เปิดหน้าต่างอาเซียน

  เมื่อเร็ว ๆ นี้ผมไปบรรยายที่กรุงมะนิลา ได้รู้อะไรดี ๆ เกี่ยวกับฟิลิปปินส์ อินโดนีเซียและการพัฒนาเมืองโดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองในนครต่าง ๆ เรามาลองดูกัน

           ในระหว่างวันพฤหัสบดีที่ 29 กันยายน - วันเสาร์ที่ 1 ตุลาคม 2559 ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้รับเชิญจากสมาคม FIABCI ฟิลิปปินส์ ให้ไปร่วมบรรยายในงานประชุมวิชาการเรื่องเมืองยั่งยืน และร่วมงานมอบรางวัลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นอีกด้วย เลยมีเรื่องพอหอปากหอมคอมาเล่าให้ฟัง

           นักท่องเที่ยวเกาหลีตายในฟิลิปปินส์ปีละ 10 กว่าคน ผู้แทนสามาคมอสังหาริมทรัพย์เกาหลีให้ข้อมูลว่าชาวเกาหลีใต้ไปเที่ยวฟิลิปปินส์ปีละ 1 ล้านคนเศษ ซึ่งมากกว่าที่มาประเทศไทยแต่มีไปเสียชีวิตในฟิลิปปินส์สูงถึงปีละ 10 กว่าคนทีเดียว ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการลักพาตัว พอไม่ได้ค่าไถ่ก็ฆ่าตัวประกัน ทั้งนี้หมายถึงการไปเที่ยวตามเกาะแก่งไกลโพ้นในประเทศฟิลิปปินส์นั่นเอง โชคดีที่ไทยเรายังไม่มีเรื่องร้ายแรงมากมายถึงขนาดนี้ อาจกล่าวได้ว่านักท่องเที่ยวเกาหลีมาเป็นอันดับหนึ่งในฟิลิปปินส์ถึง 1,339,678 คน (http://bit.ly/2dlX3GX) ในขณะที่มาไทย 1,372,995 คน มาเป็นอันดับ 4 รองจากจีน มาเลเซียและญี่ปุ่น

           'ผู้ก่อการร้ายคอมมิวนิสต์' ยังมีอยู่ในฟิลิปปินส์ แต่อย่างไรก็ตามเขาหวังว่าจะมีการเจรจาสำเร็จภายในรัฐบาลใหม่นี้ ทั้งนี้ได้มีการไปเจรจากันถึงกรุงออสโล แต่ประเด็นหนึ่งก็คือทางฝ่ายคอมมิวนิสต์ยังไม่ยอมวางอาวุธ ทั้งที่ในกรณีกบฏมุสลิมที่ผ่าน ฝ่ายกบฏก็ยอมวางอาวุธแล้ว ความสงบสุขในประเทศ จะยิ่งทำให้ฟิลิปปินส์ มีความยั่งยืนมากกว่าแต่เดิมเรื่อยๆ ระวังวันหน้าอาจแซงไทย จำได้ไหมว่าในอดีตเขาเคยรุ่งเรืองกว่าไทยก็ว่าได้

           อินโดฯ ไม่เห็น บ.พัฒนาที่ดินเป็นพ่อ ตั้งแต่ปลายปี 2558 ที่ผ่านมารัฐบาลอินโดนีเซียออกกฎหมายใหม่ว่า ใครซื้อบ้านราคา 20 ล้านรูเปีย (53.3 ล้านบาท) ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 20% แต่เดิมนั้นรัฐบาลคิดภาษีนี้เฉพาะห้องชุดหรือบ้านที่มีขนาด 350 ตารางเมตร แต่ตอนนี้เอาราคาเป็นตัวตั้ง นี่แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลของเขาปรับตัวเร็ว ฉลาด ไม่ได้เป็นลูกไล่ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ แต่ด้วยมาตรการนี้บริษัทใหญ่ ก็เล่นบทศรีธนญชัยด้วยการตั้งบริษัทมาถือครองห้องชุดหรือบ้านแพงๆ เหล่านี้ แล้วขายในรูปบริษัทแทนการขายบ้านไปเลย และเร็ว ๆ นี้รัฐบาลอินโดนีเซียจะให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดโดยเฉพาะที่มีราคา 6.5 ล้านบาทขึ้นไป (ไม่ใช่ให้ซื้อชุ่ยๆ ส่งเดชแบบบ้านเรา) (http://bit.ly/2d5rjo6)

           ที่ว่างในเมืองเพื่อการพัฒนาเมืองทั้งหลาย ปกติเราคิดว่าต้องขยายเมืองออกไปด้านนอกไม่สิ้นสุดเพราะใจกลางเมืองหนาแน่นแล้ว แต่แท้จริงแล้วใจกลางเมืองเพียงแออัด (Overcrowdedness) เพราะการดำรงอยู่ของสลัมต่างๆ แต่ไม่ได้หนาแน่น เพราะในที่ดิน 1 ไร่ (40 x 40 เมตร) ถ้ามีบ้านเกิน 15 หลัง ก็คือว่าแออัด แต่ในพื้นที่เดียวกัน หากสร้างเป็นห้องชุด ได้ 10 เท่าของที่ดิน และพื้นที่ขายมีเท่ากับ 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง และพื้นที่ห้องชุดหน่วยหนึ่งมีขนาด 50 ตารางเมตร ก็จะสามารถจุได้ถึง 192 ครัวเรือนเข้าไปแล้ว จากประสบการณ์ของทั้งอินเดีย ฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาเมือง ก็คือสลัมในอดีตนั่นเอง ในอนาคตจึงอาจพัฒนาเมืองในแนวดิ่งตามชุมชนแออัดได้

           สิงคโปร์ คุมเข้มนายหน้า ไม่ใช่ว่าเขาเห็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นโจรนะครับ แต่การคุมเข้มก็เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคคือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนั่นเอง เพื่อนผมเป็นนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ เล่าให้ผมฟังว่า ใครจะเป็นนายหน้าต้องมีการลงทะเบียน มีการสอบ มีการต่ออายุทุกปี ไม่ใช่ได้ใบอนุญาตแล้ว ก็ใช้ไปได้ชั่วชีวิต การต่อใบอนุญาตได้หรือไม่ก็ต้องอยู่ที่ว่าได้ทำงานจริงจังแค่ไหน ใฝ่หาความรู้ใส่ตัวมากแค่ไหน ข้อนี้เทียบกับไทยแล้ว ไทยเราแย่มาก เพราะไม่มีการควบคุมวิชาชีพนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน การไม่ควบคุมก็เท่ากับจงใจเปิดช่องโหวในการโกงกิน ไม่ใส่ใจต่อผู้บริโภคเท่าที่ควรนั่นเอง

           นักลงทุนไทยตั้งแต่ระดับ SMEs ควรจะ “ตาดูดาว เท้าติดดิน” ไปศึกษาแบบอย่างในต่างประเทศบ้าง ถ้ามีโอกาส ไปกับผมนะครับ ผมมีโปรแกรมพาดูงานอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งเป็นกิจกรรมหาทุน (กำไรเล็กน้อยหลังหักค่าใช้จ่าย) เพื่อมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย