นักพัฒนาที่ดินนอกตลาดฯ ใกล้สูญพันธุ์?

           เหลือเชื่อ บริษัทพัฒนาที่ดินนอกตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 เพียง 17,825 หน่วย หรือเพียง 16% ของทั้งตลาดเท่านั้น ที่เหลือเป็นของบริษัทมหาชน ต่อไปบริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs คงไม่เหลือแล้วหรือไร

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงสัญญาณอันตรายที่มีแนวโน้มว่าบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จะครองส่วนแบ่งในตลาดแบบเบ็ดเสร็จ โดยบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่ง 54% และบริษัทในเครือมหาชนอีก 30% ในแง่จำนวนหน่วย หรือรวมแล้วเท่ากับ 84% ของหน่วยขายเปิดใหม่ในปี 2559 เหลือเพียง 16% หรือ 17,825 หน่วยที่พัฒนาโดยบริษัทนอกตลาดฯ

           ในแง่มูลค่าพบว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งในตลาดถึง 81% ที่เหลืออีก 19% หรือ 74,265 ล้านบาทจากทั้งหมดที่เปิดตัวในปี 2559 จำนวน 198,682 ล้านบาท เป็นของบริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs ปรากฏการณ์นี้แปลกกว่าในอดีต กล่าวคือเมื่อปี 2546 หรือ 14 ปีก่อน บริษัทมหาชนมีการเปิดตัวเพียง 9,503 หน่วย ในขณะที่บริษัทนอกตลาดเปิดตัวถึง 42,802 หน่วย เทียบเป็นสัดส่วน 18% และ 82% ตามลำดับ แต่แค่ 14 ปีผ่านไป เหตุการณ์กลับตาลปัตร ในสมัยก่อนบริษัทมหาชนมีราว 15 บริษัท แต่หลังจาก บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เข้าตลาดฯ ในปี 2548 สถานการณ์ก็เปลี่ยนมาเป็น 50% ต่อ 50% และมีบริษัทเพิ่มเข้ามาจนปัจจุบันมากกว่า 40 แห่งแล้ว

           แต่เดิมบริษัทมหาชนจะพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาสูงเป็นหลัก แต่ในปัจจุบันราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยบริษัทมหาชนกับมีราคาถูกกว่าคือเฉลี่ย 3.312 และบริษัทในเครือขายในราคา 3.332 ล้านบาท แต่ที่อยู่อาศัยของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์กลับขายในราคาสูงกว่าคือเฉลี่ย 4.166 ล้านบาท กรณีนี้สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทมหาชนมุ่งสู่ตลาดล่างมากขึ้น ไม่ได้จับเฉพาะตลาดบนเช่น บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ในยุคก่อน

           ภายในปีแรกที่เปิดตัวคือปี 2559 นั้นพบว่า สินค้าเหลือขายทั้งตลาดมีมูลค่า 220,188 ล้านบาท จากมูลค่าทั้งหมด 382,110 ล้านบาทที่เปิดตัวในปี 2559 อย่างไรก็ตามบริษัทมหาชนเหลือมากที่สุดคือ 60% บริษัทในเครือข่ายเหลือ 56% ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ขายเหลือ 53% แสดงว่าสินค้าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์กลับขายได้ดีกว่าเล็กน้อย เมื่อเทียบอัตราการขายต่อเดือนจะพบว่า สินค้าที่เพิ่งเปิดขายในปีแรกนี้ ขายได้เดือนละ 10.15% บริษัทมหาชนขายได้ 8.56% ต่อเดือน บริษัทในเครือขายได้ 9.55% ต่อเดือน ซึ่งก็ใกล้เคียงกัน ส่วนสินค้าของบริษัทนอกตลาดกับขายได้สูงถึง 16.63% ต่อปี

           ปรากฏการณ์ที่สินค้าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ขายได้ดี ได้เร็วกว่าสินค้าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์นั้น แสดงว่าบริษัทนอกตลาดเหล่านี้เป็นบริษัทมืออาชีพ ที่แม้ไม่ได้เข้าตลาดหลักทรัพย์ ก็มีประสบการณ์อันยาวนาน มีความสามารถในการพัฒนาโครงการได้ดี จึงกลับขายได้ดีกว่า ดังนั้นบริษัทนอกตลาดที่มีคุณภาพ ที่มีการบริหารจัดการที่ดี ก็ยังสามารถดำรงอยู่ได้ โอกาสที่จะหายสาบสูญไป ตลาดจะถูกครอบงำโดยบริษัทมหาชนไม่กี่แห่งก็คงเป็นไปไม่ได้

           แนวโน้มในอนาคต จะพบว่า บริษัทมหาชนจะมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ขณะนี้มีราว 40 บริษัท ในอนาคตบริษัทนอกตลาดยังอาจจะเข้าตลาดไปอีก 5 แห่ง ทำให้สัดส่วนของบริษัทมหาชน จะเติบโตไม่หยุดยั้ง แต่ก็ไม่มีใครครองส่วนแบ่งสำคัญในตลาดได้ เช่น แม้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จะมีส่วนแบ่งในตลาดถึง 18% ในแง่จำนวนหน่วย แต่ก็ยังมีคู่แข่งรายใหญ่อื่น ๆ อีกมาก

           ในทางตรงกันข้าม บริษัทเล็ก ๆ ต่าง ๆ จะเกิดขึ้นมาอีกมากในอนาคต หากสถานการณ์เอื้ออำนวย ก็น่าจะมีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหน้าใหม่เข้ามาในตลาดมากขึ้น ทำให้การทำโครงการของบริษัท SMEs ขยายตัวเพิ่มจากแต่เดิมเสียอีก หากเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น มีกำลังซื้อมากขึ้น โอกาสของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแบบ SMEs ก็จะกลับมาใหม่ หรืออาจมีกลุ่มทุนไทยรายใหญ่ที่ไม่ได้มีประสบการณพัฒนาที่ดินมาก่อน โดดเข้ามาในวงการมากขึ้น

           โดยสรุปแล้ว ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ คงไม่มีบริษัทใดสามารถครอบครองส่วนแบ่งตลาดได้คนเดียว เพราะอสังหาริมทรัพย์ติดตรึงด้วยที่ดินเป็นทำเลต่าง ๆ ไม่มีนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ใดที่จะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ โอกาสยังเปิดกว้างสำหรับนักพัฒนาที่ดินรายกลาง-ใหญ่ เพราะเป็นส่วนหนึ่งของเครื่องจักรสำคัญในการพัฒนาประเทศ