ห้องชุดแถวรถไฟฟ้าสายสีม่วงสบายดีหรือ

           หลายคนห่วงว่าย่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีคนขึ้นน้อยนั้น จะเกิดภาวะล้นตลาด ความจริงเป็นอย่างไร ต้องดูข้อมูลจริงจาก ดร.โสภณ ในด้านการขาย การเปิดตัวโครงการใหม่ และการเปลี่ยนแปลงราคา

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงว่าในรอบ 1 ปีก่อนที่ผ่านมานั้น ห้องชุดในย่านรัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐ ตำบลบางรักน้อย อำเภอเมือง นนทบุรีนั้นมีภาวะการขายเป็นอย่างไร โดยมีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้:

1. ในรอบ 1 ปีที่สำรวจพบว่า มีห้องชุดเปิดใหม่ 364 หน่วย รวมมูลค่า 1,237 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 3.398 ล้านบาท แยกเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท 260 หน่วย และห้องชุดราคา 3-5 ล้านอีก 50 หน่วย แสดงให้เห็นชัดว่าการเปิดขายมีไม่มากนักถ้าสถานการณ์ดี คงมีการเปิดขายมากกว่านี้ และราคาห้องชุดในพื้นที่นี้ที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หาไม่ได้ในการเปิดตัวรอบนี้
2. ในด้านการขายของสินค้าประเภทห้องชุดใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวใน 1 ปีก่อน พบว่า ขายได้เป็นส่วนใหญ่แล้ว ยังรอขายอีก 148 หน่วยจากทั้งหมด 364 หน่วย หรือ ราว 41% สินค้าราคา 2-3 ล้านบาทขายได้ 64% ในขณะที่สินค้าราคา 3-5 ล้านบาทขายได้ 48% สินค้าที่ราคาต่ำกว่าจึงถือว่าขายได้ดีกว่าสินค้าที่มีราคาสูงกว่าอย่างชัดเจน
3. ล่าสุดในตลาด ยังมีหน่วยขายรอคนซื้ออยู่ราว 1,386 หน่วย ซึ่งก็ถือว่าไม่มากนัก แยกเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 687 หน่วย ส่วนราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 513 หน่วย และราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 137 หน่วย นอกนั้นเป็นกลุ่มเล็ก ๆสำหรับอัตราการขายได้ต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือราว 2.7% ต่อเดือน จึงอาจสรุปได้ว่าการขายค่อนข้างช้า
4. ในรอบ 1 ปีล่าสุดสามารถขายห้องชุดทุกประเภทได้ 609 หน่วย ถ้าหากในตลาดยังมีหน่วยขายรอขายอยู่ 1,386 หน่วย และหากสมมติว่าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ เลย ก็อาจอนุมานได้ว่า สินค้าห้องชุดในตลาดรัตนาธิเบศร์-ท่าอิฐ ต้องใช้เวลาขายอีก 2.28 ปี หรือราว 27 เดือนจึงจะหมด แต่ในความเป็นจริง การเปิดตัวโครงการใหม่คงยังมีอยู่เรื่อยๆ จึงต้องใช้เวลาดูดซับอุปทานค่อนข้างนาน
5. แต่หากมองในอีกแง่หนึ่ง การที่มีห้องชุดเปิดเพิ่มขึ้นใหม่เพียง 364 หน่วย และสามารถขายได้ห้องชุดทั้งเก่าและใหม่ในห้วงเวลา 1 ปีได้ 687 หน่วย ก็แสดงว่าอัตราการดูดซับไม่ช้ามากนัก เพียงแต่ในช่วงที่ผ่านมา มีสินค้าเกิดขึ้นมากในย่านนี้ จึงทำให้เกิดภาวะชะลอตัวลงนั่นเอง
6. อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เชื่อว่าการขายแบบลดราคา / ตัดราคาเพื่อเป็นการ "ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต" คงไม่เกิดขึ้น ในรอบ 6 เดือนล่าสุดพบว่า ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ราคาไม่ขยับตัวเลยห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.79% ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ราคาขยับขึ้น 0.75% ส่วนห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ราคาไม่ขยับตัวเลย แต่ถ้าจะให้เกิดการลงราคา ก็คงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้

           กรณีรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้ เป็นกรณีตัวอย่างของการ "ตามแห่" ไปเก็งกำไรกันมากจนเกินไปนั่นเอง นี่จึงเป็นบทเรียนสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์