การเคหะแห่งชาติแห่งอนาคต

 แม้วันนี้การเคหะแห่งชาติจะมีผลงานน้อยกว่าพฤกษาซึ่งเป็นบริษัทเอกชน แต่ก็มีสิ่งยิ่งใหญ่ที่ทำได้มากกว่าพฤกษา ที่ไม่อาจทำได้

           เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญให้ไปบรรยายให้ผู้บริหารระดับสูงของการเคหะแห่งชาติ โดย ดร.โสภณ บรรยายเกี่ยวกับบทบาทแห่งอนาคตของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศไทย

           ที่ว่าการเคหะแห่งชาติพัฒนาที่อยู่อาศัยได้น้อยกว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นั้น ก็เพราะบริษัทดังกล่าว ซึ่งตั้งมา 24 ปี ได้พัฒนาไปแล้วทั้งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดภูมิภาครวมทั้งสิ้น 543 โครงการ มีจำนวนมากถึง 194,019 หน่วย รวมมูลค่าถึง 393,364 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.027 ล้านบาท ในขณะที่การเคหะแห่งชาติที่พัฒนามา 44 ปี โดยได้พัฒนามาขายในตลาดเปิดประเภทเคหะชุมได้เพียงประมาณ 142,103 หน่วย (ไม่นับรวมบ้านเอื้ออาทร: http://bit.ly/2kxtWlr) และคงมีมูลค่าไม่เกิน 200,000 ล้านบาท เพราะส่วนใหญ่พัฒนาสำหรับผู้มีรายได้น้อย

           อันที่จริงการเคหะแห่งชาติเคยเป็นหน่วยงานพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย สมัย 60 ปีก่อนที่พัฒนาแฟลต อาคารสงเคราะห์ ตลอดจนเมืองขนาดใหญ่ ต่อเมื่อมีการแยกหน่วยงานออกเป็นส่วน ๆ มากขึ้น บทบาทของการเคหะแห่งชาติจึงเล็กลง ถ้าการเคหะแห่งชาติกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ยังเป็นหน่วยงานเดียวกันเช่นเดียวกับการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ การเคหะแห่งชาติคงเป็นหน่วยงานที่ใหญ่ที่สุดที่เอกชนไม่อาจเทียบเป็นคู่แข่งได้เลย อีกประการหนึ่งโดยที่การผังเมืองไทยไม่แข็งแรง ใครคิดจะพัฒนาที่ดินเปะปะตรงไหนก็พัฒนาได้ จึงทำให้เกิดการพัฒนาเมืองอย่างไร้ทิศผิดทาง การเคหะแห่งชาติจึงไม่ได้ "ผูกขาด" การพัฒนาเช่นสิงคโปร์

           การเคหะแห่งชาติมี "ของวิเศษ" อยู่ 2 ชิ้น ชิ้นแรกก็คือการสามารถเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม "ของวิเศษ" นี้ถูกยึดไปแล้ว ทำให้อำนาจของการเคหะแห่งชาติหดหายไป อันที่จริงถ้าการเคหะแห่งชาติเล็งเห็นว่าบริเวณไหนเหมาะที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำ รองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและเสริมส่งการพัฒนาประเทศ และสามารถเวนคืนได้ ก็จะทำให้บทบาทของการเคหะแห่งชาติโดดเด่นขึ้นมาทันที สามารถที่จะเวนคืนที่ดินมาจัดสรรอีกทีหนึ่ง โดยบางแปลงอาจให้นักพัฒนาที่ดินเอกชนมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว เป็นทาวน์เฮาส์ เป็นอาคารชุด เป็นอาคารเชิงพาณิชย์ เป็นนิคมอุตสากรรม ฯลฯ

           ถ้าการเคหะแห่งชาติสามารถนำการพัฒนาได้เช่นนี้ เมืองก็จะไม่เติบโตอย่างไร้ทิศผิดทาง การเคหะแห่งชาติก็จะเป็นผู้นำการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยมีนักพัฒนาที่ดินเอกชนเป็นผู้สนับสนุน ใครจะพัฒนาที่อยู่อาศัย ก็มาพัฒนาในเขตเมืองใหม่ เมืองชี้นำ ซึ่งเป็นเสมือนเมืองที่อยู่อาศัย (Bed City) สำหรับผู้ที่จะเข้ามาทำงานใเนเมืองโดยอาศัยการประสานงานกับระบบขนส่งมวลชนต่าง ๆ และรัฐบาลต้องไม่ยอมให้มีการพัฒนาที่ดินรุกเข้าไปในชนบทหรือพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่สีเขียวรอบๆ เมืองอีกต่อไป เมืองก็จะขยายตัวอย่างมีระเบียบอีกต่างหาก

