สถานอาบอบนวดมีมูลค่าเท่าไหร่

            ช่วงนี้มีข่าวจับสถานอาบอบนวดบ่อยมาก  หลายคนคงอยากรู้ว่าสถานอาบอบนวดหนึ่งมีมูลค่าเท่าไหร่  ดร.โสภณ ชี้สถานอาบอบนวดมีมูลค่าสูงมาก จึงทำให้ค่า "ใบอนุญาต" แพงมาก  มาไขปริศนาว่าทำไมจึงควรเปิดให้มีการบริการทางเพศที่ถูกกฎหมาย
             ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขอให้ความเห็นต่อมูลค่าของสถานอาบอบนวด เพื่อให้เห็นชัดว่า มูลค่าที่แท้เป็นเงินเท่าไหร่
            ตัวอย่างหนึ่งคือสถานอาบอบนวดเอไลนา ซึ่งตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก เป็นตัวอย่าง  สถานอาบอบนวดแห่งนี้ก่อสร้างเสร็จแต่ไม่ได้เปิดมาเป็นเวลาราว 6 ปี เนื่องจากครั้งหนึ่งเมื่อปี 2548 นายชูวิทย์ได้ไปร้องเรียนว่าอาบอบนวดแห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาคือโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ รัชดา (http://bit.ly/1XVFdOn) แต่ต่อมาก็ได้เปิดให้บริการแล้วในปี 2554 โดยเจ้าของได้ออกมายืนยันว่าได้ใบอนุญาตถูกต้องอยู่ห่างจากสถานศึกษาเกิน 150 เมตร (http://bit.ly/1YqxQwP)
            อาบอบนวดแห่งนี้มีห้องอาหาร สนุ๊กเกอร์ ห้องนวดและอื่น ๆ สมมติไม่คิดถึงห้องอื่น นับเฉพาะห้องนวด โดยประมาณว่ามีอยู่ราว 200 ห้อง  ในกรณีที่หากวันนี้อาบอบนวดแห่งนี้ปิดไป ดังที่นายชูวิทย์เคยร้องเรียนเมื่อ 11 ปีก่อน  ห้องต่าง ๆ ก็จะไม่ได้นำไปใช้
            กรณีอะพาร์ตเมนต์  หากสมมติให้นำไปใช้เป็นห้องพักแบบอะพาร์ตเมนท์ทั่วไป  ก็จะพบว่า
               1. ห้องเช่าในซอยต่าง ๆ บนถนนรัชดาภิเษก อาจมีค่าเช่าประมาณ 7,000-9,000 บาทต่อเดือน
               2. ในกรณีสถานที่นี้ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ อาจเช่าได้แพงกว่า คือเดือนละ 10,000 - 12,000 บาท
               3. หากคิดลดค่าใช้จ่ายประมาณ 15% ก็จะเป็นรายได้สุทธิเดือนละ 10,000 บาทหรือปีละ 120,000 บาท
               4. เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับอะพาร์ตเมนต์ที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 6% (http://bit.ly/1Q2Fdcj) ก็จะเป็นเงินห้องละ 2 ล้านบาท
               5. ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นอะพาร์ตเมนท์ ก็จะเป็นเงิน 400 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 71,429 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าราคาขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร
            กรณีโรงแรม  หากเจ้าของนำไปปรับปรุงเป็นโรงแรม ก็จะพบว่า
               1. ค่าห้องพักโรงแรมคืนหนึ่งในย่านนี้สำหรับห้องพักในทำเลแบบนี้ อาจเป็นเงินคืนละ 2,000 บาท
               2. หากมีอัตราว่าง 20% ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอีก 30% รายได้สุทธิก็จะเป็นเงิน 1,120 บาทต่อคืน หรือได้เป็นเงินปีละ 408,800 บาท
               3. เมื่อใช้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมาตรฐานสำหรับโรงแรมที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่อัตรา 8% (http://bit.ly/1Q2Fdcj) ก็จะเป็นเงินห้องละ 5.11 ล้านบาท
               4. ดังนั้นอาคารนี้หากใช้เป็นโรงแรม ก็จะเป็นเงิน 1,022 ล้านบาทสำหรับ 200 ห้อง หากห้องหนึ่งมีขนาด 28 ตารางเมตร ก็ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 182,500 บาท หรือได้มากกว่าการขายห้องชุดพักอาศัยในย่านนี้ที่ขายในราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร
