ไปลงทุนอสังหาฯ ข้ามชาติกันเถอะ

แม้ผมจะพาบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ ระดับมหาชน ไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์เมืองนอก แต่ผมก็เชื่อว่านักลงทุนรายย่อยก็สามารถไปลงทุนได้เช่นกัน และอาจเป็นความจำเป็นที่ต้องกระจายความเสี่ยงไปต่างประเทศบ้างแล้ว

ความเปลี่ยนแปลงได้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเริ่มตั้งแต่ปีกึ่งพุทธกาลเป็นต้นมา ประเทศในอินโดจีนก็ถดถอยลงตามลำดับ และเข้าสู่สงครามกลางเมือง จนกว่าจะสงบสุขและเริ่มมีคนเข้าไปลงทุนก็ปาเข้าไปถึงราวปี 2535 ส่วนเมียนมาก็เริ่มเสื่อมถอยลงเพราะขาดประชาธิปไตย กลายเป็นประเทศเผด็จการทรราชไปโดยประทุหนักสุดในวันที่ 8/8/88 หรือวันที่ 8 สิงหาคม 1988 (2531) ที่มีการปราบปรามนักศึกษาและประชาชนอย่างรุนแรง และกว่าจะเริ่มฟื้นตัวอีกทีเมื่อไม่กี่ปีมานี้เอง โดยเฉพาะหลังการเลือกตั้งในปี 2558

ประเทศฟิลิปปินส์ หลังโค่นมากอสปี 2529 ก็ยังลุ่ม ๆ ดอนๆ จนมาถึงยุคอาร์โรโยในช่วงปี 2544-2553 ประเทศจึงเริ่มสงบมากขึ้น ส่วนอินโดนีเซียในช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ก็สับสนวุ่นวายไปหมด มาสงบในช่วงประธานาธิบดีซูซีโล บัมบัง ยูโดโยโน ที่ครองอำนาจในช่วงปี 2547-2557 ส่วนประเทศที่ถือว่าค่อนข้างสงบสุขและดึงดูดนักลงทุนไปมากก็คือสิงคโปร์ มาเลเซียและไทย (โดยไม่นับรวมบรูไนเพราะเป็นประเทศที่มีประชากรไม่ถึงครึ่งล้านคนเท่านั้น)

แต่ในปัจจุบันสถานการณ์เปลี่ยนไปมาก ประเทศที่เคยสับสนวุ่นวายกลับสงบสุข เริ่มจากอินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ที่สุดยุ่งเหยิง กลายมาเป็นประเทศที่มีรัฐบาลที่เข้มแข็งจากการเลือกตั้ง ประเทศในอินโดจีนก็ดึงดูดนักลงทุนในฐานะประเทศค่าแรงถูกไปเป็นอันมาก แม้แต่เมียนมาก็สงบสุขและดึงดูดความสนใจมาก ในทางตรงกันข้าม มาเลเซียก็เริ่มมีความแตกแยกบ้างแล้ว ส่วนสิงคโปร์ก็เริ่มมีเสียงของฝ่ายค้านดังมากขึ้น ส่วนความสงบสุขในประเทศไทยจะเป็นแค่ "ไฟสุมขอน" ไหม ความไม่สงบที่เกิดขึ้นตลอด 12 ปีที่ผ่านมา ยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดลงเมื่อไหร่

ดังนั้นเราจึงต้องขยายการลงทุนไปต่างประเทศ ทั้งนี้การขยายตัวนี้มีเหตุผลสำคัญอยู่ 3 ประการคือ ประการแรกเป็นการกระจายความเสี่ยง เราจะมัวแต่ทำมาหากินย่ำอยู่กับที่เดิม ๆ ไม่ได้ ต้องขยายออกไปเรื่อย ๆ ประการที่สองก็คือเป็นการสร้างและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ ให้กับธุรกิจของเรา และประการที่ 3 ก็คือเป็นการสร้างตรายี่ห้อสินค้าของเรา ที่ไปปักธงอย่างมั่นคงในต่างประเทศเพื่อสร้างเครือข่ายที่มั่นคง

ผมแนะนำบริษัทมหาชนหลายบริษัทเดินทางไปปักหลักปักฐานในต่างประเทศ ผมบอกคุณทองมาแห่งพฤกษาเรียลเอสเตทว่า ในอีก 10 ปีข้างหน้า พฤกษาแห่งอินโดนีเซียซึ่งเป็นสาขาของไทย อาจเติบใหญ่กว่าในประเทศไทย เพราะอินโดนีเซียมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ทีสุด มีประชากรมากกว่าเราเกือบ 4 เท่า แม้จะจนกว่าเรา แต่ก็มีโอกาสอีกมาก มีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนถึงราว 14 เมือง แต่ในไทย ไม่มีเลย (ยกเว้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล)

