เตือนนักลงทุนอสังหาฯ ผู้ซื้อบ้าน สถานการณ์ตลาดอสังหากำลังถดถอย สัญญาณอันตราย

เตือนนักลงทุนอสังหาฯ ผู้ซื้อบ้าน สถานการณ์ตลาดอสังหากำลังถดถอย สัญญาณอันตราย ในเดือนเมษายน 2559 จำนวนและมูลค่าของโครงการเปิดตัวใหม่ลดต่ำลงอย่างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากเป็นเดือนที่มีหยุดมาก อารมณ์การซื้อบ้านอาจจำกัด

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ขอสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนเมษายน 2559 ว่ามีการเปิดตัวโครงการลดลงค่อนข้างมาก โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 14 โครงการ ลดลงจากเดือนมีนาคม 2559 จำนวน 22 โครงการ ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าเพิ่มด้วย โดยลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้ง 14 โครงการ ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเลย มีจำนวนหน่วยขายรวม 2,905 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 7,798 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 67% จากเดือนก่อนเนื่องจากในเดือนเมษายนนี้มีวันหยุดยาวต่อเนื่องหลายวัน และบางโครงการได้ทยอยเปิดตัวไปในไตรมาสแรกที่มีงานแสดงบ้านแล้ว จึงทำให้มีการเปิดตัวโครงการน้อยลง และมีจำนวนหน่วยขายโดยรวมของเดือนนี้ลดลงตาม

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 1,783 หน่วย (61.4%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 817 หน่วย (28.1%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 104 หน่วย (3.6%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ซึ่งเมื่อเทียบจำนวนหน่วยขายกับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่าจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยหลัก ได้แก่ อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว พบว่า จำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวนลดลง

เมื่อพิจารณามูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนเมษายน 2559 นี้ลดลงประมาณ -79% ของเดือนมีนาคม ซึ่งในเดือนเมษายนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกับเดือนที่ผ่านมา โดยจะพบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุด และมีราคาปานกลางถึงค่อนข้างต่ำเป็นสำคัญโดยมีระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (62%) รองลงมา คือที่ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ (21%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 46% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 26% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด และมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาด อันดับ 1 คือ อาคารชุดราคา 0.5-1.0 ล้านบาท จำนวน 554 หน่วย ขายได้แล้ว 554 หน่วย (100%) รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 99 หน่วย ขายได้แล้ว 84 หน่วย (85%) และอันดับ 3 คืออาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 550 หน่วย ขายได้แล้ว 314 หน่วย (57%)

บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) เปิดตัวมากที่สุด มีจำนวน 5 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท อีเอ็มซี จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัททั่วไป

ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในจำนวน 2 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 9 โครงการ เช่น ถนนประชาอุทิศ ถนนพุทธบูชา ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนรัตนาธิเบศร์ และถนนกาญจนาภิเษก เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 3 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น บางบัวทอง - สุพรรณบุรี (340) เป็นต้น

ด่วน! ตามที่มีข่าวว่าจากสำนักข้อมูลกนึ่งแถลงว่าจำนวนที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครนั้น ความนี้เป็นความเข้าใจผิดและเป็นการนำเสนอที่บิดเบือน เตือนนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน สถาบันการเงิน และนักพัฒนาที่ดิน โปรดอย่าหลงเชื่อเพราะหากยิ่งเพิ่มการพัฒนาโครงการยิ่งจะพากันลงเหว

ผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางและเจาะลึกที่สุดรวมทั้งดำเนินการมายาวนานที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า

1. จำนวนที่อยู่อาศัยในปี 2558 มีจำนวน 107,000 หน่วยที่เปิดขายใหม่ ลดลงกว่าจำนวนเปิดใหม่ปี 2557 ประมาณ 8% เพียงแต่มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเพราะเน้นเปิดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงเป็นสำคัญ เพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจต่ำจากผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจโดยตรง
2. ในปี 2559 จากการประมวลผลยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยรวมทั้งมูลค่าของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จะลดลงกว่าปี 2558 อย่างชัดเจน ดร.โสภณ คาดว่าในปี 2559 จะมีโครงการเปิดใหม่ 96,600 หน่วย รวมมูลค่า 358,800 หรือลดลงกว่าปี 2558 ประมาณ 11% ในแง่จำนวนหน่วย และ 18% ในแง่ของมูลค่านั่นเอง
3. ตัวเลขเดียวที่อาจเพิ่มขึ้นและได้เพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลาก็คือจำนวนหน่วยรอการขายหรือเหลือขายอยู่ในขณะนี้ซึ่ง ณ สิ้นปี 2558 พบว่ามีจำนวนเหลือขายถึง 177,000 หน่วย การที่หน่วยเหลือขายเพิ่มมากขึ้นนี้เป็นสัญญาณอันตราย แสดงว่าการดูดซับอุปทานในตลาดทำได้น้อยลง

โดยสรุปแล้วทั้งภาครัฐและภาคเอกชนควรศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน โดยเฉพาะรัฐบาลอย่าพึ่งแต่เชื่อข้อมูลของทางราชการเอง ที่พยายามนำเสนอว่าสถานการณ์ต่างๆอย่างดีอยู่ทั้งที่ในความเป็นจริงกำลังถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง มีแต่ว่าถ้ารัฐบาลฟังความให้รอบข้างและมีข้อมูลที่เชื่อถือได้จริง ก็จะหาทางออกที่ถูกต้องเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคนักพัฒนาที่ดินสถาบันการเงินและสังคมโดยรวม