บ้านแม่ชี ร.ต.หญิง กรรณิการ์ ควรมีค่าเท่าไร

            ดร.โสภณ ชี้บ้านแม่ชีกรรณิการ์ ควรมีราคา 52 ล้านบาท ไม่ใช่ 85 ล้านบาท และในบริเวณดังกล่าวยังมีบ้านทรงไทยที่สวยงามอีกหลังหนึ่งที่ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรีเลย

            ตามที่มีข่าวฮือฮาเรื่องบ้านทรงไทยปั้นหยาของ แม่ชี ร.ต.หญิง กรรณิการ์ ชมศิริ ข้าราชการบำนาญ กระทรวงกลาโหม กรมแผนที่ทหาร วัย 80 ปี ซึ่งตั้งอยู่ในซอยกรุงธนบุรี 2 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่ โดยท่านว่ามีผู้มาเสนอซื้อราคา 85 ล้านบาท ก็ยังไม่ยอมขายนั้น ในความเป็นจริง ราคาดังกล่าว ควรเป็นเงินเท่าใด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่าสำหรับบ้านและที่ดินแปลงนี้  ส่วนตัวบ้านที่มีอายุมากแล้ว  บางส่วนของอาคารทรุด และอยู่ในสภาพทรุดโทรม อาจมีมูลค่าเหลืออยู่ไม่มากนัก  หากมีการซื้อขาย ก็คงรื้อตัวบ้านไปสร้างอาคารใหม่ที่ใช้สอยประโยชน์ได้คุ้มค่าที่ดินมากกว่า  ในส่วนของตัวที่ดินที่มีขนาดราว 172 ตารางวานั้น ราคาเป็นดังนี้:

      1. ในซอยดังกล่าว ราคาประเมินทางราชการ เป็นเงินประมาณ 58,000 - 65,000 บาทต่อตารางวา
      2. ในกรณีปกติ ราคาตลาดสำหรับที่ดินในซอยนี้ น่าจะอยู่ในช่วงประมาณ 150,000 - 200,000 บาท ต่อตารางวา
      3. อย่างไรก็ตามโครงการอาคารชุดที่สร้างอยู่ติดกับที่ดินแปลงนี้ ได้ทำซอยเข้าออกสู่ถนนกรุงธนบุรีใหม่โดยลงทุนซื้อตึกแถวและบ้าน-ที่ดินที่อยู่ติดถนนเพื่อเบิกทางออกไป ทำให้ที่ดินแปลงนี้ได้รับ "โชคดี" ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่มีทางเข้าออกสะดวกกว่าแต่เดิม ทำให้ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 300,000 บาท หรือตกเป็นเงิน 51.6 ล้านบาท
      4. อย่างไรก็ตามที่เจ้าของบ้านบอกว่ามีผู้มาเสนอซื้อบ้านและที่ดินของตนในราคา 85 ล้านบาท (หากไม่นับราคาบ้านซึ่งอาจถือว่าไม่มีเพราะผู้ซื้อคงซื้อไปรื้อสร้างอาคารใหม่)  ก็เท่ากับว่าราคาที่ดินตกเป็นเงินถึง 494,000 บาท ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้ยินดีซื้อไปในราคาดังกล่าว 

      5. อนึ่งในกรณีราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่นั้น ดร.โสภณ กล่าวว่า ตามฐานข้อมูลราคาตลาดที่สามารถซื้อขายได้จริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ราคาตลาดอยู่ที่ 580,000 บาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2558 ดังนั้นราคาที่ดินของแม่ชีกรรณิการ์ซึ่งอยู่ในซอย จึงไม่น่าจะถึง 494,000 บาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรี เพิ่มขึ้นมาจากปี 2557 ประมาณ 13%  และในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 11%  คาดว่า ณ สิ้นปี 2559 ราคาที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่นี้ จะเพิ่มขึ้นเป็น 655,000 บาท

            อาจเป็นไปได้ที่ในช่วงแรกเจ้าของโครงการอาคารชุดต้องการที่ดินแปลงนี้เพื่อผนวกมาพัฒนาโครงการอาคารชุดดังกล่าว  แต่ในขณะนี้โครงการดังกล่าวก็ได้ก่อสร้างและขายให้ลูกค้าไปแล้ว คงไม่มีความจำเป็นต้องซื้อที่ดินแปลงนี้อีกต่อไป
            หากในปัจจุบันมีผู้ซื้อแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดตามลำพัง ก็คงพัฒนาได้ไม่มากนัก  หรือหากพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ก็คงเก็บกินรายได้ ได้ไม่มากนักเช่นกัน  รวมทั้งหากนำมาสร้างเป็นทาวน์เฮาส์ขายซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ๆ มีโครงการห้องชุดขนาดใหญ่ล้อมอยู่ 2 ด้าน ก็คงทำได้ยาก ไม่คุ้มกับการซื้อในราคาถึงตารางวาละ 494,000 บาท หรือทั้งหมด 85 ล้านบาท มาพัฒนาในเวลานี้อย่างแน่นอน

            และหากต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจริง ณ ราคาที่ดินที่ 51.6 ล้านบาท แม่ชีกรรณิการ์ก็อาจต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.5% หรือปีละ 258,000 บาทต่อปี ถึงคราวนั้น เจ้าของบ้านก็อาจต้องขายเพราะไม่ต้องการแบกรับภาระภาษีดังกล่าว ทั้งนี้เว้นแต่ว่าทางราชการเก็บภาษีตามราคาราชการที่ต่ำกว่านี้ และไม่คิดฐานภาษีสำหรับบ้านที่มีราคา 50 ล้านแรก

            อนึ่งโดยที่ในสังคมยกย่องผู้ที่รักษาบ้านเดิมไว้โดยไม่เห็นแก่การขายในราคาแพง ดร.โสภณ จึงเสนอให้ผู้สนใจลองไปดูบ้านทรงไทยอีกหลังหนึ่ง ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรีเลย บ้านหลังนี้อยู่เลขที่ 193 ห่างจากบ้านแม่ชีกรรณิการ์เพียง 850 เมตรเท่านั้น (เดิน 10 นาที) ดูรายละเอียดที่ตั้งได้ที่ http://bit.ly/1ZvXLle