           "ของวิเศษ" อีกชิ้นหนึ่งที่เอกชนทั่วไปไม่มีก็คือการเคหะแห่งชาติสามารถที่จะจัดสร้างที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน เช่น กรณีพัฒนาที่อยู่อาศัยบริเวณท่าเรือคลองเตยให้แก่ชาวชุมชนแออัด หรือในกรณีสร้างบ้านเอื้ออาทรซึ่งเป็นผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย ก็สามารถที่จะจัดสรรที่ดินให้แปลงละต่ำกว่าขนาดแปลงจัดสรรมาตรฐานปกติ (50 ตารางวา) การจัดสรรให้ต่ำกว่ามาตรฐานนี้เหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้น้อยมากกว่า เพราะที่ดินขนาด 50 ตารางวา จะค่อนข้างใหญ่เกินความจำเป็น ขนาดที่การเคหะแห่งชาติเคยจัดสรรที่คลองเตยคือ 25-30 ตารางวาจึงนับว่าเหมาะสมกับสถานะทางบการเงินของประชาชนผู้มีรายได้น้อย

           หลายคนเข้าใจว่าการเคหะแห่งชาติมีหน้าที่สร้างที่อยู่อาศัย จริงๆ มีบทบาทมากกว่าการ "จัดให้มีเคหะเพื่อให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัย" อำนาจเพิ่มเติมของการเคหะแห่งชาติก็คือ "ให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ประชาชนผู้ประสงค์จะมีเคหะของตนเองหรือแก่บุคคลผู้ประสงค์จะร่วมดำเนินกิจการกับ กคช. ในการจัดให้มีเคหะขึ้นเพื่อให้ประชาชนเช่า เช่าซื้อ หรือซื้อ" ดังนั้นโดยนัยนี้การเคหะแห่งชาติยังสามารถทำหน้าที่เป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่เฉพาะในการให้กู้เฉพาะลูกค้าของการเคหะแห่งชาติเอง อาจเป็นผู้ซื้อบ้านอื่นด้วยก็น่าจะทำได้ 

           ถ้าการเคหะแห่งชาติยื่นมือเข้าไปช่วยในการอำนวยสินเชื่อให้แก่ประชาชนเช่นนี้ จะเป็นคุณูปการแก่ประชาชน เนื่องจากทุกวันนี้ดอกเบี้ยเงินกู้กับดอกเบี้ยเงินฝากถ่างห่างกันเหลือเกิน ถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค รัฐบาลก็ได้แต่พยายามลดดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ไม่พยายามลดดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งคงเป็นเพราะเกรงใจ "ขาใหญ่" เจ้าของธนาคารหรืออย่างไรก็ไม่ทราบ ยิ่งหากการเคหะแห่งชาติบริหารเงินได้ดี สามารถคิดดอกเบี้ยเงินกู้ได้ต่ำกว่าของสถาบันการเงินทั่วไปสัก 1-2% ก็จะยิ่งทำให้มีลูกค้าให้ความเชื่อถือยิ่งขึ้นเป็นเงาตามตัว

           บทบาทหนึ่งเดียวอีกอันหนึ่งก็คือการ "ปรับปรุง รื้อ หรือย้ายแหล่งเสื่อมโทรมเพื่อให้มีสภาพการอยู่อาศัย สิ่งแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคมดีขึ้น" แต่เดิมการเคหะแห่งชาติมีแต่ไปปรับปรุงแบบ "ลูบหน้า ปะจมูก" ปรับปรุงทางเท้า เอาไฟฟ้าประปาเข้าไป ประสานงานออกบ้านเลขที่ ฯลฯ มีแต่การเสียเงิน แต่อันที่จริงการเคหะแห่งชาติสามารถปรับปรุงชุมชนแอัดโดยทุกฝ่ายได้ประโยชน์ ได้แก่

           1. ประชาชนชาวชุมชนแออัดก็ได้ประโยชน์ มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น เป็นประโยชน์ต่อตนเองและลูกหลาน

