โตเกียว เมืองที่น่าลงทุนอสังหาฯ

                คนไทยชอบไปเที่ยวญี่ปุ่นแต่สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่เคยไปแล จริงๆ แล้ว ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่น่าอยู่ น่าลงทุนที่ถูกสังคมโลกอาจมองข้ามไป  เรามาเจาะลึกกันดูสักหน่อยครับผม
                ในระหว่างที่ท่านกำลังอ่านบทความนี้อยู่นั้น ผมพาคณะนักพัฒนาที่ดิน และนักธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น  ผมจัดทัวร์แบบนี้มาตั้งแต่ปี 2549 เพื่อให้นักอสังหาริมทรัพย์ไทยไปเรียนรู้ต่างแดน  แต่สำหรับที่ญี่ปุ่น ผมทำมาทุกปีตั้งแต่ปี 2554  บางปีมาถึง 2 ครั้ง  เพราะมีสิ่งดีๆ ที่พึงเรียนรู้อยู่มากมายหลายแง่มุม
                ขออนุญาตบอกสักนิดว่า การจัดงานดูงานของผมนั้นเพื่อหาเงินครับ!  แต่ไม่ได้หาเข้ากระเป๋าของผมนะครับ  เป็นการหาทุนเพื่อเข้ามูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่ผมออกทุนก่อตั้งขึ้น เพื่อนำเงินมาเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนตามแนวคิดที่ว่า “Knowledge is not private property” เช่น ประกวดเรียงความชิงโล่พระราชทานของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี ในเรื่องที่เกี่ยวข้อง  จัดเสวนาวิชาการรายเดือนให้สมาชิกฟรี  จัดพิมพ์วารสารราย 2 เดือน และอื่น ฯ อีกมากมาย  ว่างๆ มาเป็นสมาชิกมูลนิธินะครับ

 โครงการบ้านจัดสรรระดับกลาง
               ในพื้นที่ Koshigawa Lake Town ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่นับพันไร่ ซึ่งมาจากการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ได้พัฒนาไปเป็นระยะ ๆ โดยปัจจุบันมีทั้งศูนย์การค้า AEON และอื่น ๆ  ทิ่ดินได้ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ ให้นักพัฒนาที่ดินมาจัดสรรทำโครงการที่อยู่อาศัย รวมทั้งก่อสร้างอะพาร์ตเมนต์เช่า  บริเวณนี้ตั้งอยู่ในเขตเมืองไซตามะ ซึ่งเป็นหนึ่งในเมืองที่พัก (Bed City) สำหรับคนที่ทำงานในกรุงโตเกียว
                โครงการที่เราไปดูกันนั้นพัฒนาโดยกลุ่ม Polus ซึ่งทำมาแล้วถึง 10 ปีในพื้นที่นี้  โดยขนาดที่ดินของโครงการนี้คือ 10 ไร่ ก่อสร้างบ้าน 91 หน่วยที่ออกแบบแตกต่างกัน ถือว่าประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างมาก เพราะเปิดตัวมาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2559 นี้จำนวน 56 หน่วย แต่ขายได้แล้วถึง 39 หน่วย  ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งจะใช้เวลาเพียง 3 เดือนต่อหน่วย  ราคาขายก็อยู่ระหว่าง 11-17 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางคือมีเงินเดือน ๆ ละ 160,000 บาท  มีอายุราว 35 ปี  ทั้งนี้มีการประกันความแข็งแรงของบ้าน 10 ปีด้วย  สำหรับสัดส่วนกำไร (gross profit) อยู่ที่ประมาณ 17%

โครงการราคาแพง Grancia
                ไม่แต่เฉพาะคนไทยที่ชอบบ้านเดี่ยวสไตล์ฝรั่งหรือตะวันตก  คนญี่ปุ่นก็เช่นกัน มีหมู่บ้านแห่งหนึ่งขื่อ Gancia ออกแบบเป็นบ้านที่หน้าตาแบบฝรั่งเศส  แม้โครงการนี้จะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟโดยการเดินถึง 20 นาที และต้องเดินทางเข้าเมืองจากทิศตะวันตกอีกราว 40 นาที  แต่ก็ประสบความสำเร็จในการขายเป็นอย่างดีเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ในราคาหน่วยละ 15 ล้านบาท  ปัจจุบันขายหมดแล้วแต่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น  ราคาที่ขายได้ก็สูงกว่าโครงกรอื่นที่อยู่ใกล้เคียงถึง 25%-50%
                สาเหตุที่โครงกานี้ขายดีก็เพราะการออกแบบเป็นบ้านหน้าตาแบบฝรั่งเศสที่แตกต่างจากโครงการอื่นโดยรอบที่ดูเป็นแบบพื้นๆ แบบญี่ปุ่นทั่วๆ ไป  การออกแบบถนนในโครงการก็โค้งสวยงาม แม้มีขนาดเพียง 5 เมตรเท่านั้น  ยกเว้นถนนหลักที่กว้าง 8 เมตร  อีกอย่างที่น่าสนใจก็คือการนำสายไฟฟ้าลงดิน  และที่สำคัญก็คือการมีศูนย์การค้าอยู่ข้างหมู่บ้าน ซึ่งพัฒนาโดยเจ้าของโครงการเดียวกันนั่นเอง

