การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยใน กทม.และปริมณฑล

           บ้านเดี่ยวนับเป็นสินค้าที่ขายได้ยากและช้าที่สุด แต่ในตลาดปัจจุบัน ยังมีทำเลที่สินค้าบ้านเดี่ยวขายได้ดีอยู่จำนวนหนึ่ง มาศึกษากันดูว่าที่ไหนและระดับราคาใด

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าจากการสำรวจที่อยู่อาศัย 1,905 แห่งที่กำลังขายอยู่นั้น บ้านที่กำลังขายอยู่นี้ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ซึ่งเมื่อปลายปี 2558 ยังมีกิจกรรมการขายอยู่ และมาถึงกลางปี 2560 ก็ยังมีสินค้าเดิมคงเหลือขายอยู่ (ที่ขายหมดไปแล้วก่อนเดือนมิถุนายน 2560 หรือที่ “เจ๊ง” ไปก่อนเดือนดังกล่าว ไม่นำมาเปรียบเทียบด้วย)

           ภาพรวมก็คือ ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 0.53% ซึ่งแสดงว่าราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงในทางบวกเพิ่มขึ้นจากรอบก่อนหน้า ลด -0.06% (ราคาปรับเพิ่มมากกว่ารอบที่ผ่านมา 0.59%) การที่เป็นเช่นนี้แสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังมีทิศทางการปรับตัวเพิ่มขึ้น สาเหตุของการปรับราคาบ้านเพิ่มก็เนื่องมาจากการลงทุนของผู้ประกอบการที่มีต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนราคาที่ดิน รวมถึง ปัญหาภาวะเงินเฟ้อ ราคาค่าจ้างแรงงาน จึงส่งผลต่อต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ และผู้ประกอบการรายใหญ่การจะพยายามหาวิธีที่จะลดต้นทุนแรงงาน โดยการใช้ระบบเทคโนโลยีการผลิตผนังสำเร็จรูปเข้ามาใช้แทนให้มากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงราคาตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2560 แยกตามประเภทบ้าน

ประเภทบ้าน          ราคาขาย ธ.ค.59(ล้าน บ)    ราคาขาย มิย.60(ล้าน บ)     เปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลง

บ้านเดี่ยว               6.262                                      6.296                                      0.55%

บ้านแฝด                3.475                                     3.502                                      0.79%

ทาวน์เฮาส์             2.65                                        2.66                                        0.38%

ตึกแถว                   4.731                                      4.746                                      0.32%

ห้องชุด                    3.279                                      3.299                                      0.63%

ที่ดินจัดสรร            3.685                                      3.685                                      0.00%

โดยรวม                  3.754                                      3.774                                      0.53%

           จากตารางข้างต้น ในรายละเอียดจะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 3.754 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 3.774 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 0.53% โดยประเภทที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ บ้านแฝด 0.79% และประเภทที่มีการปรับราคาเพิ่มน้อยที่สุด คือ ที่ดินจัดสรร 0.00% (แต่ไม่มีนัยสำคัญทางสถิติ) ในส่วนของที่อยู่อาศัยที่มีการปรับราคาน้อยสุด คือ อาคารพาณิชย์ 0.32% ซึ่งหากมองภาพรวมแล้วจะเห็นได้ว่าในรอบนี้ที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกประเภทบ้าน แต่มีการปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้นตามภาวะตลาด เศรษฐกิจ และความต้องการซื้อของผู้บริโภค และต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ แต่ไม่มีการปรับลดราคาลงแต่อย่างใด

           หากพิจารณาราคาที่อยู่อาศัยหลักส่วนใหญ่ทุกประเภทมีการปรับราคาเพิ่มจาก 6 เดือนก่อน โดยบ้านแฝด ปรับเพิ่มมากที่สุด 0.79% อาคารชุด 0.63% บ้านเดี่ยว 0.55% ทาวน์เฮ้าส์ 0.38% และอาคารพาณิชย์ 0.32% เหตุผลของการปรับเพิ่มราคาบ้านส่วนใหญ่ในตลาดก็เนื่องมาจากปรับขึ้นตามต้นทุนการผลิต รวมถึงนโยบายการส่งเสริมการลงทุนในโครงการเมกกะโปรเจคต์ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจากรอบก่อน 0.53% โดยปรับเพิ่มมากกว่ารอบก่อน 0.59% (รอบสิ้นปี 2559 ปรับลด 0.66%) สามารถแจกแจงการเพิ่มราคารายกลุ่ม ซึ่งกลุ่มที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ บ้านแฝด ปรับเพิ่ม 0.79% ปรับจากรอบก่อน -0.83% รองลงมาคือ อาคารชุด ปรับราคาเพิ่มขึ้น 0.63% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในรอบนี้เป็นการเพิ่มในอัตราที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันต่างชาติหันมาลงทุนในไทยเพิ่มมากขึ้น และมีการนำนวัตกรรมจากต่างประเทศมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น จึงอาจทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น

           แม้การเปลี่ยนแปลงราคาจะไม่มากนัก แต่ก็ยังอยู่ในช่วง "ขาขึ้น" หรือยังไม่ได้ลดลงแต่อย่างไร กรณีการลดลงของราคาบ้านจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ แต่วิกฤติเศรษฐกิจยังมาไม่ถึง ราคาบ้านจึงยังไม่ได้ลด ในขณะเดียวกันก็ยังมีโครงการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ โอกาสที่ราคาบ้านจะลดลงจึงไม่มี ผู้ที่หวังให้บ้านลงราคาเพื่อจะได้ช้อนซื้อ จงเป็นความหวังที่เป็นไปไม่ได้

ที่มา: http://bit.ly/2ukOVSc