            กรณีอาบอบนวด  เมื่อสามารถนำไปเปิดใช้เป็นอาบอบนวดได้ มูลค่าจะเพิ่มขึ้นมหาศาล
               1. ค่าบริการนวดของที่นี่คือ 2,000-3,800 บาท ในที่นี้คิดจากค่าบริการเฉลี่ยที่ประมาณ 2,500 บาท ทั้งนี้เจ้าของสถานที่คงได้เป็นเงินประมาณ 1,200 บาท หักค่าใช้จ่าย (70%) แล้วได้รายได้สุทธิ 840 บาท
               2. ห้องหนึ่ง ๆ มีการเปิดใช้เฉลี่ยประมาณเฉลี่ย 3 ครั้งต่อคืน โดยมีวันทำการประมาณ 350 วันต่อปี (มีวันหยุดประมาณ 10 วันต่อปีโดยเฉพาะวันสำคัญทางศาสนา)
               3. ดังนั้นสำหรับห้อง 200 ห้อง จึงสร้างรายได้ได้ปีละ 882,000 บาทต่อห้อง (840 บาทต่อห้อง ใช้วันละ 3 ครั้ง ปีละ 350 วัน)
               4. หากคิดอัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงิน 8.82 ล้านบาทต่อห้อง หรือตารางเมตรละ 315,000 บาท ทั้งนี้ราคาห้องชุดพักอาศัยหรูเลิศที่สุดในกรุงเทพมหานครที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยประเมินไว้ ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 420,000 บาท หรืออาบอบนวดแห่งนี้มีมูลค่าเป็นเงินรวม 1,764 ล้านบาท
            สรุปและข้อสังเกต  โดยสรุปแล้วอาคารอาบอบนวดขนาด 200 ห้องนี้
               1. หากเป็นอะพาร์ตเมนต์จะมีมูลค่าเพียง 400 ล้านบาท (71,429 บาท/ตรม)
               2. พอมาเป็นโรงแรมจะมีมูลค่า 1,022 ล้านบาท (182,500 บาท/ตรม)
               3. หากเป็นอาบอบนวดจะมีมูลค่า 1,764 ล้านบาท (315,000 บาท/ตรม)
             ดังนั้นจึงเชื่อว่าการจะได้ใบอนุญาตเป็นอาบอบนวดนั้น เจ้าของแต่ละท่านคงต้องใช้ความพยายามเป็นอย่างมากทีเดียว  ด้วยเหตุนี้หากเปิดให้สถานอาบอบนวดให้กลายเป็นสถานค้าประเวณีได้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็จะทำให้เกิดผลดีหลายประการได้แก่
               1. ทำให้เกิดความโปร่งใส ตัดตอน "เงินใต้โต๊ะ" (ถ้ามี)
               2. ตัดโอกาสการฟอกเงิน
               3. ตัดการรีดไถของเจ้าหน้าที่หรือแมงดา
               4. ผู้ให้บริการได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ได้รับการตรวจสุขภาพเป็นอย่างดี
               5. ผู้ใช้บริการมีความมั่นใจในความปลอดภัยทั้งสุขภาพ ชีวิตและทรัพย์สิน
               6. ลดปัญหาการข่มขืน ถือได้ว่าการให้บริการทางเพศเป็นการผดุงศีลธรรมและมนุษยธรรมในสังคม เป็นการลดคดีทางเพศ ทำให้ประชาชนผู้บริสุทธิ์ไม่ตกเป็นเหยื่อ
               7. การแต่งงานโดยไม่พร้อมก็จะไม่เกิดขึ้น ในระหว่างที่ยังไม่พร้อมที่จะรับผิดชอบชีวิตครอบครัว ก็อาจใช้บริการนี้ได้  และจะมีครอบครัวเมื่อมีความพร้อมมากขึ้น
               8. ทำให้ปัญหาการแตกร้าวในครอบครัวอาจลดน้อยลงสำหรับคู่สมรสที่มีรสนิยมทางเพศไม่เท่ากัน จะสามารถไปใช้บริการภายนอกได้ เป็นต้น
               9. เพิ่มภาษีให้กับประเทศชาติ ไม่ต้องห่วงเรื่องภาษีบาป แม้ในสวิตเซอร์แลนด์ หรือประเทศเจริญๆ ในยุโรปก็ล้วนมีสถานบริการทางเพศ
               10. ส่งเสริมประชาธิปไตย เพราะพวกนอกกฎหมายไม่อาจใช้ธุรกิจนี้สร้างเงินมาทำงานทางการเมืองได้

ที่มา: http://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1445.htm