           2. เจ้าของที่ดินทั้งภาครัฐและภาคเอกชนก็ได้ประโยชน์ ได้กำไรจากการพัฒนา

           3 สังคมและชุมชนโดยรอบก็ได้ประโยชน์ พ้นจากการมีชุมชนแออัดแบบเดิมๆ

           4. การเคหะแห่งชาติเองก็ได้ปรเโยชน์เชิงสร้างสรรค์

           จากตารางการเงินเบื้องต้นข้างต้นจะเห็นได้ว่า สำหรับกรณีชุมชนแออัดใจกลางเมืองนั้น ที่ดินตามการใช้สอยแบบชุมชนแออัด หรือตาม Existing Uses นั้นอาจมีมูลค่าน้อยเพียง 313.2 ล้านบาท แต่หากสามารถนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ ก็จะมีมูลค่าถึง 4,400 เท่า เพิ่มขึ้น 14 เท่า เราจึงอาจจ่ายค่าทดแทนให้กับประชาชนได้มากขึ้น ให้เขาสามารถ "ลืมตาอ้าปาก" ไปอยู่ที่อื่น หรือระหว่างรอการพัฒนาก็มีที่อยู่อาศัยให้อยู่บริเวณใกล้เคียง เพื่อให้ไม่กระทบต่อวิถีชีวิตตามปกติสุขของเขา และเมื่อพัฒนาใหม่แล้ว ก็ยังสามารถเข้ามาอยู่อาศัยส่วนหนึ่ง ส่วนหนึ่งนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้เกิดประโยชน์และคืนทุน ผู้บริหารโครงการเยี่ยงการเคหะแห่งชาติยังสามารถนำกำไรไปพัฒนาชุมชนอื่นได้อีก

ตัวอย่างชุมชนจารุรัตน์ ถ.เพชรบุรีตัดใหม่

           อันที่จริงการเคหะแห่งชาติยังสามารถ "ประกอบกิจการอื่นที่สนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับวัตถุประสงค์ดังกล่าวข้างต้น" รวมทั้ง "ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารหรือจัดหาที่ดิน" ได้หลากหลาย เช่น

           1. Enabling Policy คือไม่ทำแข่งกับเอกชน แต่เป็นผู้จัดสรรที่ดินให้เอกชนไปดำเนินการตามการวางแผนพัฒนาเมือง

           2. เป็นศูนย์รวมระดมความเห็นของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย การที่รัฐบาลจะออกนโยบายด้านที่อยู่อาศัย ควรฟังความเห็นให้รอบด้าน ไม่เฉพาะนักพัฒนาที่ดิน 3 สมาคม แต่ยังมีสมาคมและนักวิชาชีพอีกอย่างน้อย 30 สมาคม การเคหะแห่งชาติ จึงควรเป็นศูนย์รวมการระดมความคิดเพื่อชาติในด้านที่อยู่อาศัย

           3. การเป็นศูนย์ข้อมูลให้ประชาชนที่สนใจซื้อบ้าน โดยเฉพาะข้อมูลเรื่อง “บ้านว่าง” ควรดำเนินการสำรวจเป็นระยะ ๆ เพื่อให้ผู้บริโภครู้ภาวะตลาดและแหล่งซื้อ

           4. นำการใช้ พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 (Escrow Account) เพื่อสร้างระบบที่ดี การเคหะแห่งชาติควรเป็นผู้นำ เพราะปกติก็สร้างก่อนขายอยู่แล้ว และให้หลักประกันที่ดีต่อลูกค้า การเคหะแห่งชาติจึงควรแสดงบทบาทให้ทุกฝ่ายตระหนักถึงการให้ความสำคัญกับผู้บริโภค

           5. มาตรการผ่องถ่ายขายบ้านมือสองเพื่อช่วยระบายทรัพย์สิน โดยคิดค่านายหน้าให้กับโครงการของการเคหะแห่งชาติหรือองค์กรที่เกี่ยวข้องในสัดส่วนที่ถูกกว่า จะได้ลดภาระของผู้ซื้อบ้านเป็นต้น

           6. ส่งเสริมนักวิชาชีพ คล้ายการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ที่ออกใบอนุญาตให้นายหน้าที่ขายบ้านให้กับหน่วยงานดังกล่าว ถ้าการเคหะแห่งชาติหนุนทางด้านนี้ นักวิชาชีพก็จะเข้มแข็ง เพราะที่ผ่านมา "ไม่มีใครกล้าเอากระพนวนไปผูกคอแมว"

           7. บทบาทในการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ โดยสร้างที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดแนวสูงปานกลาง หรือแนวสูงเพื่อรองรับผู้ถูกเวนคืน จะได้ไม่เดือดร้อนจากการย้ายที่อยู่ โรงเรียนลูก หรือที่ทำงานเป็นต้น แต่ส่วนที่ต้องการเงินแล้วย้ายออก ก็สามารถย้ายออกได้

           8. ยิ่งกว่านั้นการเคหะแห่งชาติยังควรส่งอกกความรู้ด้านที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ไปในต่างประเทศ เช่น ไปร่วมพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ การประสานงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน การจัดประชุมนานาชาติเพื่อการพัฒนาศาสตร์ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย เป็นต้น

           วันนี้เอาเท่านี้ก่อน วันหน้าจะมาแนะนำเพิ่มเติมอีก