ในทางตรงกันข้าม คุณอนันต์ อัศวโภคินแห่งแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็บอกผมว่า ท่านไปมาหมดแล้ว ทั้งอินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์ แต่ท่านเจ๊งกลับมา ท่านเป็นคนโอ่อ่าเปิดเผย พูดตรงไปตรงมา น่านับถือ แต่นั่นเป็นในยุคก่อนปี 2540 ทั้งนี้เป็นเพราะขาดการเตรียมรับมือให้ดี อย่าว่าแต่คุณอนันต์เลย บริษัทพัฒนาที่ดินชั้นยอดของญี่ปุ่น ก็เจ๊งกลับประเทศเกือบหมดในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจนั้น

อย่างไรก็ตาม เราก็ยังมีปัญหาและอุปสรรคหลักๆ ของการบุกต่างประเทศ นั่นก็คือ

1. การขาดข้อมูลที่เชื่อถือได้ ซึ่งข้อนี้ผมสามารถช่วยได้ โดยให้บริการสำรวจข้อมูลวิจัยตลาดอย่างถึงแก่นในประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน แถมยังไปไกลถึงอาฟริกาและอเมริกาใต้อีกต่างหาก
2. การขาดแรงจูงใจ เพราะยังรู้สึกว่า "นั่งนับเงิน" ในประเทศไทยได้แน่นอนกว่าไปต่างประเทศ แต่แนวคิดนี้กำลังสั่นคลอน เพราะตลาดในประเทศชักจะเหือดแห้งลงบ้างแล้ว
3. การไม่ได้ "เนื้อคู่" หรือได้ "คู่แต่งงาน" ที่ไม่เหมาะสมกัน ส่วนมากที่ไป ได้คู่จากการแนะนำจาก "แม่สื่อแม่ชัก" ในขณะที่ผมแนะนำให้หลาย ๆ รายเพื่อให้ไป "เลือกคู่" กันเอง โดยไม่ใช่แบบ "คลุมถุงชน" การที่ได้คู่ที่ไม่ดี ไม่เหมาะสมกัน จึงทำให้ธุรกิจ "เจ๊ง" ในที่สุด ผมจึงมักพาไปให้รู้จักหลายๆ รายในสมาคมต่าง ๆ ที่ผมเองเป็นกรรมการในระดับภูมิภาคนี้
4. การมีแบบจำลองทางธุรกิจที่ผิดพลาด คือไปเริ่มต้นใหญ่เลย กลยุทธ์ในปัจจุบันควรเน้นที่การทำแบบเล็กๆ ชิมลางก่อน ฝึกคนก่อน แล้วค่อยทำใหญ่ขึ้น อาจร่วมมือกับบริษัทพัฒนาที่ดินรายกลาง อาจร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน อาจใช้บริการนายหน้า ฯลฯ
5. ทีมงานของบริษัทมหาชนรายใหญ่เอง ทีมงานอยากแสดงฝีมือเอง พยายาม "ตัดหาง" ผมออกไปเพราะคิดว่าผมเป็นคนนอก อาจทำงานให้แก่หลายบริษัท แต่พวกเขาก็รู้ว่าผมไม่เคยนำความลับของรายหนึ่งไปไขให้รายอื่นรู้ เพียงแต่ว่าทีมงานเหล่านี้อยาก "แสดงฝีมือ" เอง ก็เลยไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร และสุดท้ายก็กลับมาใช้บริการของผมในการเป็นที่ปรึกษา

ผมขออนุญาตแปะป้ายเรียงลำดับนครที่น่าสนใจลงทุน ดังนี้:

1. อันดับหนึ่งยังเป็นกรุงจาการ์ตาที่รถติดระเบิด แต่ศักยภาพสูงยิ่ง โอกาสเติบโตมีสูงยิ่ง
2. กรุงมะนิลามาอันดับสอง ยิ่งในสมัยนายดูแตร์เต ประธานาธิบดีท่านปัจจุบัน ยิ่งน่าสนใจลงทุนเช่นกัน โอกาสแข่งขันได้ของไทยค่อนข้างสูง เพราะแบบบ้าน การพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยเราล้ำหน้ากว่าพอสมควร
3. กรุงพนมเปญ ซึ่งกำลังเติบโตขนานใหญ่ จากการลงทุนจากต่างประเทศ แต่ในอนาคตพนมเปญหลังยุคฮุนเซน ก็อาจเกิดช่วงสะดุดในการเปลี่ยนผ่านได้เช่นกัน
4. นครโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งเริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปลายปี 2557 แล้ว
5. กรุงฮานอย ซึ่งในปัจจุบัน ก็เริ่มแข่งขันกับนครโฮจิมินห์ซิตี้แล้วเช่นกัน

ที่สำคัญที่สุดส่งท้ายนะครับ ไม่เฉพาะบริษัทมหาชนรายใหญ่ที่ควรไปต่างประเทศ ผู้ที่จะไปบุกตลาดต่างประเทศในอนาคต ยังมี SMEs ที่ไม่ใช่ต้องไปพัฒนาโครงการใด ๆ แต่จะไปซื้อ เซ้ง เช่า ซึ่งแน่นอนว่ามูลค่าทรัพย์สินจะงอกเงยได้เร็วกว่าไทยในอนาคต นักลงทุน SMEs จึงไม่ควรมองว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดนเป็นเรื่องไกลตัว

อย่าลืม ลงทุนให้มั่นใจ ต้องมีข้อมูลที่ดีก่อน