวมากถึง 87% ของหน่วยขายทั้งหมด เหลือให้บริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs เพียง 13%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นหน่วยงานเดียวในประเทศไทยที่สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในภาคสนามจริง พบว่าประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 18,782 ล้านบาท (70%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 4,757 ล้านบาท (17%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 2,930 ล้านบาท (11%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ

โดยนัยนี้ภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท ถึงแม้จำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการที่ลดลง แต่เนื่องจากมีสินค้าแพงเข้าสู่ตลาดเพิ่ม จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในเดือนนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น (ประมาณ 15%)

การพัฒนาในเดือนกรกฎาคมนี้มีจำนวนหน่วยขายที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมีประมาณ 29% จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยโดยรวมของเดือนนี้เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนมิถุนายน ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 4.232 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.672 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างแพงเป็นสำคัญ

เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ ดร.โสภณ เสนอว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 10 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท ภัทรเฮ้าส์ แอนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือ และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือเปิดตัวมากถึง 87% ของหน่วยขายทั้งหมด เหลือให้บริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs เพียง 13%

เมื่อเทียบอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่เดือนกรกฎาคมของปีนี้กับเดือนกรกฎาคมปี 2559 ดร.โสภณ แจกแจงว่าในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลง 18 โครงการ (-48%) มีจำนวนหน่วยขายลด 7,169 หน่วย (-53%) มีมูลค่าลดลง 5,969 ล้านบาท (-18%) แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 2.432 ล้านบาท เป็น 4.232 ล้านบาท (74%) และหากพิจารณาภาพรวมใน 7 เดือนแรก 2560 (มกราคม-กรกฎาคม 2560) เปรียบเทียบกับ 7 เดือนแรกปี 2559 มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 219 โครงการ (ลดลง -14%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 60,764 หน่วย (ลดลงประมาณ -2%) มูลค่าโครงการรวม 211,469 ล้านบาท (เพิ่ม 11%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.101 ล้านบาทเป็น 2.480 ล้านบาท (18%)

กลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด ตามการสำรวจของ ดร.โสภณ ก็คืออาคารชุดจำนวน 34,887 หน่วย (57%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 18,759 หน่วย (31%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 4,374 หน่วย (7%) อย่างไรก็ตามในเดือนกรกฎาคมนี้ ดร.โสภณ ให้ข้อสังเกตว่า ได้พบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 421 โครงการ และมีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตามในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป