สอนเทคนิคประเมินราคาที่ดินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

ในปัจจุบันนี้กลยุทธ์ตลาดกับการประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นสำคัญ เพราะถือเป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด โดยหัวใจสำคัญอยู่ที่ว่า มูลค่าของทรัพย์สินหนึ่งมักจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ ทั้งนี้แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ การเริ่มต้นที่การพิจารณาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขายหรือเรียกขาย ว่ามีลักษณะคล้ายหรือต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาวิเคราะห์ โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร

เทคนิคสำคัญของกลยุทธ์ตลาด กับการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบตลาดก็คือการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งมีแนวทางการใช้ที่ผิดเพี้ยนกันไป ทำให้ผู้ใช้บริการโดยเฉพาะสถาบันการเงินและอื่น ๆ เกิดความสับสนกรณีศึกษาในทางปฏิบัติด้วยการเปรียบเทียบตลาดแบบถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก

ตัวอย่างกลยุทธ์การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ข้างต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการตั้งราคาทรัพย์สินนั้น มีพื้นฐานจากการสำรวจภาคสนาม เช่น หากสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบตามบรรทัดที่ 9 ราคาเฉลี่ยที่ได้ก็คือ 4.3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินทั้งหลายแม้จะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกันพอสมควร ในการวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องถ่วงน้ำหนักของความน่าเชื่อถือ

บรรทัดที่ 8 เป็นคะแนนถ่วงน้ำหนัก ที่พิจารณาว่าทรัพย์สินแต่ละรายการ (No. 1 ถึง No. 5 และทรัพย์สินที่จะประเมินหรือตั้งราคานั้นมีคะแนนตัวแปรเท่าใด เช่นในที่นี้กำหนดตัวแปรไว้ 4 ตัวแปรในโครงการหนึ่ง ๆ คือ ทำเล แบบบ้าน สาธารณูปโภคและพนักงานขาย โดยน้ำหนักของแต่ละตัวแปรไม่เท่ากันคือ 50% 25% 15% และ 10% ตามลำดับ ส่วนคะแนนในแต่ละตัวแปร ให้ระหว่าง 1 ถึง 5 โดย 1 คือ ต่ำที่สุด 3 คือปานกลาง และ 5 คือ ดีที่สุด

เมื่อมีการถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10 จะเห็นได้ว่าทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 1 ควรมีค่าเท่ากับ 113% ของมูลค่าที่ขายจริง เพราะทรัพย์สินที่วิเคราะห์มีคุณภาพดีกว่า ดังนั้น ทรัพย์สินที่ 1 ที่ขายในราคา 3.7 ล้านบาท ตามบรรทัดที่ 9 จึงควรมีมูลค่าเป็น 4.2 ล้านบาทหากเป็นทรัพย์สินที่วิเคราะห์ตามบรรทัดที่ 11 ทั้งนี้โดยนำราคาเบื้องต้นตามบรรทัดที่ 9 คูณด้วยค่าถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10

ในทางตรงกันข้าม ทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 2 มีลักษณะดีกว่าทรัพย์สินที่เปรียบเทียบ ดังนั้น หากเป็นทรัพย์สินที่เปรียบเทียบจึงมีค่าราว 89% เท่านั้น ดังนั้น ราคาที่ขายตามบรรทัดที่ 9 จึงควรจะต่ำลงตามสภาพของทรัพย์สินที่วิเคราะห์ โดยควรมีราคาราว 4.2 ล้านบาทเท่านั้น เมื่อทำครบทั้ง 5 ทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแล้ว นำมาเฉลี่ยกัน ก็จะได้ราคาทรัพย์สินที่วิเคราะห์เป็น 4.1 ล้านบาท ซึ่งน่าจะสมเหตุสมผลมากกว่า 4.3 ล้านบาทตามบรรทัดที่ 9

อย่างไรก็ตาม การถ่วงน้ำหนักยังดำเนินการต่อไปอีกขั้นหนึ่ง ซึ่งก็คือ การพิจารณาว่าตัวเลขราคาที่วิเคราะห์ได้จากแปลงเปรียบเทียบไหนที่ควรเชื่อถือมากกว่ากัน เพราะการเฉลี่ยตามบรรทัดที่ 11 ยังเป็นการให้น้ำหนักที่เท่า ๆ กันของทุกแปลงเปรียบเทียบ แสดงว่ายังไม่ได้ให้ความสำคัญแก่รายละเอียดเท่าที่ควรนั่นเอง