บ้านสำเร็จรูปมิซาวา
                ในบรรดาบริษัทผลิตบ้านสำเร็จรุปมีนับร้อยราย  แต่รายใหญ่ๆ ประกอบด้วย มิซาวา เซกิซุย ไดวา โตโยต้าโฮม เป็นต้น  ผมก็พาคณะมาดูไปทั้งในโรงงาน โชว์รูม บ้านตัวอย่างมาหมดแล้ว  แต่ครั้งนี้ไปที่บริษัทมิซาวา ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำที่ก่อตั้งขึ้นมา 50 ปีแล้ว  ตลอดเวลาที่ผ่านมา ผลิตบ้านได้ทั้งหมด 1 ล้านหน่วย แต่ในปัจจุบันผลิตปีละ 10,000 หน่วย เพราะจำนวนประชากรหดตัวลง
                มิซาวาเน้นการผลิตที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงกว่าทั่วไป  ไดวา ให้บริการสร้างอะพาร์ตเมนต์สูงถึง 8 ชั้นได้ด้วย  เซกิซุยก็ผลิตจำนวนมากที่สุด เป็นต้น  อย่างกรณีบ้านของมิซาวาที่มาชมในครั้งนี้ มีขนาด 256 ตารางเมตร ราคา 30 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 117,000 บาท  ที่แพงเพราะเป็นบ้านต้านแผ่นดินไหว  เช่นที่เกิดขึ้นในหลายๆ ครั้งที่ผ่านมา  บ้านของบริษัทนี้มักจะไม่พังทลาย ในขณะที่บ้านที่สร้างทั่วไปราบเป็นหน้ากลอง  นอกจากนี้ยังมีอีกหลัง 256 ตารางเมตร ราคา 23 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ  90,0 00 บาท  อย่างไรก็ตามถ้าเป็นบ้านระดับกลาง ก็สร้างในราคา 8 ล้านบาท ขนาด 120 ตารางเมตรหรือตารางเมตรละ 67,000 บาท

ศูนย์การค้าชิบูยาโมดิ
                ศูนย์การค้าแห่งนี้อยู่ในย่านใจกลางกรุงโตเกียว คือย่านชิบูยา เป็นศูนย์การค้าเก่าอายุ 40 ปีแล้ว สูง 10 ชั้น แต่นำมาดัดแปลงใหม่ โดยทำภัตตาคารบนชั้น 9  และทำห้องคาราโอเกะในชั้น 8  ส่วนชั้นอื่น ๆ ยังเป็นศูนย์การค้า  โดยมีพื้นที่ราว 9,100 ตารางเมตร และมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 13,000 ตารางเมตร ก่อสร้างอยู่บนที่ดินขนาด 450 ตารางวา  โดยราคาที่ดินตกเป็นเงิน 10 ล้านเยนต่อตารางเมตร  ค่าก่อสร้างอาคารใหม่ราว 250,000 เยนต่อตารางเมตร
                หากให้อัตราแลกเปลี่ยนเป็น 1 เยนเท่ากับ 0.33 บาท ก็คำนวณค่าก่อสร้างได้ 1,072.5 ล้านบาท ค่าที่ดินได้ 5,940 ล้านบาท รวม 7012.5 ล้านบาท  สำหรับค่าเช่าประมาณการไว้ที่ 8,000 เยนต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 9,100 ตารางเมตร และมีอัตราว่าง 10% ค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นเงินรายได้สุทธิ 151.35 ล้านบาท  หรือได้อัตราผลตอบแทนที่ 2.16% เท่านั้น  แม้แลดูน้อย แต่ถ้าเทียบกับการลงทุนในญี่ปุ่นก็นับว่าสูงพอสมควร
                ยังมีการพัฒนาเมืองปลอดสารพิษแบบยั่งยืน การจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility Management) ตลอดจนการเยี่ยมชมเมืองเก่าเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวให้ประสบความสำเร็จ  แต่เท่าที่เล่าให้ฟังนี้ หากเรานำมาประยุกต์ในประเทศไทย นำพาบริษัทรับสร้างบ้านมาในไทยโดยให้มีคุณภาพลดลง ไม่ต้องต้านแผ่นดินไหวรุนแรงมาก หรือนำชาวญี่ปุ่นสูงวัยมาในไทย ก็น่าจะทำให้ไทยเป็นแหล่งลงทุนสำคัญของญี่ปุ่นได้มากขึ้นด้วย
                ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ตาดูดาว เท้าติดดิน” นะครับ