สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ กำลังพลิกผัน

            ปี 2569 นี้แม้คาดว่าจะมีการเปิดโครางการใหม่น้อย อีก 37,079 หน่วย ต่ำกว่าปี 2568 ที่เปิดตัว 41,490 หน่วย แต่คาดว่ามูลค่าการพัฒนาจะสูงกระฉูดถึง 335,321 ล้านบาท มากกว่าปีที่แล้วที่เปิดตัวเพียง 290,615 ล้านบาท

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าในรอบ 5 เดือนที่ผ่านมาของปี 2569 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 79 โครงการ ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่เปิดตัวถึง 97 โครงการ อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ใน 5 เดือนของปี 2569 มีสูงถึง 14,045 หน่วย มากกว่าปีที่แล้วที่เปิดเพียง 13,152 หน่วย ทั้งนี้มูลค่าการพัฒนาใน 5 เดือนแรกสูงถึง 133,064 ล้านบาท  ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วที่เปิดตัวเพียง 96,957 ล้านบาท

            ขนาดโครงการที่เปิดตัวใหม่ใน 5 เดือนแรกของปี 2569 มีจำนวน 178 หน่วยโดยเฉลี่ยต่อโครงการ ในขณะที่เมื่อปีที่แล้วตัวเลขอยู่ที่ 136 หน่วย แสดงว่าในปีนี้เน้นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดซึ่งมักมีหน่วยขายเป็นจำนวนมากในแต่ละโครงการ สิ่งที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือราคาขายต่อหน่วยกลับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเชน โดยในปี 2569 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.474 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ปี 2568 อยู่ที่ 7.372 ล้านบาทต่อหน่วย แสดงว่าสินค้าที่เปิดตัวใหม่เน้นอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง ส่วนสินค้าราคาถูกคงมีความต้องการจำกัดจึงเปิดตัวน้อย

            หากประมาณการโดยรวมทั้งปีจะพบว่า ในปี 2569 คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 37,079 หน่วย น้อยกว่าปี 2568 ที่เปิดตัว 41,490 หน่วย หรือลดลงประมาณ -11% ในขณะเดียวกันมูลค่าการพัฒนาในปี 2569 กลับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเปิดตัวสูงถึง 335,321 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าปีที่แล้วที่เปิดตัวเพียง 290,615 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 15% อย่างไรก็ตามมูลค่าการพัฒนานี้ก็ยังน้อยกว่าปี 2567

            สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งปีน่าจะมีราคาที่ 9.043 ล้านบาทต่อหน่วย ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยใน 5 เดือนแรก (9.474 ล้านบาทต่อหน่วย) เพราะว่าดร.โสภณ คาดว่าในครึ่งหลังของปี 2569 นี้ น่าจะยังมีโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนออกมาจำนวนหนึ่ง โดยราคานี้ก็ยังสูงกว่าราคาของปี 2568 โดยรวมที่เปิดตัวเฉลี่ยในราคา 7.004 ล้านบาทต่อหน่วย อาจกล่าวได้ว่าราคาเฉลี่ยในปี 2569 สูงกว่าในปี 2568 ถึง 29%

            โดยสรุปแล้วดร.โสภณคาดว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2569 อาจมีจำนวนหน่วยน้อยกว่าปี 2568 อย่างชัดเจนถึง -11% แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้น 15% ทั้งนี้สินค้าที่เปิดตัวใหม่เน้นสินค้าราคาค่อนข้างสูง ในขณะที่สินค้าราคาถูกกลับมีกำลังซื้อจำกัดจึงเปิดตัวน้อยลง